'부동산정보'에 해당되는 글 33건

  1. 2021.05.16 민간임대주택 금지사항 부기등기신청서 작성방법과 준비서류
  2. 2021.05.12 증여를 통한 분양아파트 부부공동명의 셀프 소유권이전등기 신청서 작성방법(국민주택채권 매입금액계산,등기필정보 등)
  3. 2021.05.09 분양아파트 셀프 부부공동명의 소유권이전등기 신청서류(준비서류)와 납부해야 할 세금
  4. 2020.03.14 강동구 명일동 삼익그린2차아파트 재건축 진행현황(정밀안전진단,정비구역지정,조합설립추진위원회 승인요건)
  5. 2020.02.24 주택,토지에 대한 종합부동산세(종합합산과세,별도합산과세,분리과세대상)계산식과 종부세 세율 (1)
  6. 2020.01.27 주택임대사업자,민간임대주택 [임대료 연5% 상한]증액제한 적용시기와 국세청 서면질의에 대한 유권해석
  7. 2020.01.20 주택임대사업자,민간임대주택(장기임대주택) 등록시 점차 축소되는 세제 혜택
  8. 2019.12.13 비사업용토지 양도소득세 계산방법,간편신고서 작성과 셀프 신고하기
  9. 2019.04.04 주택임대사업자 의무,준수사항(사업장현황신고서,임대소득세,임대료 5%증액제한,종부세 합산배제신청,표준임대차계약서 신고) (4)
  10. 2019.03.20 프리미엄 붙은 아파트 분양권을 부부간 증여후 공동명의 임대사업자 등록한 신축 공동주택의 취득세 신고 준비서류와 취득세 감면 신청서 작성과 납부세액 계산방법

민간임대주택특별법 개정(2020.06.09)규정에 따라 관할 구청에 신규로 민간임대주택을 등록하거나 기존에 민간임대주택으로 등록한 민간임대주택사업자는 [임대의무간과 임대료 증액기준을 준수해야하는 민간임대주택임(민간임대주택특별법 제5조의2)]이라는 민간임대주택 금지사항 부기등기를 의무적으로 해야 합니다

민간임대주택법 금지사항 부기등기 개정규정의 시행일은 2020년 12월 10일로 시행일(2020.12.10) 이후에 신규로 등록하는 임대주택은 지체없이 금지사항 부기등기를 해야하며 시행일(2020.12.10) 이전에 등록된 임대주택은 2년간의 유예기간(부칙제17452호)으로 늦어도 2022.12.09일 까지는 금지사항 부기등기를 해야만 과태료가 부과되지 않습니다 (참고로 민간임대주택 등록 말소시 금지사항 부기등기 말소등기도 해야 함)

몇해 전 부부간 공동명의로 증여 절차를 완료한 분양받은 아파트가 최근 재건축조합 명의로 소유권보존등기가 완료되었다는 통지서를 입수하고 부부공동명의 소유권이전등기를 신청하면서 임대주택사업자의 금지사항 부기등기신청도 함께 진행하였습니다

1.민간임대주택 금지사항 부기등기 신청을 위한 사전 준비서류
(1)임대사업자 등록증
임대사업자등록증은 거주지 구청 주택과 방문하여 발급 받아도 되지만 미리 렌트홈(임대등록시스템)에 접속하여 다음과 같이 임대사업자등록증을 발급 받았습니다
[렌트홈로그인>임대사업자등록증신청/등록증발급신청 클릭>임대사업자정보조회>등록증재교부사유기재>민원신청]한 날로부터 5일(근무일 기준)경과한 후 렌트홈에서 임대사업자등록증을 발급받았습니다
(2)등록면허세
등록면허세는 물건지 구청(세정과)에서 납부서를 발급받아 납부하거나 ETAX(지방세인터넷세금납부시스템)을 통하여 다음과 같이 세금을납부하고 등록면허세 납부확인서를 발급 받을 수가 있습니다
ETAX 접속>신고/납부>등록면허세(등록분)>과세사항입력>세금납부>등록면허세 납부확인서 출력
(3)부기등기 신청수수료(₩3,000/건)
[부기등기 신청수수료]는 등기소내의 은행이나 무인발급기에서 납부하면 됩니다
(4)위임장
공동명의자 중 사정상 등기소 방문이 불가능한 경우 위임장을 작성해야 하며 공동명의자 모두가 등기소 직접 방문시 위임장은 필요하지 않습니다

2.민간임대주택 부기등기신청서 작성방법
(1)부동산의 표시
[부동산의 표시]란에는 재건축조합 명의로 보존등기된 [등기사항전부증명서]를 인터넷등기소에서 발급받아 [부동산의 표시]관련 사항을 명확하게 기재합니다
(2)등기의 원인,목적
[등기의 원인]란은 "민간임대주택 등록", [등기의 년월일]란은 "임대주택 등록일"을 기재하고 [등기의목적]란은 "민간임대주택 등기"라고 기재합니다
(3)금지사항
[금지사항]란에는 "임대의무기간 동안 계속 임대 및 임대료 증액기준을 준수해야하는 민간임대주택임"이라는 내용을 기재합니다
(4)신청인
[신청인]란에는 공동명의자의 "성명","주민등록번호","주소"를 기재합니다

(5)등록세면허세
[등록면허세],[지방교육세],[세액합계]란에는 납부한 [등록면허세 납부확인서]의 금액을 기재합니다
(6)등기신청수수료
[등기신청수수료]란에는 납부한 등기신청수수료(₩3,000)와 납부번호를 기재합니다


Posted by 야송 푸른야송

댓글을 달아 주세요

신규 분양아파트를 분양 받은 후 부부간 증여를 통한 공동명의 소유권이전등기 신청을 직접 셀프로 진행하였습니다. 셀프로 소유귄이전등기 신청서 작성시 가장 까다로운 국민주택채권 매입금액 관련 사항을 포함하여 등기필 정보 등 전반적인 공동명의 소유권이전등기신청서 작성방법을 다음과 같이 공유하오니 다소나마 참고가 되었으면 좋겠습니다

1.부동산의 표시
[부동산의 표시란]은 보존등기의 등기된 사항을 명확하게 기재해야 하기 때문에 먼저 대법원 인터넷등기소에서 재건축조합의 명의로 보존등기된 [등기사항전부증명서]를 열람,출력한 후 [등기사항전부증명서]에 표기된 내용에 의거하여 다음과 같이 [부동산의 표시] 관련 사항을 기재합니다
- 1동 건물 전체의 소재,지번,건물명칭,번호
- 전유부분의 건물번호,구조,면적
- 대지권의 목적인 토지의 소재,지번,지목,면적 및 대지권의 종류,대지권의 비율 등

※참고로 분양권전매로 취득하지 아니한 윈분양자의 경우
상기의 거래신고번호와 거래가액은 기재하지 않습니다


2.등기의 원인과 그 연월일,등기의 목적
신규분양 아파트에 대한 부부공동명의 소유권이전등기의 경우에도 등기원인은 "매매",그 연월일은 "분양계약서상 계약일"을 기재하며 등기의 목적란에는 "소유권이전등기"라고 기재합니다

3.등기의무자와 등기권리자
-[등기의무자란]에는재건축조합으로 부터 입수한 [등기필정보 및 등기완료토지서]에 등기된 내용에 의거하여 조합명,조합등록번호,주소를 기재합니다
-등기권리자란에는 공동명의자의 성명,주민등록번호,주소 및 각각의 지분율을 기재합니다

※참고로 각 공동명의자의 주소를 기재할 때 반드시 등본이나 초본의 주소와 동일하게 기재해야 합니다

4.시가표준액 및 국민주택채권매입금액
-부동산별 시가표준액
[부동산별 시가표준란]에는 일반적인 부동산거래의 경우 취득세(등록면허세)납부서상의 시가표준액을 기재하면 되지만 공시가격이 없는 신규 분양아파트의 경우 지방세법[제10조제5항] 및 지방세법시행령[제18조제3항]에 따라 다음의 취득가액으로 합니다

국민주택채권 매입을 위한 취득가액=분양가격+옵션가격-(분양가격에 대한 부가가치세+옵션가격에 대한 부가가치세+선납할인금액)

