임대주택 등록 활성화 방안(2017.12.13)으로 임대사업자 등록시 취득세,재산세 등의 지방세 감면과 임대소득세 감면,양도소득세 감면,종부세 합산배제 등 많은 세제 혜택이 있습니다
하지만 수도권 부동산 가격 폭등의 주 요인으로 임대주택 등록을 통한 다주택자의 투기로 판단한 정부는 최근 임대사업자 등록시 부여했던 세제 혜택을 점차 축소,강화하고 있는 상황입니다
2018년 주택안정화 대책에 따라 2018.9.13 이후 1주택 이상자가 조정지역에서 새로 취득한 주택은 임대사업자 등록시에도 양도세 중과,종부세 합산과세,양도세 감면 가액(수도권 6억 이하) 신설 등 세제 혜택이 축소 및 강화되고 있는 추세입니다
다주택자의 경우 각자의 상황에 따라 단기(4년)민간임대주택 또는 장기(8년)민간임대주택 등록시 아직도 많은 절세 효과가 있어 부부 공동명의 임대사업자 등록신청,등록대상,등록절차와 신청서류 등에 관하여 간략히 살펴보기로 합니다
1.임대사업자 등록대상
민간매입 임대주택 등록대상은 분양권,입주권,주택 등을 1호 이상 소유하고 있거나 주택 소유를 목적으로 매매 계약서를 체결하고 계약금을 지불한 경우 임대사업자 등록을 신청할 수 있습니다
준주택인 오피스텔의 경우 전용면적 85m2이하로서 상하수도 시설이 설치되고 전용 부엌,전용 화장실 및 목욕시설을 갖춘 주거용에 한하여 임대주택으로 등록이 가능합니다
2.부부 공동명의 임대사업자 신청서류와 등록절차
(1).주소지 관할구청 임대사업자 등록 신청시 준비서류
(a).임대사업자 등록신청서 작성
관할구청에 비취된 서식에 따라 거주지 주소,물건지 주소 및 인적사항 등을 기재하고 서명,날인함
(부부 공동명의로 임대사업자 등록을 신청하는 경우 신청인란의 인적사항에 공동명의자 모두 기재함)
(b).위임장 작성
*부부 공동명의 임대사업자 등록 신청시 주소지 관할구청에 대표 1명만 방문하는 경우 관할구청의 별도 서식을 이용하여 위임장을 작성해야 하므로 위임자(미방문의 공동명의자)의 인감도장을 지참하여야 함
*관할구청에서 임대사업자 등록 신청시 관할세무서를 방문하지 아니하고 사업자등록증 신청도 함께 처리하기 위해서는 임대사업자 등록신청서 뒷면의 서식에 따라 사업장 현황,공동사업자 명세,대리인 위임사항(위임장)을 작성하고 위임자(미방문의 공동명의자)의 인감도장을 날인함
(c).매매계약서 또는 분양계약서 사본
매매를 통한 임대사업자 등록 신청의 경우 매매계약서 사본이 필요하고 공동주택 분양권이나 준공 완료의 미등기 상태인 신축 공동주택 경우에는 분양계약서 사본이 필요함
(d).임대차계약서 사본
임대사업자 등록 신청일 당시 기 임대차 계약에 따른 세입자가 있는 경우 임대차 계약서 사본이 필요함
(e).공동명의자 신분증,도장
부부 공동명의로 임대사업자 등록 신청시 공동명의자 신분증과 도장이 필요함
(2).임대사업자 등록증 발급
*임대사업자 등록증은 신청일로 부터 5일 이내 발급하는 것으로 규정되어 있으나 보통 3일 정도가 지나면 신청서 접수시 기재한 휴대폰 번호로 "임대사업자 등록증 발급 완료"문자가 옵니다. 문자를 받고나서 관할구청에 방문하여 임대사업자 등록증을 발급받고 등록면허세(27,000원)를 납부하면 관할구청에서의 부부 공동명의 임대사업자 등록신청 절차는 모두 마무리가 됩니다
*세법상 여러가지 세제 혜택을 받기 위해서는 임대개시일로 부터 단기민간임대주택은 4년 이상,장기민간임대주택은 8년 이상 임대의무기간을 준수하여야 하므로 임대사업자 등록증에 기재된 "임대시작일"은 반드시 확인해야 합니다
*임대사업자 등록일 현재 세입자가 있는 경우 최초의 임대사업자 등록일이 임대시작일이 되며 임대의무기간은 임대시작일로 부터 기산됩니다
*임대사업자 등록을 완료한 상태에서 임대차계약을 체결하는 경우 표준임대차계약서 서식을 이용하여 임대차계약서를 작성하고 물건지 관할구청에 신고하여야 하며 이때 세입자 입주일(잔금 지급일)이 임대의무기간의 기산일인 임대시작일이 됩니다
(3).주소지 관할 세무서 사업자등록증 신청시 준비서류
관할구청으로 부터 임대사업자 등록증을 발급 받으면 다음의 신청서류를 준비하여 주소지 관할 세무서로 이동하면 됩니다
(a).사업자등록 신청서 작성
*사업자등록 신청서(세무서 서식)에 신청인의 인적사항(성명,주민등록번호,사업장 소재지)과 사업장 현황(업태,종목,개업일)을 기재합니다
*부부 공동명의로 대표1명만 방문하는 경우 사업자등록 신청서 뒷면의 위임장 작성 및 인감 날인이 필요하므로 위임인(미방문 공동명의자)의 인감도장을 지참하여야 합니다
(b).임대사업자 등록증
관할구청에서 발급받은 임대사업자 등록증 지참 필요함
(c).공동명의인(대표와 공동사업자) 신분증과 도장
부부 공동명의로 사업자등록증 신청시 대표자,공동사업자의 신분증과 도장 준비(공동명의자 미방문시 위임장 작성 및 인감도장 날인용)
* 사업자등록 신청서 작성시 사업장 주소란에 거주지 주소 또는 물건지(임대주택) 주소를 선택할수 있는데 사업장 주소란에 거주지 주소로 신청하면 당일 사업자등록증 발급이 가능하지만 사업장 주소란에 물건지(임대주택) 주소로 신청하면 3일후 사업자등록증을 발급 받을수 가 있습니다
* 사업장 주소란에 물건지 주소로 하고 당일 사업자등록증을 발급받기 위해서는 물건지 관할세무서를 방문하여 신청하면 됩니다
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