주택임대사업자,민간임대주택 [임대료 연5% 상한]증액제한 적용시기와 국세청 서면질의에 대한 유권해석

주택임대사업자 민간임대주택의 [임대료 연5%] 증액 관련 [민간임대주택법 ] 개정안이 국회를 통과(2019.4.5)함에 따라 [임대료 연5% 상한]규정에 대한 언론과 주택임대사업자의 관심이 높아졌으며 관계 법령의 [임대료 5% 상한]적용시점이 명확하지 않아 사회에 많은 혼선이 야기되었습니다

필자의 경우 기존 임대차계약이 있는 상태에서 2019년 3월 초순에 장기일반민간임대주택으로 등록하였으며 2020년 상반기에 종전임대차계약을 갱신해야 하는 관계로 [임대료 연5% 상한] 관련 인터넷을 검색해 본 결과 잘못된 정보도 많은 것 같았고 좀더 상세하게 알아보기 위해 [민간임대주택법],[소득세법시행령] 등 관계 법령 조문을 살펴보게 되었습니다

 

민간임대주택 임대료 연5%상한제 적용시기

1.임대료 연5% 상한 관련  민간임대주택법 개정사항(2019.4.23)

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[제44조제1항]
임대사업자가 민간임대주택을 임대하는 경우 임대사업자가 정하는 임대료를 최초임대료(임대보증금과 월임대료)라고 한다(다만 민간임대주택 등록 당시 존속중인 임대차계약이 있는 경우 그 종전임대차계약에 따른 임대료가 최초임대료가 된다)

[제44조제2항]
주택임대사업자는 임대료 증액을 청구하는 경우 임대료의 5% 초과하여 청구해서는 안된다

[적용시기]
민간임대주택법 제44조(임대료 5% 상한) 개정규정은 부칙 제4조<법률 제16386호,2019.4.23> 에 따라 시행일(2019.10.23) 이후 최초로 등록하는 민간임대주택부터 적용되므로 시행일(2019.10.23) 전에 최초로 등록하는 민간임대주택은 등록 당시 기존의 임대차계약이 있더라도 향후 종전임대차계약을 갱신할 때 정하는 임대료가 최초임대료가 됩니다

2.임대료 연5%상한 관련 소득세법시행령 개정사항

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주택임대사업자의 거주주택 비과세특례,양도세 중과배제,장기보유특별공제,종부세 합산배제 등 세법상 장기임대주택의 혜택을 적용받기 위해서는 [임대료 연5% 상한]규정을 준수하도록 [소득세법시행령]제154조(1세대1주택 특례)가 개정되었습니다

개정된 [소득세법시행령]의 적용시기는 [민간임대주택법]과는 달리 [소득세법시행령 부칙 <대통령령 제29523호>]에 따르면 이 영 시행일(2019.2.12) 이후 주택 임대차계약을 체결하거나 기존계약을 갱신하는 분부터 적용한다 라고 규정되어 있습니다만 [임대료 5% 상한]의 기준이 되는 최초임대료의 표현이 없어 적용시점이 모호하고 불명확합니다

상기와 같이 주택임대사업자의 [임대료 5% 상한] 관련 개정된 [소득세법시행령]과 [민간임대특별법]의 적용시점이 서로 상이하고 불명확하여 국세상담센터에 질의한 결과 다음과 같이 답신을 입수하였습니다

3.질의사항

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(1).[임대료 연5% 상한] 관련 민간임대주택법과 소득세법시행령상의 적용시기가 서로 상이한 바 세법상 장기임대주택으로 인정받으려면 소득세법시행령 기준으로 임대료 5% 상한 규정을 준수해야 하는 것인지요?
(2).소득세법시행령 시행일(2019.2.12) 이후 최초로 민간임대주택 등록(2019.3.2) 당시 종전임대차계약이 있는 경우 향후 종전임대차계약을 표준임대차계약으로 갱신할때 적용하는 임대료가 최초임대료가 되는 것인지요? 아니면 종전임대차계약을 최초임대료로 보아 갱신할때 부터 임대료 5% 상한 규정이 적용되는 것인지요?