상기 산정 기준에 따라 신규분양 아파트의 국민주택채권 매입을 위한 취득가액을 계산하면 ₩482,873,810원 으로 부부공동명의(지분율 50:50)이므로 공동소유자 각각의 취득가액은 ₩482,873,810원/2=₩241,436,905원 입니다

-국민채권매입금액
[주택도시기금법]에 의하면
취득가액 1.6억 이상~2.6억 미만(특별시/광역시)의 국민주택채권 매입비율은 23/1000이므로 공동명의자 국민주택채권 매입금액은 각각 ₩241,436,905원x23/1000=₩5,553,049원 입니다

주택도시기금법시행령 [별표]의 국민주택채권 매입기준에 따르면 [국민주택채권의 최저 매입금액은 1만원으로 하고 한다 다만 1만원 미만의 단수가 5천원 이상의 경우 1만원으로 반올림하고 5천원 미만의 경우 단수가 없는 것으로 한다]라고 규정되어 있습니다

따라서 부부공동명의 소유권이전등기시 매입해야 할 국민주택채권매입금액은 각각 5,550,000원이 되며 국민주택채권 매입총액은 11,100,000원이 됩니다 (참고로 취급은행인 국민은행에서 2021.05.03일 국민주택채권 매입후 당일 즉시 매도시 본인 부담금은 각각 241,565원 임)

-국민주택채권발행번호
[국민주택채권발행번호]는 국민은행,신한은행,NH농협은행,IBK기업은행 등 국민주택채권 사무취급기관에서 국민주택채권을 매입하고 수취한 국민주택채권 납부영수증에 표기되어 있는 [국민주택채권발행번호]를 공동명의자별로 기재합니다.(참고로 납부영수증은 소유권이전등기 신청시 첨부 자료로 제출하지 않으며 본인이 부담한 금액은 향후 양도소득세 계산시 필요경비로 인정됩니다)

5.취득세,등기신청수수료,등기필정보

-취득세(등록면허세),지방교육세,농어촌특별세
취득세(등록면허세) 영수필확인서에 의거하여 지방교육세,농어촌특별세,세액합계금액을 기재합니다

-등기신청수수료
[등기신청수수료]란은 은행이나 무인발급기에서 등기신청수수료(₩15,000원)를 납부하고 등기신청수수료 영수필확인서에 표기되어 있는 납부번호를 기재합니다

-등기의무자의 등기필정보
[등기필정보]는 재건축조합으로 부터 입수한 [등기필정보 및 등기완료통지서]에 표기되어 있는 부동산고유번호,성명(명칭)을 기재하며 [등기필정보 보인스티커]를 제거하고 일련번호와 비밀번호를 기재합니다

Posted by 야송 푸른야송

댓글을 달아 주세요

분양받은 아파트에 입주한지 2년이 지나도록 등기절차가 차일피일 지연되더니 이제서야 관할구청 이전고시를 거쳐 재건축조합 명의로 소유권보존등기가 완료되어 일반분양자 소유권이전등기 진행이 가능하다는 소식을 접하게 되었습니다

먼저 분양아파트 재건축조합의 안내에 따라 소유권이전등기에 필요한 등기신청 서류를 받기 위하여 재건축조합에서 일임한 법무사에 주민등록등본을 Fax로 전송하고 4일 정도 지나서 다음과 같이 일반분양 아파트에 대한 부부공동명의 셀프 소유권이전등기 신청용 서류를 입수하게 되었습니다

공동명의 등기신청용 인감증명서,위임장,등기필정보

1.분양아파트 재건축조합에서 받아야 하는 서류
분양받은 아파트 계약금과 중도금 2차분을 납부한 상태에서 부부간 증여를 통한 부부공동명의(50:50) 소유권이전등기 신청시 재건축조합에서 받아야 할 준비서류는 다음과 같습니다

(1)부동산매도용 인감증명서 : 인감증명서의 매수자란에 기재된 공동명의자 성명,공동명의자 주민번호,공동명의자 주소가 Fax로 보낸 주민등록 등본상의 내용과 동일한지 확인 필요합니다
(2)분양아파트 재건축조합장 위임장 : 공동명의 소유권이전등기 신청전에 위임장의 "대리인" 란에 등기신청자의 성명과 주소기재해야 합니다
(3)등기필정보 및 등기완료통지서 : 소유권이전등기 신청시 등기완료통지서는 등기소에 제출할 필요가 없고 등기필정보 스티커를 제거한 후 일련번호,비밀번호 등을 등기신청서에 기재하면 됩니다

공동명의 등기신청용 취득세 납부확인서

2.분양아파트 공동명의 소유권이전등기 신청전 준비해야 할 세금 영수필확인서
(1)취득세 : 관할구청에서 취득세 납부고지서를 발급받아 납부 완료한 영수필통지서
(2)인지세 : 시가표준액이나 분양가액이 1억 초과 10억 이하인 경우 원분양자 기준 15만원 상당의 인지세 영수필확인서(다만 전매 취득시 15만원x2=30만원 상당의 인지세 영수필확인서)
(3)등기신청수수료 : 1만5천원 상당의 등기신청수수료 영수필확인서(인터넷 또는 등기소 무인발급기에서 납부)
(4)국민주택채권매입 : 시가표준액 또는 취득가액에 따라 국민주택채권을 매입하고 국민채권매입 영수증에 표기되어 있는 국민주택채권발행번호를 등기신청서의 해당란에 기재하면 됩니다(국민주택채권매입 영수증 첨부하지 불요함)

분양아파트 공동명의 소유권이전등기신청서

3.분양아파트 공동명의 소유권이전등기 신청시 최종 준비서류(첨부서류)
재건축조합에서 받아야 할 서류와 소유권이전등기 신청을 위한 서류,세금납부가 완료되면 다음과 같이 등기신청서 작성및 등기신청 서류를 첨부하여 관할등기소에 분양아파트 부부공동명의 소유권이전등기를 신청하면 됩니다

(1)소유권이전등기신청서(매매) : 분양아파트 셀프 공동명의 소유권이전등기 신청의 경우에도 대법원 인터넷등기소에 등재된 소유권이전등기신청서(매매) 양식을 사용하면 됩니다
(2)부동산매도용인감증명서(재건축조합에서 입수한 서류)
(3)위임장(재건축조합에서 입수한 서류)
(4)위임장(공동명의자 모두 등기소 방문시 불필요)
(5)공동명의자 주민등록등본 또는 초본
(6)집합건축물대장등본(전유부분 필요,표제부는 불필요함)
(7)토지대장등본(대지권 등록부 포함)
(8)분양아파트 공급계약서(구청 검인 완료의 원본)
(9)분양아파트 옵션계약서(구청 검인 완료의 원본)
(10)증여계약서(구청 검인 완료의 원본)
(11)취득세 영수필확인서
(12)인지세 영수필확인서
(13)등기신청수수료 영수필확인서
※주민등록등본,초본,토지대장등 관공서 발급 서류는 3개월 이전에 발급밭은 것으로 등기 신청을 해야 합니다

상기와 같이 분양아파트를 셀프로 공동명의 소유권이전등기 신청을 마친 후 등기소 직원의 안내에 따르면 향후 1주간 등기소로 부터 별도의 연락이 없으면 등기신청 서류에 특별한 하자가 없다는 것으로 1주일 정도 지나서 등기권리증 찾으러 재방문하면 된다고 합니다

Posted by 야송 푸른야송

댓글을 달아 주세요

현 정부의 출범과 함께 이전 정부의 부동산 규제완화 정책의 효과로 부동산 시장이 서서히 회복세를 보이더니 서울 강남권 아파트 시장을 필두로 주택가격이 상승세를 보이기 시작했다.서울 강남을 중심으로 시 급기야 서울 전역으로 상승세가 확산되었고 서울 강남권을 중심으로 시작된 주택가격 폭등세가 점차 수도권 전지역으로 확산되었다.이에 정부는 주택시장 안정화를 위하여 2017.8.2 대책을 시작으로 2019.9.13 대책,민간임대주택 혜택축소,재건축 초과이익환수제,민영아파트 분양가상한제,재건축 안전진단 강화 등 끊임없는 주택시장 규제 정책을 쏟아냈다

