단기민간임대주택(임대사업자) 등록을 통한 비거주 주택의 일시적 1세대2주택 양도세 비과세

민간임대주택이란 임대목적으로 제공하는 주택으로서 임대사업자가 [민간임대주택에 관한 특별법]제5조에 따라 등록한 주택을 말하며 크게 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분됩니다

민간매입임대주택은 임대사업자가 매매등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택으로서 임대의무기간이 8년 이상인 장기일반민간임대주택과 임대의무기간이 4년 이상인 단기민간임대주택으로 분류됩니다

 

단기민간임대주택 의무기간 완료 후 양도시 비과세 사례

2018년 9.13 주택 안정화 대책에 따라 대책 발표일(9.13) 익일부터 조정대상지역에서 신규로 취득한 주택은 장기일반민간임대주택으로 등록하더라도 양도세 중과,종부세 합산과세,양도세 감면시 기준시가 가액(수도권 6억 이하) 신설 등 그동안 주어졌던 주택임대사업자의 세제혜택을 대폭 축소,강화하고 있는 추세이나 다주택자의 경우 이직도 각자의 상황에 따라 임대주택 등록을 통한 여러가지 절세 방법이 남아 있습니다

또한 [8.2부동산 대책]으로 2017.8.3일 부터 조정대상지역에서 새로이 취득한 주택은 2년 거주 요건이 충족되어야 1세대 1주택(일시적 2주택) 양도세 비과세가 적용되고 있는데 만약 개인 사정상 새로이 취득한 주택에 실거주할 수가 없는 상황이라면 상기의 표와 같이 임대주택 의무기간이 4년인 단기민간임대주택 등록을 통하여 2년간 거주하지 않은 비거주 주택을 일시적 2주택(1세대1주택) 양도세 비과세 방법도 있습니다

(A)주택 : 조정대상지역에서 2019.2월에 신규 취득하고 단기(4년)민간임대주택으로 등록
(B)주택 : 조정대상지역에서 2021.10월 취득

상기의 조건에서 단기민간임대주택으로 등록한 (A)주택이 4년의 임대의무기간이 경과하고 (B)주택 취득일(2021.10월)로 부터 2년 이내의 기간(2023.3월~2023.9월)에 (A)주택을 양도하는 경우 현재 조정대상지역에서 적용되고 있는 2년 거주요건이 충족되지 않더라도 일시적 2주택 양도세 비과세 규정이 적용되는 것일까요 ?

결론적으로 4년 임대의무기간 경과한 임대사업자의 임대주택인 (A)주택은 2년 이상 거주하지 않더라도 기존 소득세법시행령의 일시적 2주택 비과세 요건이 충족되면 양도시 비과세가 적용됩니다

 

단기민간임대주택 양도세 비과세 답변내용

2017년 [8.2부동산 대책]에 따라 조정대상지역에서 2018년 8월 3일 이후 새로이 취득한 주택은 1세대1주택(일시적 2주택) 비과세가 적용되기 위해서는 2년 이상 보유와 2년 이상의 거주 요건을 모두 충족되어야 합니다

다만 소득세법시행령 제154조 제1항 제4호에 따라 [민간임대주택에 관한 특별법] 제5조에 따른 임대사업자 등록을 하고 임대의무기간이 경과한 임대주택,(A)를 양도하는 경우 2년간 거주 요건이 적용되지 않습니다

따라서 (B)주택 취득일(2021.10)로 부터 2년 이내(2023.3~2023.9)에 임대의무기간이 경과한 (A)주택을 양도하는 경우 비거주 주택인 (A)주택은 일시적 2주택(1세대1주택) 양도세 비과세 규정이 적용되는 것입니다

 

단기민간임대주택 비거주 양도시 비과세 여부 국세청 회신내용

상기의 내용은 단기민간임대주택(임대사업자) 등록을 통한 비거주 주택의 일시적 1세대2주택 양도세 비과세 적용 관련 질의에 대한 국세청의 답변내용입니다

 [소득세법시행령]에 의거하여 [민간임대주택에 관한 특별법]에 따른 임대사업자(임대주택)등록을 한 경우 임대의무기간 경과한 후 임대주택 양도시 거주요건이 적용되지 않는다는 것을 알 수가 있습니다