주택임대사업자,민간임대주택(장기임대주택) 등록시 점차 축소되는 세제 혜택

정부는 민간임대주택 등록의 활성화를 통한 임차인의 주거안정과 권리보호(계약갱신청구권),장기적인 전월세 임대료 안정화(전월세 임대료 상한제)를 위하여 [2017.12.13 임대주택 활성화 대책]을 발표하고 주택임대사업자에게 많은 인센티브(혜택)를 부여하며 민간임대주택 등록을 적극적으로 권장하였습니다

 

정부의 [민간임대주택 활성화 대책] 실행으로 다주택자가 거주주택 이외의 주택을 단기 또는 장기일반민간임대주택으로 등록하면 지방세(취득세,재산세) 감면과 임대소득세 감면 혜택,양도세 중과배제,종부세 합산배제,양도세 감면(장기보유특별공제50~70%) 등 많은 세제 혜택이 주어집니다

 

 

장기밈대주택 세제 혜택 축소

 

 

민간임대주택 활성화 대책의 실행으로 임대등록 주택의 세제 혜택이 많아지면서 다주택자 절세 방안의 하나로 신규 등록의 주택임대사업자와 민간임대주택이 대폭적으로 증가하게 되었고 이는 결국 주택시장의 매물잠김에 의한 매물 부족현상으로 주택 가격이 급격히 상승하는 역효과가 발생하자 정부는 정책 방향을 되돌려 민간임대주택 등록시 부여하던 세제 혜택을 점진적으로 축소하기 시작합니다

 

오늘은 주택시장 안정화 대책인 [2018.9.13 주택 안정대책] 및 [2019.12.16 주택시장 안정화 방안] 중에서 주택임대사업자의 민간임대주택 등록시 점진적으로 축소되고 있는 세제 혜택에 대하여 살펴보고자 합니다

1.주택시장 안정화 대책(2018.9.13)

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(1).장기임대주택의 양도소득세,종부세 혜택 축소

조정대상지역에서 2018.09.14일 이후 취득한 주택은 장기일반민간임대주택으로 등록하고 임대의무기간(8년) 경과 후 임대등록 주택을 양도하더라도 양도소득세가 중과되고 종부세가 과세됩니다

 

[현행 법령]
다주택자가 조정대상지역에서 공시가격 6억원(비수도권3억) 이하의 주택을 장기일반민간임대주택으로 등록하고 임대의무기간(8년) 경과 후 양도하는 경우 양도소득세 중과가 배제되고 보유기간 동안 종부세 합산배제됨

 

[개정사항]
1주택 이상자가 조정대상지역에서 신규로 취득한 주택을 장기일반민간임대주택으로 등록하고 임대의무기간(8년) 경과 후 양도하는 경우에도 양도소득세가 중과(2주택:기본세율+10%,3주택:기본세율+20%)되고 보유기간 동안 종부세 합산과세됨

 

[적용시기]
대책발표(2018.09.13) 후 새로 취득하는 주택부터 적용(다만 대책발표전 매매계약을 체결하고 계약금을 지불한 경우에는 종전규정 적용됨)

(2).장기임대주택 장기보유특별공제 대상 주택가액 제한

대책(2018.9.13)후 신규 취득하는 주택을 장기일반민간임대주택 등록시 주택가액(공시가격)이 수도권 6억(지방 3억) 이하의 주택에 한하여 장기보유특별공제(50~70%) 혜택이 적용됩니다

 

[현행법령]
민간임대주택 등록시 주택가액(공시가격)에 제한없이 장기일반민간임대주택으로 등록하고 임대의무기간(8년) 경과 후 해당 주택 양도시 장기보유특별공제(50~70%) 적용됨

 

[개정사항]
장기일반민간임대주택으로 등록(임대개시일)시 주택가액(공시가격)이 수도권 6억(지방 3억원) 이하의 주택에 한하여 임대의무기간(8년) 경과 후 해당 주택 양도시 장기보유특별공제(50~70%) 적용됨

 