지난 3년간 정부의 주택 수요억제 정책을 지속한 결과 최근 서울 강남권 고가 주택의 가격이 하향 조정되며 다소 안정세를 보이고 있으나 수요억제 위주의 정책 부작용으로 서울 강북지역이나 교통호재가 있는 일부 수도권의 풍선효과로 이어져 아직까지 전반적인 주택가격의 상승세는 꺾이지 않고 있다

정부는 서울 및 수도권 주택시장의 불안정 요인을 다주택자의 투기수요에 따른 것으로 판단하고 있어 주택의 공급량을 확대하는 정책 보다는 다주택자의 투기수요를 억제하는 정책을 중점적으로 펼치고 있다. 또한 강남권 재건축 사업이 주택시장 불안정우 주요 요인으로 보고 있기 때문에 재건축 안전진단 기준 강화를 통하여 사실상 재건축 사업진행을 지연시키고 있다

재건축 안전진단 강화의 핵심은 구조안정성 가중치를 50%로 대폭 상향 조정한 것이다.나머지 기중치 50%는 건축마감 및 설비노후도(25%),주거환경(15%),비용분석(10%)으로 조정했다.이것은 법적으로 재건축 가능연한이 도래하더라도 건축물의 심각한 노후화로 붕괴의 위험이 없는한 정밀안전진단 통과 가능성이 매우 희박한 것으로 사실상 재건축 규제정책인 것이다

재건축 정밀안전진단 결과 성능점수별 등급기준과 판정기준을 살펴보면 다음과 같다
• 성능점수 56점 이상(A,B,C등급):재건축 불가
• 성능점수 31~55점(D등급):조건부 재건축
• 성능점수 30점 이하(E등급):(재건축 진행)
상기와 같이 정밀안전진단 결과 성능점수가 E등급(30점 이하)의 경우 재건축 진행,D등급의 경우 조건부 재건축으로 공공기관(한국시설안전공단 또는 한국건설기술연구원)의 적정성 검증(4~6개월)을 통과해야 재건축 진행이 가능하다

현재 재건축 사업을 추진하고 있는 마포구 성산시영아파트와 양천구 목동신시가지6,9단지는 정밀안전진단 결과 D등급(조건부 재건축) 판정을 받고 공공기관의 적정성 검증결과를 기다리고 있다.과연 최종 정밀안전진단을 통과할 수 있을지 귀추가 주목된다. 공공기관의 안전진단 검증은 주관적인 요소가 작용될 수 있어 정부의 부동산 정책 기조(규제강화 or 완화)에 따라 최종 판정 결과에 다소 영향이 있을 것으로 판단된다.최근 부동산 전문업계에 따르면 2021년 부터 서울 아파트 입주물량이 2만 세대로 대폭 감소가 예상되고 서울의 주택시장 안정화를 위해서는 근본적으로 서울의 신규주택 공급량을 늘려야 하므로 재건축 규제정책도 머지않아 완화될 것으로 생각된다

[삼익그린2차아파트 정비구역 지정]
강동구 명일동 삼익그린2차 아파트는 도시 및 주거환경정비법 제정 이전인 1979년 11월 국토교통부의 개발기본계획 고시을 통하여 안전진단을 거치지 않고 명일 아파트지구로 지정되었다.그 후 지자체(시군구)는 2008년과 2012년 아파트지구 개발기본계획을 변경하였고 2018년 10월 또다시 명일 아파트지구 정비계획 변경 및 지형도면을 고시했다

2002년 12월 30일 제정된 도시 및 주거환경정비법에 따르면 [아파트지구는 주택재건축구역으로 간주하고 아파트지구 개발기본계획은 정비계획으로 간주한다]라고 규정되어 있다 따라서 명일동 삼익그린2차 아파트는 도시 및 주거환경정비법에 따라 정비구역으로 지정.고시된 것이다

[삼익그린2차 조합설립추진위원회 승인]

아파트 재건축 사업은 일반적으로 안전진단 통과-정비구역 지정-조합설립추진위원회 승인신청의 절차로 진행되며 삼익그린2차 아파트의 경우 도시및 주거환경정비법 부칙의 간주규정에 따라 이미 정비구역으로 지정,고시되었기 때문에 안전진단과는 관계없이 조합설립추진위원회 승인 신청이 가능하다

따라서 삼익그린2차 아파트는 안전진단 없이도 강동구청으로 부터 조합설립추진위원회 승인(2019.12.13)을 취득했다.다만 재건축 다음 단계인 조합설립인가 신청을 위해서는 반드시 정밀안전진단을 통과해야 하는데 이것이 바로 정밀안전진단 조건부로 삼익그린2차아파트 조합설립추진위원회가 승인된 것이다

안전진단과 조합설립추진위원회 승인신청
도시및 주거환경정비 기본계획이 수립되어 있지 않은 경우 안전진단을 통과 후 조합설립추진위원회 승인 신청이 가능하고 도시및 주거환경정비 기본계획이 수립되어 있는 경우 정비구역으로 지정 고시된 후 안전진단과 관계없이 조합설립추진위원회 승인 신청이 가능하다.

참고로 재건축사업의 절차는 도시,주거환경정비 기본계획-안전진단-정비계획 수립및 정비구역지정-조합설립추진위원회 승인신청-조합설립인가-사업시행인가-관리처분계획인가-철거,착공 및 분양-준공-입주의 순서로 진행된다.또한 조합설립추진위원회 승인요건은 다음과 같다
-추진위원회 구성(위원장 포함 5인 이상의 위원 및 토지등 소유자 1/10 이상 추진위원으로 구성)
-토지 등 소유자 괴반수 동의
-토지 등 소유자 명부,동의서
-운영규정 등

[삼익그린2차아파트 재건축 진행현황]

• 2019.12.13 삼익그린2차 조합설립추진위원회 승인
• 2020.01.20:정비사업전문관리업자 선정 설명회
• 2020.01.22:설계자 현상공모
• 2020.02.10:재건축 설계 작품접수 마감
• 2020.03:주민총회

정비사업전문관리업자 및 설계자 선정은 3월경 삼익그린2차아파트 주민총회에서 투표로 결정할 예정이었으나 코로나19 감염증 문제로 주민총회는 4월로 연기될 가능성이 높다

명일동 삼익그린2차아파트는 2019년12월13일 강동구청으로 부터 조합설립추진위원회 승인을 취득하였으나 다음 절차인 조합설립인가 신청 등 재건축 업무가 순조롭게 진행되기 위해서는 무엇보다도 정밀안전진단 통과가 요구되므로 얼마나 빠른 시일내 정밀안전진단을 통과할 수 있을 것인지 이것이 삼익그린2차 재건축사업의 관건이다

Posted by 야송 푸른야송

댓글을 달아 주세요

종합부동산세는 모든 부동산을 대상으로 과세하는 지방세와는 달리 일정 규모 이상의 주택이나 토지를 보유한 소유자에 대하여 별도로 과세하는 세금으로써 부동산 보유에 따른 조세부담의 형평성을 제고하고 부동산 시장의 가격 안정화를 위하여 2005년 [종합부동산세법]이 제정되었으며 현재에 이르기까지 시행되고 있습니다. 

