주택임대사업자 의무,준수사항(사업장현황신고서,임대소득세,임대료 5%증액제한,종부세 합산배제신청,표준임대차계약서 신고)

2018년 9월 13일 주택시장 안정화 대책에 따라 주택임대사업자의 대출규제 강화,조정대상지역내 신규로 취득한 임대주택에 대한 양도세 중과 및 종부세 합산과세,신규로 임대주택 등록하는 경우 임대개시일 당시 양도세 감면 가액기준(수도귄 6억,비수도권 3억 이하) 신설 등으로 주택임대사업자 등록에 따른 세제혜택이 축소되고 있습니다

하지만 9.13 대책발표 이전에 취득한 주택(매매계약을 체결하고 계약금을 지불한 경우 포함)에 대해서는 종전규정이 적용되므로 다주택자의 경우 임대주택 등록을 통한 세세 혜택을 그대로 적용받을 수 있습니다

 

주택임대사업자 의무 준수사항-사업장현황신고서

주택임대사업자에게 주어진 여러가지 세제혜택을 적용받기 위해서는 임대주택 등록이후 주택임대사업자의 준수, 의무사항에 대하여 사전에 확인 및 숙지하고 불이익이 발생하지 않도록 잘 관리해야 합니다

그럼 주택임대사업자가 준수해야 하는 사업장현황신고,종합소득세(임대소득세)신고,종부세 합산배제 신청,표준임대차계약서,임대료 연간 5% 증액제한 사항에 대하여 간략히 살펴보기로 합니다

1.사업장현황신고서

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사업장현황신고는 주택임대업 등 부가가치세 면세사업자로서 연간 발생한 수입금액(임대료+임대보증금에 대한 간주임대료 등)과 기본경비에 관한 내역을 홈택스 또는사업장현황신고서를 작성하여 다음 년도 2월 10일까지 사업장소재지의 관할세무서에 신고해야 합니다

2018년 까지는 연간 임대주택 수입금액의 합계액이 2,000만원 이하의 경우 임대소득세가 비과세되므로 사업장현황신고를 하지 않아도 별도의 불이익이 없습니다

그러나 주택임대사업자로서 연간 임대주택 수입금액의 합계액이 7,500만원 이상의 경우 복식부기 의무자에 해당되어  사업장현황신고를 하지 않으면 무신고 가산세가 부과됩니다

 

주택임대소득세 신고와 과세범위

2.주택임대소득세

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(1).주택임대소득세 신고

2018년 1년간 발생한 주택임대 소득금액이 2,000만원 초과의 경우 주택임대사업자 등록 여부와 관계없이 다른 소득금액(근로소득+사업소득+이자소득+연금소득 등)과 합산하여 2019년 5월(5.1~5.31)에 종합소득세 신고를 해야 합니다

다만 2018년 까지는 주택임대 소득금액이 2,000만원 이하의 경우 비과세 대상으로 신고 의무가 없으나 2019년 부터는 2,000만원 이하의 경우에도 과세대상으로 주택임대사업자는 다른 소득과 분리하여 임대소득세 신고를 하거나 다른 소득(근로소득,사업소득,이자소득 등)과 합산한 종합소득세 신고를 해야 합니다

(2).주택수에 따른 주택임대소득의 과세범위

• 부부합산 1주택자로 기준시가(공시가) 9억 초과의 경우 월세 수입금액에 대해서만 과세
• 부부합산 2주택자의 경우 월세 수입금액에 대해서만 과세
• 부부합산 3주택 이상의 경우 월세 수입금과 전세보증금에 대한 간주임대료(이자계산금액)가 주택임대소득세의 과세대상입니다

(3)주택임대사업자의 임대소득세 감면

주택임대사업자는 [소득세법]과 [민간임대주택에 관한 특별법]에 따른 다음의 요건을 충족하면 단기민간임대주택(4년)은 30%,장기일반민간임대주택(8년)은 75%의 임대소득세 감면을 적용받을 수 있습니다

• [민간임대주택에 관한 특별법]에 따른 임대사업자 등록과 [소득세법]에 따른 사업자등록을 한 주택임대사업자
• 임대등록 주택의 임대개시일 당시 기준시가(공시가) 수도권 6억 이하,수도권외 3억 이하의 주택
• 단기민간임대주택은 4년 이상,장기일반민간임대주택은 8년 이상 임대의무기간 준수(감면 받고 임대의무기간을 충족 못할 경우 사후추가 징수)
• 신고기한에 임대소득세 신고

 

종합부동산세 주택수 산정기준-종부세 합산배제,임대료 증액제한

3.임대주택 종부세 합산배제

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(1).임대주택의 종부세 합산배제 요건

• 전용면적 85m2 이하
• 지자체에 장기일반 민간임대주택(8년) 등록과 관할세무서에 사업자등록
• 임대개시일 당시 기준시가(공시가) 수도권 6억 이하, 수도권외 3억 이하로 소득세법상 장기임대주택 요건이 충족되면 종부세 합산배제 대상이 됩니다

(2).종부세 합산배제 신청기간

• 종부세 합산배제 신청기간은 9월13일~9월 30일 까지로 주소지 관할세무서에 신청
• 다음해 부터는 종부세 합산배제 신청이 불요하며 임대개시일 이후 공시가격(기준시가)이 6억원을 초과하더라도 종부세 합산배제가 적용됩니다

4.주택임대사업자 양도세 특례시 임대료 증액제한

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(1).임대료 연5% 증액제한 요건 추가

다주택자가 조정대상지역내 보유한 세법상 장기임대주택은 임대의무기간(8년)이 경과한 후 해당의 장기임대주택을 양도하는 경우 거주주택 비과세 특례,1세대1주택 비과세 특례,양도세 중과 배제가 적용됩니다 (단 2018.9.14 이후 조정대상내 신규로 취득한 장기임대주택은 중과세 됨)

그러나 2019년 2월 12일자 소득세법 시행령 개정으로 임대의무기간 경과 후 장기임대주택을 양도하는 경우 상기의 혜택을 받기 위해서는 추가로 임대료(임대보증금) 증액제한(연5% 이하) 요건이 충족되어야 합니다

(2).임대료 연5% 증액제한 적용시기

주택임대사업자 등록 이후 기존의 임대차계약을 갱신하거나 신규로 체결하는 임대차계약의 임대료(임대보증금)를 [최초임대료]라고 합니다

최초임대료는 임대료(임대보증금) 연5% 증액제한 없이 임대인이 자유로이 정할 수 있으며 그 이후 갱신이나 새로이 체결하는 임대차 계약부터는 최초임대료를 기준으로 연5% 증액제한 요건을 준수해야 하며 임대차계약서는 반드시 표준임대차계약서로 작성,신고해야 합니다

5.임대차계약신고(표준임대차계약서)

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주택임대사업자 등록일 이후 체결하는 임대차계약서는 표준임대차계약서로 작성해야 하며 임대조건 및 임대조건변경 신고는 임대차 체결일로 부터 3개월 이내 표준임대차계약서를 첨부하여 해당 임대주택 소재지의 관할시군구청에 신고해야 합니다 (신고하지 않거나 표준임대차계약서 미사용시 1천만원 이하 과태료 부과됨)