4.국세상담센터 답신내용 요약

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2019.2.12 이후 주택 임대차계약을 체결하거나 기존 계약을 갱신하는 분부터 [임대료 연5% 상한]을 초과하지 아니할 것 이란 요건을 적용함에 있어 2019.2.12 이후 최초로 체결한 표준임대차계약을 기준으로 이후 계약(갱신)시 부터 준수하면 되는 것으로 사료됩니다

다만 국세상담센터의 인터넷 상담은 법적효력을 갖는 유권해석이 아니므로 귀 사례와 같이 기존 해석사례가 없는 경우 국세청의 효력있는 답변을 원하는 경우 국세청 홈페이지에서 서면질의를 통한 유귄해석을 받아보기를 권유하는 회신을 입수하였습니다

 

민간임대주택 임대료 증액제한 연5% 적용시기 관련 국세청 서면질의와 유권해석

국세상담센터의 권유에 따라 민간임대주택의 [임대료 5% 상한] 관련 국세상담센터에 질의하였던 내용과 동일하게 서면질의서를 작성하여 국세청 홈페이지를 통해 서면질의(유권해석)를 요청한 결과 국세청 부동산납세과로 부터 다음과 같이 등기우편으로 답신을 입수하게 되었습니다

5.국세청 부동산납세과 등기우편 서신답변

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(1).소득세법시행령의 [임대료 연5% 상한] 개정규정에 대해서는 언론보도(2019.2.25,파이낸셜뉴스)에 대한 기획재정부의 해명보도로 발표(2019.2.25)한 보도참고자료(사본)를 답신으로 송부받았습니다

[기획재정부 보도참조자료 주요내용]
개정 소득세법시행령의 [임대료 5% 상한룰]은 영 시행일(2019.2.12) 이후 최초로 체결한 표준임대차계약(갱신포함)을 기준으로 적용함(개정 시행령 부칙 제6조)

상기의 기획재정부 보도내용은 결론적으로 [임대료 5% 상한룰]은 소득세법시행령 시행일(2012.2.12) 이후 최초의 민간임대주택 등록 당시 존속중인 임대차계약이 있는 경우 종전임대차계약 갱신시의 임대료가 최초임대료가 되고 이 최초임대료를 기준으로 그 이후 임대차계약부터 [임대료 연5% 상한]제한을 준수해야 한다는 의미입니다

사실은 [임대료 상한5%룰]관련 기획재정부 보도참조자료 내용과는 다르게 실제의 개정된 소득세법시행령 및 부칙 제6조의 조문을 보면 개정내용과 적용시점이 명확하지 않아서 서면질의를 통한 유권해석을 요청한 것인데 기존의 기획재정부 보도참조자료 문서(사본)로 답신을 받고보니 다소 아쉬운 생각이듭니다

 

장기임대주택의 임대료 상한 5% 관련 국세청 유권해석

(2).소득세법상 장기임대주택 특례 적용을 위한 [임대료 5% 상한]관련 국세청 부동산 납세과로 부터 입수한 [조세특례제한법]상 유권해석 사항입니다

국세청 유권해석(서면-2016법령해석재산-4865)
[조세특례제한법] 제97조의3 제1항제2호(임대료 증액 제한 요건)에 따른 임대료 증액의 기준이 되는 최초계약은 준공공임대주택(장기일반민간임대주택)으로 등록한 후 작성한 표준임대차계약이 되는 것임

결론적으로 [임대료 연5% 상한]관련 [소득세법시행령]부칙에는 적용시점이 명확하게 기술되어 있지 않지만 기획재정부가 발표한 보도참조자료를 보면 [소득세법시행령]의 적용시점에 대하여 명확하게 기술되어 있고 [민간임대주택법]부칙 및 국세청의 [조세특례제한법]제97조 유권해석의 명확한 적용시점을 고려하면 다음과 같은 결론을 내려도 무방할 것으로 판단됩니다

민간임대주택법 시행일(2019.10.23) 이전에 최초로 등록하는 민간임대주택으로써 등록 당시 기존의 임대차계약이 있더라도 향후 종전임대차계약을 표준임대차계약서로 갱신할 때 적용되는 임대료가 [임대료5% 상한]의 기준이 되는 최초임대료가 되고 그 이후 임대차계약부터는 최초임대료를 기준으로 [임대료 연5% 상한]증액 규정을 준수해야 합니다