보통 [종합부동산세]라고 하면 초고가 주택에만 과세하는 국세로 잘못 알고 있는 경우가 있으나 종합부동산세는 과세기준일(매년 6월1일) 기준으로 일정규모 이상의 고가 주택(주택의 부속토지 포함) 또는 토지를 보유한 소유자 모두 납세의무자가 됩니다

종합부동산세는 크게 주택(부속토지 포함)에 대한 종합부동산세와 토지에 대한 종합부동산세로 구분되며 토지에 대한 종합부동산세는 다시 토지의 사용목적,용도 등에 따라 비사업용 토지는 종합합산과세대상,사업용 토지는 별도합산과세대상,사회복지시설용이나 사회기반시설용 토지 등은 분리과세대상(종부세 면제)으로 세분됩니다

종합부동산세는 재산세와 같이 건축물이나 토지 등 모든 부동산에 대하여 세금을 과세하는 것이 아니라 과세기준일 현재 개인별 소유한 주택(부속토지 포함)이나 토지의 공시가격 합계액이 일정액을 초과하는 경우에 한하여 별도로 과세하는 세금으로 항간에서 일명 [부자세]라고도 일컬어지고 있는 국세입니다

오늘은 건축물의 종부세 과세대상인 주택의 종합부동산세 계산식과 종부세 세율,토지의 종합부동산세 과세대상인 종합합산과세대상과 별도합산과세대상,종합부동산세가 면제되는 분리과세대상 토지 등에 대하여 살펴보기로 합니다

1.주거용 건축물
아파트,다세대,다가구,단독주택 등의 주택과 주거용 오피스텔이 주요 종합부동산세 과세대상으로 개인별 소유한 주택의 공시가격 합계액이 6억원(1세대1주택 9억원)초과시 종합부동산세 납세의무가 발생됩니다

종합부동산세는 세대별 합산과세가 아니라 개인 별로 과세되므로 1세대가 소유한 주택을 단독명의로 보유하는 것 보다는 부부공동명의로 보유하는 것이 세금에 유리합니다. 즉 1세대 1주택자가 단독명의로 소유하는 경우 공시가격의 합계액이 9억원을 초과하면 종합부동산세 과세대상자에 해당되지만 부부공동명의로 소유하는 경우 공시가격의 합계액이 12억원(6+6억원)을 초과하여야 종부세 과세대상자가 됩니다 

종합부동산세 계산식은 종합부동산세=(공시가격-유형별 공제액)x공정시장가액비율x세율로 최근 정부의 부동산 공시가격 현실화 정책에 따라 매년 주택의 공시가격이 급격히 상승하는 추세이고 공정시장가액비율도 5%씩 증가(2020년도 90%~2022년 100%)하고 있으며 2019.12.16 부동산 안정화 대책에 따라 종부세 세율도 추가로 상향 조정을 골자로 하는 종부세법 개정을 추진하고 있어 종부세 강화에 따른 고가 주택 보유자의 세금 부담은 매년 급속히 증가될 것으로 예상됩니다  

참고로 주거용 건물인 별장은 고율(4%)의 재산세가 부과되므로 별도의 종합부동산세가 과세되지 않으며 사업용 건물,빌딩,상가,사무실,공장 등의 일반건축물은 재산세만 과세되고 종합부동산세는 과세대상에서 제외됩니다

2.토지에 대한 종합부동산세

토지에 대한 종합부동산세는 과세일(6월1일) 기준으로 소유자별 종합합산과세대상 토지와 별도합산과세대상 토지로 각각 구분하여 과세하며 납부기한은 12월 1일 ~12월15일 입니다

(1)종합합산과세대상 토지
종합부동산세 종합합산과세대상은 나대지,잡종지 등 주로 비사업용 토지가 해당되며 과세기준일 현재 소유자별 공시지가의 합계액이 5억원을 초과하는 경우 종합부동산세 납세의무자가 됩니다

비사업용 토지에 과세되는 종합합산과세대상의 종합부동산세는 소유자별 공시지가의 합계액에서 유형별 공제금액(5억원)을 공제한 과세표준이 15억원 이하분은 세율 1%, 15억원 초과~45억원 이하분은 세율 2%, 45억원 초과분은 세율 3%가 적용되므로 사업용 토지인 별도합산과세대상 토지에 비하여 공제금액이 낮고 세율은 높아 보다 무거운 세금이 과세됩니다

(2)별도합산과세대상 토지
별도합산과세대상 토지는 지방세법 제106조제1항 제2호에 따라 공장용 건축물의 부속토지,보세창고용 토지,차고용 토지,운전학원용 토지,물류단지시설용 토지,대중체육시설용 토지,상가,사무실,근린생활시설의 용도지역별 적용배율 범위내 부속토지 등 사업용 일반건축물의 부속토지나 법령상 인.허가 받은 사업용 토지로써 공시가격 합계액이 80억원을 초과하는 금액에 대하여 종합부동산세가 과세됩니다

주로 사업용도로 사용되고 있는 토지에 대하여 과세되는 별도합산과세대상 토지의 종합부동산세는 공시가격 80억원을 공제한 후 과세표준이 200억원 이하분은 세율 0.5%, 200억원 초과~400억원 이하분은 세울 0.6%, 400억원 초과분은 세율 0.7%로 공제금액이 크고 세율도 낮아 고액의 부동산 자산가 이외에는 대부분 해당되지 않습니다

(3)분리과세대상 토지
분리과세대상 토지는 지방세법 106조 제1항 제3호에 따라 종합부동산세 과세대상에서 제외되는 토지로싸 다음의 토지가 이에 해당됩니다

국가의 보호와 지원이 필요한 농지(전,답,과수원),목장용지,공장용지,산림보호육성에 필요한 임야,종중 소유의 임야 ,국가 및 지방자치단체의 특정목적을 위한 사업용 토지,도로,철도,방송,통신,교통,공원 등 사회기반시설용 토지 및 사회복지사업용 토지 등 입니다. 결론적으로 토지에 대한 종합부동산세를 절세하기 위해서는 각 개인의 자산 상황을 고려하여 종합부동산세 과세대상에 해당되지 않는 분리과세대상 토지나 종합부동산세 공제금액이 크고 종부세 세율이 낮은 별도합산과세대상 토지 위주로 매매하는 것이 유리합니다

Posted by 야송 푸른야송

댓글을 달아 주세요

  1. 2021.04.14 21:23  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    비밀댓글입니다

주택임대사업자 민간임대주택의 [임대료 연5%] 증액 관련 [민간임대주택법 ] 개정안이 국회를 통과(2019.4.5)함에 따라 [임대료 연5% 상한]규정에 대한 언론과 주택임대사업자의 관심이 높아졌으며 관계 법령의 [임대료 5% 상한]적용시점이 명확하지 않아 사회에 많은 혼선이 야기되었습니다

필자의 경우 기존 임대차계약이 있는 상태에서 2019년 3월 초순에 장기일반민간임대주택으로 등록하였으며 2020년 상반기에 종전임대차계약을 갱신해야 하는 관계로 [임대료 연5% 상한] 관련 인터넷을 검색해 본 결과 잘못된 정보도 많은 것 같았고 좀더 상세하게 알아보기 위해 [민간임대주택법],[소득세법시행령] 등 관계 법령 조문을 살펴보게 되었습니다

 

[임대료 연5% 상한]관련 [민간임대주택법] 개정사항(2019.4.23)

[제44조제1항]
임대사업자가 민간임대주택을 임대하는 경우 임대사업자가 정하는 임대료를 최초임대료(임대보증금과 월임대료)라고 한다(다만 민간임대주택 등록 당시 존속중인 임대차계약이 있는 경우 그 종전임대차계약에 따른 임대료가 최초임대료가 된다)

[제44조제2항]
주택임대사업자는 임대료 증액을 청구하는 경우 임대료의 5% 초과하여 청구해서는 안된다

[적용시기]
민간임대주택법 제44조(임대료 5% 상한) 개정규정은 부칙 제4조<법률 제16386호,2019.4.23> 에 따라 시행일(2019.10.23) 이후 최초로 등록하는 민간임대주택부터 적용되므로 시행일(2019.10.23) 전에 최초로 등록하는 민간임대주택은 등록 당시 기존의 임대차계약이 있더라도 향후 종전임대차계약을 갱신할 때 정하는 임대료가 최초임대료가 됩니다

[임대료 연5%상한]의[소득세법시행령]개정사항
주택임대사업자의 거주주택 비과세특례,양도세 중과배제,장기보유특별공제,종부세 합산배제 등 세법상 장기임대주택의 혜택을 적용받기 위해서는 [임대료 연5% 상한]규정을 준수하도록 [소득세법시행령]제154조(1세대1주택 특례)가 개정되었습니다

개정된 [소득세법시행령]의 적용시기는 [민간임대주택법]과는 달리 [소득세법시행령 부칙 <대통령령 제29523호>]에 따르면 이 영 시행일(2019.2.12) 이후 주택 임대차계약을 체결하거나 기존계약을 갱신하는 분부터 적용한다 라고 규정되어 있습니다만 [임대료 5% 상한]의 기준이 되는 최초임대료의 표현이 없어 적용시점이 모호하고 불명확합니다

 

상기와 같이 주택임대사업자의 [임대료 5% 상한] 관련 개정된 [소득세법시행령]과 [민간임대특별법]의 적용시점이 서로 상이하고 불명확하여 국세상담센터에 질의한 결과 다음과 같이 답신을 입수하였습니다

[질의사항]
1.[임대료 연5% 상한] 관련 민간임대주택법과 소득세법시행령상의 적용시기가 서로 상이한 바 세법상 장기임대주택으로 인정받으려면 소득세법시행령 기준으로 임대료 5% 상한 규정을 준수해야 하는 것인지요?

