임대보증금 보증보험은 주택임대사업자가 임대기간이 종료되었음에도 임대보증금을 반환하지 않는 경우에 보증회사가 먼저 보증금을 임차인에게 우선 반환해 주고 그 이후 보증회사가 법적인 절차를 거쳐 임대인으로 부터 임대보증금을 회수하는 것으로 임차인의 임대보증금을 보호하기 위한 목적의 보험입니다
[민간임대주택에 관한 특별법]개정안에 따르면 주택임대사업자는 2021년 8월 18일부터 임차인의 임대보증금에 대한 보증보험을 의무적으로 가입해야 하며 이에 따른 보증보험료는 임대인이 75%, 임차인이 25%를 부담하도록 규정되어 있습니다
이번 포스팅은 주택임대사업자의 임대보증금(전세금)에 대한 보증보험 의무대상 주택,임대보증금 일부보증의 해당요건과 임대보증금 일부보증 및 보증 미가입에 대한 임차인 동의서 작성방법,주택임대사업자의 임대보증금 보증보험 면제요건에 대하여 간략하게 살펴보기로 합니다
1.주택임대사업자의 임대보증금에 대한 보증보험 의무대상 주택
주택임대사업자는 다음의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 임대하는 경우에 임차인의 임대보증금(전세금)에 대한 보증보험을 의무적으로 가입해야 합니다
(1).민간건설임대주택
(2).분양주택 전부를 우선 공급받아 임대하는 민간매입임대주택
(3).동일한 주택단지에서 100호 이상의 주택을 임대하는 민간매입임대주택
(4).상기 (2)호와 (3)호 이외의 민간매입임대주택
주택임대사업자의 임대보증금(전세보증금)에 대한 보증보험 가입은 기본적으로 임대보증금 전액을 대상으로 하며 상기 제(4)호의 [민간매입임대주택]은 매매를 통하여 주택을 매입하고 민간임대주택으로 등록한 주택을 의미하는 것으로 일반적으로 개인이 등록하는 임대주택입니다
2.주택임대사업자의 임대보증금에 대한 일부보증 해당요건
[민간임대주택에 관한 특별법]제49조 제3항에 따르면 다음 각 호에 모두 해당하는 경우 담보권 설정금액과 임대보증금을 합한 금액에서 주택가격의 60%를 차감한 금액을 대상으로 임대보증금 일부보증을 할 수 있도록 규정되어 있습니다
(1).근저당권이 세대별로 분리된 경우
(2).임대사업자가 임대보증금 보다 선순위인 담보물건,압류,가압류,가처분 등을 해소한 경우
(3).전세권이 설정된 경우 또는 임차인이 [주택임대차보호법]에 따른 대항요건과 확정일자를 갖춘 경우
(4).임차인이 법령으로 정하는 금액을 보증대상으로 하는 일부보증 가입에 동의한 경우
[민간임대주택에 관한 특별법]에서 주택가격이란 [부동산 가격공시에 관한 법률]에 따라 공시된 공시가격에 국토교통부 장관이 정하여 고시하는 상기 표의 비율을 곱하여 산정된 가격을 의미합니다
주택가격 관련 국토교통부 장관이 고시하는 주택의 공시가에 적용되는 비율을 살펴보면 주택의 공시가격이 9억 미만인 경우 공동주택의 주택가격은 공시가 x 1.5(150%),공시가격 9억~19억 미만인 경우 공동주택의 주택가격은 공시가 x 1.4(140%)배가 적용됩니다
예를들어 담보권 설정금액(근저당)이 3억원,임대보증금(전세보증금)이 5억원,공시가격이 8억원인 경우 국토교통부 장관이 고시하는 주택가격의 비율을 기준으로 주택임대사업자가 임대보증금 보증보험에 가입해야 하는 대상금액이 얼마인지 계산해 보면 다음과 같습니다
임대보증금 보증보험 일부가입 대상금액은 담보권 설정금액(3억원)+임대보증금(5억원)-주택가격의 60%(8억원x1.5x0.6)=8,000만원이 되므로 주택임대자업자는 임대보증금 전부가 아닌 8,000만원에 대한 임대보증금 일부보증으로 가입할 수 있습니다
만약 담보권 설정금액(3억원) 없는 경우라면 보증보험 일부보증 대상금액은 임대보증금(5억원)-주택가격의 60%(8억x1.5x0.6=7.2억)=-2.2억원으로 일부가입 대상금액이 0 이하가 됩니다
임대보증금 일부가입 대상금액이 0 이하가 되는 경우 임대보증금 보증보험에 가입하지 않는다는 내용의 동의서에 임차인이 동의하면 일부보증에 가입하지 않아도 됩니다
3.임대보증금 일부보증 및 보증보험 미가입에 대한 임차인 동의서 작성방법
민간임대주택으로 등록된 주택은 [민간임대주택 특별법]에 따라 임대보증금의 일부 금액에 대하여 보증보험에 가입할 수 있고 일부보증 대상금액이 금액이 0원 이하인 경우 보증보험에 가입하지 않을 수 있으나 반드시 임차인 동의서가 요구됩니다
임대보증금에 대한 일부보증이나 보증보험 미가입에 따른 임차인 동의서는 민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙 [별지 제25서식]을 이용하여 다음과 같은 방법으로 작성하면 됩니다
(1)임대사업자와 임차인(동의자)의 성명,생년월일,주소 등 인적사항을 기재합니다
(2)민간임대주택 소재지,임대차기간,임대보증금,주택가격,보증대상금액 등을 기재합니다
(3)임대사업자의 임대보증금 보증보험 가입 의무에 관한 내용을 확인했는지의 여부를 Check하고 임대보증금 전액이 아닌 일부 금액만 보증보험에 가입한다는 사실에 대한 동의 여부를 Check합니다
(4)임대보증금 일부가입 대상금액(담보권 설정금액+임대보증금-주택가격의 60%)이 0원 이하인 경우로 보증보험에 가입하지 않는다는 것에 대한 동의 여부를 Check합니다
(5)마지막으로 동의인(임차인) 성명을 기재하고 서명 또는 날인을 합니다
4.주택임대사업자의 임대보증금 보증보험 가입 면제요건
다음 각호의 어느 하나에 해당하는 주택임대사업자의 경우에는 임차인의 임대보증금에 대한 보증보험 가입의무가 면제됩니다
(1).임대보증금이 [주택임대차보호법]에 따른 금액 이하이고 임차인이 임대보증금에 대한 보증보험에 가입하지 아니하는 것에 동의한 경우
(2).임대사업자가 [공공주택 특별법]에 따라 기존주택을 임차하는 공공주택사업자와 임대차계약을 체결하는 경우로서 해당 공공주택사업자가 보증보험에 가입 등 임대보증금 회수를 위하여 필요한 조치를 취한 경우
(3).임차인이 전세금 반환을 보장하는 보증보험에 가입하였고 임대사업자가 해당 보증보험의 보증수수료를 임차인에게 전부 지급한 경우
주택임대사업자의 임대보증금 보증보험 규정은 임차인의 임대보증금을 보호하기 위한 것으로 상기와 같이 기타 법령에 의하여 임차인의 임대보증금을 안전하게 회수할 수 있는 경우에는 임대보증금에 대한 보증보험 가입의무가 면제됩니다
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