2.소득세법시행령 시행일(2019.2.12) 이후 최초로 민간임대주택 등록(2019.3.2) 당시 종전임대차계약이 있는 경우 향후 종전임대차계약을 표준임대차계약으로 갱신할때 적용하는 임대료가 최초임대료가 되는 것인지요? 아니면 종전임대차계약을 최초임대료로 보아 갱신할때 부터 임대료 5% 상한 규정이 적용되는 것인지요?

[국세상담센터 답신내용 요약]
2019.2.12 이후 주택 임대차계약을 체결하거나 기존 계약을 갱신하는 분부터 [임대료 연5% 상한]을 초과하지 아니할 것 이란 요건을 적용함에 있어 2019.2.12 이후 최초로 체결한 표준임대차계약을 기준으로 이후 계약(갱신)시 부터 준수하면 되는 것으로 사료됩니다

다만 국세상담센터의 인터넷 상담은 법적효력을 갖는 유권해석이 아니므로 귀 사례와 같이 기존 해석사례가 없는 경우 국세청의 효력있는 답변을 원하는 경우 국세청 홈페이지에서 서면질의를 통한 유귄해석을 받아보기를 권유하는 회신을 입수하였습니다

 

국세상담센터의 권유에 따라 민간임대주택의 [임대료 5% 상한] 관련 국세상담센터에 질의하였던 내용과 동일하게 서면질의서를 작성하여 국세청 홈페이지를 통해 서면질의(유권해석)를 요청한 결과 국세청 부동산납세과로 부터 다음과 같이 등기우편으로 답신을 입수하게 되었습니다

1.소득세법시행령의 [임대료 연5% 상한] 개정규정에 대해서는 언론보도(2019.2.25,파이낸셜뉴스)에 대한 기획재정부의 해명보도로 발표(2019.2.25)한 보도참고자료(사본)를 답신으로 송부받았습니다

[기획재정부 보도참조자료 주요내용]
개정 소득세법시행령의 [임대료 5% 상한룰]은 영 시행일(2019.2.12) 이후 최초로 체결한 표준임대차계약(갱신포함)을 기준으로 적용함(개정 시행령 부칙 제6조)

상기의 기획재정부 보도내용은 결론적으로 [임대료 5% 상한룰]은 소득세법시행령 시행일(2012.2.12) 이후 최초의 민간임대주택 등록 당시 존속중인 임대차계약이 있는 경우 종전임대차계약 갱신시의 임대료가 최초임대료가 되고 이 최초임대료를 기준으로 그 이후 임대차계약부터 [임대료 연5% 상한]제한을 준수해야 한다는 의미입니다

사실은 [임대료 상한5%룰]관련 기획재정부 보도참조자료 내용과는 다르게 실제의 개정된 소득세법시행령 및 부칙 제6조의 조문을 보면 개정내용과 적용시점이 명확하지 않아서 서면질의를 통한 유권해석을 요청한 것인데 기존의 기획재정부 보도참조자료 문서(사본)로 답신을 받고보니 다소 아쉬운 생각이듭니다

 

2.소득세법상 장기임대주택 특례 적용을 위한 [임대료 5% 상한]관련 국세청 부동산 납세과로 부터 입수한 [조세특례제한법]상 유권해석 사항입니다

국세청 유권해석(서면-2016법령해석재산-4865)
[조세특례제한법] 제97조의3 제1항제2호(임대료 증액 제한 요건)에 따른 임대료 증액의 기준이 되는 최초계약은 준공공임대주택(장기일반민간임대주택)으로 등록한 후 작성한 표준임대차계약이 되는 것임

결론적으로 [임대료 연5% 상한]관련 [소득세법시행령]부칙에는 적용시점이 명확하게 기술되어 있지 않지만 기획재정부가 발표한 보도참조자료를 보면 [소득세법시행령]의 적용시점에 대하여 명확하게 기술되어 있고 [민간임대주택법]부칙 및 국세청의 [조세특례제한법]제97조 유권해석의 명확한 적용시점을 고려하면 다음과 같은 결론을 내려도 무방할 것으로 판단됩니다

민간임대주택법 시행일(2019.10.23) 이전에 최초로 등록하는 민간임대주택으로써 등록 당시 기존의 임대차계약이 있더라도 향후 종전임대차계약을 표준임대차계약서로 갱신할 때 적용되는 임대료가 [임대료5% 상한]의 기준이 되는 최초임대료가 되고 그 이후 임대차계약부터는 최초임대료를 기준으로 [임대료 연5% 상한]증액 규정을 준수해야 합니다

Posted by 야송 푸른야송

댓글을 달아 주세요

정부는 민간임대주택 등록의 활성화를 통한 임차인의 주거안정과 권리보호(계약갱신청구권),장기적인 전월세 임대료 안정화(전월세 임대료 상한제)를 위하여 [2017.12.13 임대주택 활성화 대책]을 발표하고 주택임대사업자에게 많은 인센티브(혜택)를 부여하며 민간임대주택 등록을 적극적으로 권장하였습니다

정부의 [민간임대주택 활성화 대책] 실행으로 다주택자가 거주주택 이외의 주택을 단기 또는 장기일반민간임대주택으로 등록하면 지방세(취득세,재산세) 감면과 임대소득세 감면 혜택,양도세 중과배제,종부세 합산배제,양도세 감면(장기보유특별공제50~70%) 등 많은 세제 혜택이 주어집니다

 

민간임대주택 활성화 대책의 실행으로 임대등록 주택의 세제 혜택이 많아지면서 다주택자 절세 방안의 하나로 신규 등록의 주택임대사업자와 민간임대주택이 대폭적으로 증가하게 되었고 이는 결국 주택시장의 매물잠김에 의한 매물 부족현상으로 주택 가격이 급격히 상승하는 역효과가 발생하자 정부는 정책 방향을 되돌려 민간임대주택 등록시 부여하던 세제 혜택을 점진적으로 축소하기 시작합니다

오늘은 주택시장 안정화 대책인 [2018.9.13 주택 안정대책] 및 [2019.12.16 주택시장 안정화 방안] 중에서 주택임대사업자의 민간임대주택 등록시 점진적으로 축소되고 있는 세제 혜택에 대하여 살펴보고자 합니다

 

정부의 [2018년 0913 주택시장 안정대책]으로 주택임대사업자의 민간임대주택에 대한 세제 혜택이 다음과 같이 조정됩니다

1.조정대상지역에서 2018.09.14일 이후 취득한 주택은 장기일반민간임대주택으로 등록하고 임대의무기간(8년) 경과 후 임대등록 주택을 양도하더라도 양도소득세가 중과되고 종부세가 과세됩니다


[현행 법령]
다주택자가 조정대상지역에서 공시가격 6억원(비수도권3억) 이하의 주택을 장기일반민간임대주택으로 등록하고 임대의무기간(8년) 경과 후 양도하는 경우 양도소득세 중과가 배제되고 보유기간 동안 종부세 합산배제됨

[개정사항]
1주택 이상자가 조정대상지역에서 신규로 취득한 주택을 장기일반민간임대주택으로 등록하고 임대의무기간(8년) 경과 후 양도하는 경우에도 양도소득세가 중과(2주택:기본세율+10%,3주택:기본세율+20%)되고 보유기간 동안 종부세 합산과세됨

[적용시기]
대책발표(2018.09.13) 후 새로 취득하는 주택부터 적용(다만 대책발표전 매매계약을 체결하고 계약금을 지불한 경우에는 종전규정 적용됨)

2.대책(2018.9.13)후 신규 취득하는 주택을 장기일반민간임대주택 등록시 주택가액(공시가격)이 수도권 6억(지방 3억) 이하의 주택에 한하여 장기보유특별공제(50~70%) 혜택이 적용됩니다

[현행법령]
민간임대주택 등록시 주택가액(공시가격)에 제한없이 장기일반민간임대주택으로 등록하고 임대의무기간(8년) 경과 후 해당 주택 양도시 장기보유특별공제(50~70%) 적용됨

[개정사항]
장기일반민간임대주택으로 등록(임대개시일)시 주택가액(공시가격)이 수도권 6억(지방 3억원) 이하의 주택에 한하여 임대의무기간(8년) 경과 후 해당 주택 양도시 장기보유특별공제(50~70%) 적용됨

[적용시기]
대책발표(2019.09.13) 후 취득하는 주택부터 적용(다만 대책발표 전 매매계약 체결+계약금을 지불한 경우 종전규정 적용)

 

3.투기지역,투기과열지구의 주택을 담보로 주택임대사업자 대출시 LTV 40%가 적용됩니다

[현행법령]
금융회사가 자율적으로 통상 LTV 60~80% 적용

[개정사항]
투기지역,투기과열지역 소재의 주택을 담보로 하는 임대사업자 대출시 LTV40%적용(다만 투기지역,투기과열지역내 공시가격 9억 초과의 고가주택을 신규 매수하기 위한 주택담보대출은 원천적으로 금지함)

4.대책발표일(2019.2.12) 후 취득한 주택을 장기일반민간임대주택 등록시 2년 이상 거주한 주택에 주어지는 혜택인 거주주택 양도세 비과세 특례가 평생 1회로 제한됩니다

[현행법령]
소득세법상 장기임대주택을 보유한 주택임대사업자가 2년 이상 거주한 거주주택을 양도하는 경우 횟수에 제한없이 거주주택 양도세 비과세 특례가 적용됨

여기에서 소득세법상 장기임대주택이란 임대개시일 기준 기준시가 6억(지방 3억)이하의 주택을 지자체와 세무서에 매입임대주택(단기 5년 or 8년 장기일반민간임대주택)으로 등록하고 임대의무기간(5 or 8년) 이상 임대하는 경우 소득세법상 거주주택 양도세 비과세특례,양도세 중과배제,종부세 합산배제 등의 혜택이 주어지는 민간임대주택을 의미합니다

[개정사항]
장기임대주택을 보유한 주택임대사업자가 최초 2년 이상 거주한 주택에 한하여 거주주택 양도세 비과세 특례가 적용됨(평생 1회로 제한)

[적용시기]
영 시행일(2019.02.12) 후 취득하는 주택부터 적용(다만 영 시행일 당시 거주하는 주택과 시행일 전에 거주주택을 취득하기 위해 계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 확인되는 경우주 종전규정 적용)

 

정부는 주택시장의 안정화를 위하여 [2018.9.13 주택시장 안정화 대책]을 실행한 결과 주택시장이 2019년 상반기까지 하향 안정세를 유지하였으나 하반기에 접어들면서 서울 강남권을 중심으로 주택가격이 다시 상승세를 보이며 주택시장이 불안정해오자 정부는 추가 대책으로 [2019.12.16 주택시장 안정화 대책]을 발표하였습니다

[2019.12.16 주택시장 안정화 대책]은 강력한 대출규제가 핵심으로 고가주택(9억~15억)의 9억 초과분에 댜해서는 LTV20%로 강화하고 초고가(15억 초과) 주택에 대해서는 대출을 전면적으로 금지(LTV0)하며 종부세율 상향,공시가격 현실화 등을 통해 고가주택 소유자의 보유세를 높이고 주택임대사업자의 민간임대주택에 대한 세제 혜택에 대해서도 다음과 같이 축소 조정되었습니다

1.대책발표일 다음날(2019.12.17) 이후 조정대상지역에서 신규로 취득한 주택은 민간임대주택으로 등록하고 임대의무기간 경과 후 양도일 당시 1주택자라고 하더라도 거주요건(2년)이 충족되어야 1세대1주택 비과세특례가 적용됩니다

[현행법령]
조정대상지역내 취득한 주택을 민간임대주택으로 틍록하고 임대의무기간(4 or 8년) 경과 후 해당 주택을 1주택 상태에서 양도하는 경우 거주기간에 제한없이 1세대1주택 비과세 특례 적용됨

[개정사항]
조정대상지역내의 [민간임대주택법]에 따른 민간임대주택으로 임대의무기간 경과 후 양도하는 경우 양도일 현재 1주택이라고 하더라도 거주요건(2년)이 충족되어야 1세대 1주택 비과세 혜택 적용됨

[적용시기]
대책 발표일 다음날(2019.12.17)부터 신규로 등록하는 민간임대주택에 적용됨(2019.12.16 이전에 등록한 민간임대주택은 임대의무기간 경과 후 1주택 상태에서 양도하는 경우에도 2년 거주요건에 관계없이 1세대 1주택 비과세 특례 적용됨)

 

2.민간임대주택 등록시 주택가액(공시가격) 요건(수도권 6억,지방3억이하)이 충족되어야 취득세,재산세 등 지방세 감면 혜택이 적용됩니다

[현행법령]
민간임대주택 등록시 종부세,양도세,임대소득세 감면 요건에는 주택가액(공시가격) 요건(수도권 6억,지방 3억 이하)이 있으나 취득세 및 재산세 감면 요건에는 주택가액(공시가격) 기준이 없음

<참조>
최초 분양자 전용면적별 취득세 감면
전용면적 60m2이하 100%
전용면적 85m2이하 50%

[개정사항]
최초 취득한 주택의 민간임대주택 등록시 주어지는 취득세 감면 요건과 2호 이상의 민간임대주택 등록시 주어지는 재산세 감면 요건에 주택가액(공시가격) 요건(수도권 6억,지방3억 이하)을 추가함

[적용시기]
국회에서 지방세법 개정 후 신규로 임대 등록하는 주택부터 적용 예정임

 

3.주택임대업 개인사업자대출시 임대업 이자상환비율(RTI)이 기존 1.25배에서 1.5배 이상으로 규제가 강화됩니다

[현행법령]
주택임대업 사업자대출에 대한 임대업 이자상환비율(RTI ) 1.25배 이상 적용임대업 이자상환비율(RTI)=연간임대소득/해당 임대업 대출의 연간이자비용+해당 임대업 건물의 기존 대출에 대한 연간이자비용

[개정사항]
투기지역,투기과열지역에서 주택임대업 개인사업자 대출을 받는 경우 임대업 이자상환비율(RTI)이 1.5배 이상으로 강화됨

[적용시기]
행정지도 시행 이후 신규대출 신청분 부터 적용

 

Posted by 야송 푸른야송

댓글을 달아 주세요

오래전 매수해 두었던 비사업용 토지를 개인적 사유로 인하여 매도하게 되어 비사업용토지 양도에 따른 양도소득세를 직접 계산하고 양도소득세 간편신고서를 작성하여 셀프로 양도소득세 신고,납부하게 되었습니다 

양도소득세는 국세로 비사업용토지의 양도소득세 신고는 매도일이 속하는 월의 말일로 부터 60일 이내에 거주지 관할 세무서에 자진 신고 납부하여야 합니다

비사업용토지 양도소득세

부동산은 매수,매도에 따라 취등록세,양도소득세 등의 [거래세] 납부 의무가 생기며 부동산을 보유하는 기간에는 재산세,종부세 등의 [보유세]를 납부하여야 합니다

이와같은 부동산의 여러가지 세금중에서 비사업용토지에 대한 양도소득세는 중과세율이 적용되므로 매도에 따른 양도차익이 큰 경우 조금이라도 양도소득세 절감을 위해서는 부동산 매수시 취등록세,법무사 비용,공인중개소 수수료 등 각종 [매입경비 영수증]과 상수도 설치 공사바 등 부동산 가치를 상승시키는 [자본적 지출에 대한 영수증]을 꼼꼼이 챙겨 보관하였다가 양도소득세 신고시 증빙서류로 제출하여야 필요경비로 인정받을 수 있습니다

양도소득세 간편신고서 서식 

비사업용토지 1필지를 양도하는 1건의 간단한 양도소득세 신고를 하는 경우에는 [양도소득세 간편신고서] 서식을 이용하면 편리합니다. 양도소득세 신고서 작성 방법은 서식 뒷면의 상세한 설명문을 참조하여 [양도소득세 계산],[취득가액 상세 명세서],[필요경비 상세명세서] 등 각 항목란에 기재하면 됩니다

비사업용토지 양도소득세 계산

비사업용토지 매매에 따른 양도소득세 계산방법을 간략하게 정리하면 다음과 같습니다

(1)양도차익=양도가액-취득가액-필요경비

* 필요경비는 중개사무소 수수료+법무사 비용+상수도 공사비용 등 자본적 지출비용임

(2)양도소득금액=양도차익(1)-장기보유특별공제

* 비사업용토지의 장기보유특별공제는 2017.1.1 이후 양도분 부터 3년 이상 4년 미만 보유시 6% 공제를 기본으로 보유기간이 1년 증가할 때마다 2%, 최대 30% 한도로 공제됨

(3)과세표준=양도소득금액(2)-양도소득 기본공제

* 양도소득 기본공제는 250만원/1인,1년 한도

(4)양도소득세 산출세액=과세표준(3)x세율

* 2년 이상 보유시 비사업용토지의 세율은 기본세율(6%~42%)+10%(중과세율)가 적용됨

(5)총납부세액=양도소득세(4)+지방소득세

* 지방소득세는 양도소득세(4)의 10%가 적용됨

양도소득세 필요경비 등 증빙서류

[양도소득세 신고서 제출시 첨부서류]

양도소득세 간편신고서 작성이 완료되면 첨부로 [양수 매매계약서 사본],[양도 매매계약서 사본],[취등록세,자본적 지출비용,법무사 수수료,중개사무소 수수료] 등 필요경비 지출에 대한 증빙서류를 첨부하여 거주지 관할 세무서에 신고하면 됩니다

양도소득세 납부서

거주지 관할 세무서에 비사업용토지 양도소득세 신고서와 첨부서류를 제출하면 세무서 담당직원은 신고서 내용과 첨부서류를 확인한 후 접수증(세무처리 담당자 지정)과 함께 납부해야 할 양도소득세 납부서와 지방소득세 납부서를 출력해 주면 가까운 은행이나 우체국에 납부하면 됩니다

참고로 양도소득세 신고서 접수 창구에 들어서면 [세무서 직원은 양도소득세 신고서를 대신 작성해 주지 않습니다]라는 문구가 보입니다. 부동산 관련 양도소득세는 세법이 매우 까다롭고 복잡하며 수시로 변경되기 때문에 보통 유료로 전문적인 세무소를 통하여 양도소득세 신고가 이루어지는 것으로 관할 세무서 접수창구의 직원으로 부터 양도소득세 신고 관련 간단한 사항에 대해서는 조언을 들을 수 있으나 신고서를 대신 작성해 주지는않습니다 

최근 개인적인 시간적 여유가 있어서 매도한 비사업용토지에 대한 양도소득세 신고를 전문 세무소를 통하지 않고 셀프로 직접 처리하기 위하여 비사업용토지에 대한 장기보유특별공제,양도소득 기본공제,양도세율 등 양도소득세 관련 사항을 꼼꼼하게 확인한 후 양도소득세 신고를 차질없이 마무리하게 되었습니다

Posted by 야송 푸른야송

댓글을 달아 주세요

2018년 9월 13일 주택시장 안정화 대책에 따라 주택임대사업자의 대출규제 강화,조정대상지역내 신규로 취득한 임대주택에 대한 양도세 중과 및 종부세 합산과세,신규로 임대주택 등록하는 경우 임대개시일 당시 양도세 감면 가액기준(수도귄 6억,비수도권 3억 이하) 신설 등으로 주택임대사업자 등록에 따른 세제혜택이 축소되고 있습니다. 하지만 9.13 대책발표 이전에 취득한 주택(매매계약을 체결하고 계약금을 지불한 경우 포함)에 대해서는 종전규정이 적용되므로 다주택자의 경우 임대주택 등록을 통한 세세 혜택을 그대로 적용받을 수 있습니다

주택임대사업자에게 주어진 여러가지 세제혜택을 적용받기 위해서는 임대주택 등록이후 주택임대사업자의 준수, 의무사항에 대하여 사전에 확인 및 숙지하고 불이익이 발생하지 않도록 잘 관리해야 합니다

그럼 주택임대사업자가 준수해야 하는 사업장현황신고,종합소득세(임대소득세)신고,종부세 합산배제 신청,표준임대차계약서,임대료 연간 5% 증액제한 사항에 대하여 간략히 살펴보기로 합니다


[1]사업장현황신고서
사업장현황신고는 주택임대업 등 부가가치세 면세사업자로서 연간 발생한 수입금액(임대료+임대보증금에 대한 간주임대료 등)과 기본경비에 관한 내역을 홈택스 또는사업장현황신고서를 작성하여 다음 년도 2월 10일까지 사업장소재지의 관할세무서에 신고해야 합니다

2018년 까지는 연간 임대주택 수입금액의 합계액이 2,000만원 이하의 경우 임대소득세가 비과세되므로 사업장현황신고를 하지 않아도 별도의 불이익이 없습니다

그러나 주택임대사업자로서 연간 임대주택 수입금액의 합계액이 7,500만원 이상의 경우 복식부기 의무자에 해당되어  사업장현황신고를 하지 않으면 무신고 가산세가 부과됩니다

[2]주택임대소득세
(1)주택임대소득세 신고
2018년 1년간 발생한 주택임대 소득금액이 2,000만원의 경우 주택임대사업자 등록 여부와 관계없이 다른 소득금액(근로소득+사업소득+이자소득+연금소득 등)과 합산하여 2019년 5월(5.1~5.31)에 종합소득세 신고를 해야 합니다

다만 2018년 까지는 주택임대 소득금액이 2,000만원 이하의 경우 비과세 대상으로 신고 의무가 없으나 2019년 부터2,000만원 이하의 경우에도 과세대상으로 주택임대사업자는 다른 소득과 분리하여 임대소득세 신고를 하거나 다른 소득(근로소득,사업소득,이자소득 등)과 합산한 종합소득세 신고를 해야 합니다

(2)주택수에 따른 주택임대소득의 과세범위
• 부부합산 1주택자로 기준시가(공시가) 9억 초과의 경우 월세 수입금액에 대해서만 과세
• 부부합산 2주택자의 경우 월세 수입금액에 대해서만 과세
부부합산 3주택 이상의 경우 월세 수입금과 전세보증금에 대한 간주임대료(이자계산금액)가 주택임대소득세의 과세대상입니다

(3)주택임대사업자의 임대소득세 감면
주택임대사업자는 [소득세법]과 [민간임대주택에 관한 특별법]에 따른 다음의 요건을 충족하면 단기민간임대주택(4년)은 30%,장기일반민간임대주택(8년)은 75%의 임대소득세 감면을 적용받을 수 있습니다

• [민간임대주택에 관한 특별법]에 따른 임대사업자 등록과 [소득세법]에 따른 사업자등록을 한 주택임대사업자
• 임대등록 주택의 임대개시일 당시 기준시가(공시가) 수도권 6억 이하,수도권외 3억 이하의 주택
• 단기민간임대주택은 4년 이상,장기일반민간임대주택은 8년 이상 임대의무기간 준수(감면 받고 임대의무기간을 충족 못할 경우 사후추가 징수)
• 신고기한에 임대소득세 신고

[3]임대주택 세 합산배제
(1)임대주택의 종부세 합산배제 요건
• 전용면적 85m2 이하
• 지자체에 장기일반 민간임대주택(8년) 등록과 관할세무서에 사업자등록
• 임대개시일 당시 기준시가(공시가) 수도권 6억 이하, 수도권외 3억 이하로 소득세법상 장기임대주택 요건이 충족되면 종부세 합산배제 대상이 됩니다

(2)종부세 합산배제 신청기간
• 종부세 합산배제 신청기간은 9월13일~9월 30일 까지로 주소지 관할세무서에 신청
 • 다음해 부터는 종부세 합산배제 신청이 불요하며 임대개시일 이후 공시가격(기준시가)이 6억원을 초과하더라도 종부세 합산배제가 적용됩니다

[4]주택임대사업자 양도세 특례시 임대료 증액제한
(1)임대료 연5% 증액제한 요건 추가
다주택자가 조정대상지역내 보유한 세법상 장기임대주택은 임대의무기간(8년)이 경과한 후 해당의 장기임대주택을 양도하는 경우 거주주택 비과세 특례,1세대1주택 비과세 특례,양도세 중과 배제가 적용됩니다 (단 2018.9.14 이후 조정대상내 신규로 취득한 장기임대주택은 중과세 됨)

그러나 2019년 2월 12일자 소득세법 시행령 개정으로 임대의무기간 경과 후 장기임대주택을 양도하는 경우 상기의 혜택을 받기 위해서는 추가로 임대료(임대보증금) 증액제한(연5% 이하) 요건이 충족되어야 합니다

(2)임대료 연5% 증액제한 적용시기
주택임대사업자 등록 이후 기존의 임대차계약을 갱신하거나 신규로 체결하는 임대차계약의 임대료(임대보증금)를 [최초임대료]라고 합니다

최초임대료는 임대료(임대보증금) 연5% 증액제한 없이 임대인이 자유로이 정할 수 있으며 그 이후 갱신이나 새로이 체결하는 임대차 계약부터는 최초임대료를 기준으로 연5% 증액제한 요건을 준수해야 하며 임대차계약서는 반드시 표준임대차계약서로 작성,신고해야 합니다

[5]임대차계약신고(표준임대차계약서)
주택임대사업자 등록일 이후 체결하는 임대차계약서는 표준임대차계약서로 작성해야 하며 임대조건 및 임대조건변경 신고는 임대차 체결일로 부터 3개월 이내 표준임대차계약서를 첨부하여 해당 임대주택 소재지의 관할시군구청에 신고해야 합니다 (신고하지 않거나 표준임대차계약서 미사용시 1천만원 이하 과태료 부과됨)


Posted by 야송 푸른야송

댓글을 달아 주세요

  1. 콕이 2019.08.12 21:40  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    임대 사업자를.내려면 주택 공시지가가 6억을 넘으면 안되고 만약 6억을 넘을경우 아예 임대사업자 자체를 낼수가 없어요?

    • 야송 푸른야송 2019.08.19 17:36 신고  댓글주소  수정/삭제

      공시가격 6억 초과 여부에 과계없이 임대주택 등록이 가능합니다 다만 공시가격 6억 초과의 경우 임대등록 주택의 종부세 합산배제 등 세금 혜택이 없지만 줄어듭니다

  2. 심바81 2020.01.02 11:43  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    많은 도움이 되었어요 감사합니다

  3. 어린어른 2020.07.13 08:54  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    올해 2월에 임대사업자 등록을 했는데 이후에 공시지가가 6억이 넘는 것으로 1월1일 기준으로 공시되었습니다. 현재 해당 주택(아파트)는 부부 공동명의로 되어 있는데 종부세 합산배제를 받을 수 있는지요?

이번 정부들어 부동산 안정화 대책의 일환으로 다주택자 대출규제,양도세 중과,종부세 강화,공시가 현실화 등 지속적인 부동산 규제강화로 고심한 끝에 절세 방안으로 프리미엄 붙은 아파트 분양권을 부부간 증여를 통하여 부부 공동명의 변경 및 공동명의로 임대사업자 등록을 마친 상태입니다

지난 2월 말에 잔금을 지불하고 입주를 와료하였기에 오늘은 신축 공동주택 물건지의 구청을 방문하여 취득세 신고서와 취득세 감면(85%)을 받기 위한 지방세(취득세) 감면 신청서를 제출하고 취득세 납부고지서를 발급 받아 취득세 납부를 완료하였습니다


부동산 취득세 신고를 위해서는 물건지 관할구청에 방문해야 하며 취득세 신고 준비서류는 다음과 같습니다

[1] 신축 아파트 취득세 신고 준비서류
* 취득세 신고서(구청 서식)
* 지방세 감면 신청서(구청 서식)
* 공급계약서(매매시 매매계약서)
* 옵션공급계약서
* 분양대금완납확인서(분양 건설회사 발급분)
* 부부간 증여계약서(증여한 경우)
* 임대사업자 등록증(임대사업자 등록에 따른 지방세 감면 요청시 필요)
* 공동명의인 도장


종부세나 양도소득세는 인별로 과세되는 인별과세로 부동산을 공동명의로 공동소유하는 경우 소유자별 지분율에 따라 납세 의무가 발생되지만 지방세인 취득세는 물건별로 과세되는 세금이기 때문에 공동명의라 하더라도 1장의 취득세 신고서를 이용하여 작성합니다

[2] 공동명의 취득세 신고서 작성방법
* 성명,생년월일 등 인적사항은 상기와 같이 [홍길동/홍길순],[1989.××.××]/[1991.xx.xx]의 방법으로 기재함
* 취득일은 등기접수일과 잔금지급일 중 빠른 날을 기재
* 취득원인은 분양 또는 매매로 기재
* 과세표준액,산출세액,세율 등 잘 모르는 항목은 공란으로 남겨두고 구청 담당 직원에게 문의하면 친절하게 알려줌
* 기타 사항은 구청에 비취되어 있는 [취득세 신고서 작성 견본]을 참조하면 보다 쉽게 작성할 수 있습니다

아파트 분양권은 부동산을 취득할 수 있는 권리로 취득시기는 준공검사(사용승인) 완료 후 등기접수일과 잔금지급일 중 빠른 취득세 신고 기한은 취득일(잔금지급일)로 부터 60일 까지로 기한이 지나면 가산세가 붙기 때문에 기한내 신고,납부해야 합니다


신축 주택을 단기(4년) 또는 장기(8년)의 임대사업자 등록으로 취득세 감면(85%)을 적용받기 위해서는 상기와 같이 지방세(취득세) 감면 신청서를 제출해야 합니다

취득세 감면 신청서를 제출하면 본래 납부해야 할 취득세가 200만원 이하의 경우 취득세 전액이 면제되며 200만 초과의 경우 납부해야 할 취득세의 85%가 감면됩니다

참고로 아파트 분양권을 부부간 증여를 통하여 공동명의로 변경한 경우 시세 상승으로 증여일 기준 (+)프리미엄 붙은 분양권이라고 하더라도 증여는 무상거래이기 때문에 과세표준에 영향을않으므로 취득세 과세표준은 [분양 공급가(부가세 제외),+옵션가(부가세 제외)]의 합산액이 됩니다

그러나 (+)프리미엄 붙은 분양권을 증여가 아닌 전매로 이전 받은 경우에는 행정안전부 지방세 운영과 유권해석(2015.11.9)에 따라 취득세 과세표준은 [분양 공급가+옵션가+실제 지불한 프리미엄]의 합산액을 기준으로 신고,납부하여야 합니다


[3] 부부간 분양권 증여로 공동명의 임대사업자 등록한 경우 취득세 감면세액 계산방법

예를들어 아파트 공급가 4.9억,옵션가 0.1억이고 취득세 85% 감면 대상의 경우 납부해야 할 취득세액 계산방법은 다음과 같습니다

아파트 공급가 : 490,000,000(부가가치세 제외)
아파트 옵션가 :   10,000,000(부가가치세 제외)

* 과세표준 : 500,000,000
* 산출세액 :     5,500,000 (세율1.1%)
* 감면세액 :     4,675,000 (5,500,000×0.85, 감면85%)
* 납부세액 :     825,000 (5,500,000-4,675,000)

☆ 주택의 취득세율(지방교육세 포함)
취득가액 6억 이하 : 1.1%
취득가액 6억초과 9억 이하 : 2.2%
추득가액 9억 초과 : 3.3%


Posted by 야송 푸른야송

댓글을 달아 주세요