[적용시기]
대책발표(2019.09.13) 후 취득하는 주택부터 적용(다만 대책발표 전 매매계약 체결+계약금을 지불한 경우 종전규정 적용)

(3).투기지역,투기과열지역 LTV강화

투기지역,투기과열지구 소재의 주택을 담보로 주택임대사업자 대출시 LTV 40%로 강화가 됩니다

[현행법령]
금융회사가 자율적으로 통상 LTV 60~80% 적용

 

[개정사항]
투기지역,투기과열지역 소재의 주택을 담보로 하는 임대사업자 대출시 LTV40%적용(다만 투기지역,투기과열지역내 공시가격 9억 초과의 고가주택을 신규 매수하기 위한 주택담보대출은 원천적으로 금지함)

(4).장기임대사업자의 거주주택 양도세 비과세 특례 적용 제한

대책발표일(2019.2.12) 후 취득한 주택을 장기일반민간임대주택 등록시 2년 이상 거주한 주택에 주어지는 혜택인 거주주택 양도세 비과세 특례가 평생 1회로 제한됩니다

[현행법령]
소득세법상 장기임대주택을 보유한 주택임대사업자가 2년 이상 거주한 거주주택을 양도하는 경우 횟수에 제한없이 거주주택 양도세 비과세 특례가 적용됨

 

여기에서 소득세법상 장기임대주택이란 임대개시일 기준 기준시가 6억(지방 3억)이하의 주택을 지자체와 세무서에 매입임대주택(단기 5년 or 8년 장기일반민간임대주택)으로 등록하고 임대의무기간(5 or 8년) 이상 임대하는 경우 소득세법상 거주주택 양도세 비과세특례,양도세 중과배제,종부세 합산배제 등의 혜택이 주어지는 민간임대주택을 의미합니다

 

[개정사항]
장기임대주택을 보유한 주택임대사업자가 최초 2년 이상 거주한 주택에 한하여 거주주택 양도세 비과세 특례가 적용됨(평생 1회로 제한)

 

[적용시기]
영 시행일(2019.02.12) 후 취득하는 주택부터 적용(다만 영 시행일 당시 거주하는 주택과 시행일 전에 거주주택을 취득하기 위해 계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 확인되는 경우주 종전규정 적용)

2.주택시장 안정화 방안(2019.12.16)

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정부는 주택시장의 안정화를 위하여 [2018.9.13 주택시장 안정화 대책]을 실행한 결과 주택시장이 2019년 상반기까지 하향 안정세를 유지하였으나 하반기에 접어들면서 서울 강남권을 중심으로 주택가격이 다시 상승세를 보이며 주택시장이 불안정해오자 정부는 추가 대책으로 [2019.12.16 주택시장 안정화 대책]을 발표하였습니다

 

[2019.12.16 주택시장 안정화 대책]은 강력한 대출규제가 핵심으로 고가주택(9억~15억)의 9억 초과분에 댜해서는 LTV20%로 강화하고 초고가(15억 초과) 주택에 대해서는 대출을 전면적으로 금지(LTV0)하며 종부세율 상향,공시가격 현실화 등을 통해 고가주택 소유자의 보유세를 높이고 주택임대사업자의 민간임대주택에 대한 세제 혜택에 대해서도 다음과 같이 축소 조정되었습니다

(1).장기임대주택 의무기간 만료시 양도세 비과세 거주요건 추가

대책발표일 다음날(2019.12.17) 이후 조정대상지역에서 신규로 취득한 주택은 민간임대주택으로 등록하고 임대의무기간 경과 후 양도일 당시 1주택자라고 하더라도 거주요건(2년)이 충족되어야 1세대1주택 비과세특례가 적용됩니다

 

[현행법령]
조정대상지역내 취득한 주택을 민간임대주택으로 틍록하고 임대의무기간(4 or 8년) 경과 후 해당 주택을 1주택 상태에서 양도하는 경우 거주기간에 제한없이 1세대1주택 비과세 특례 적용됨

 

[개정사항]
조정대상지역내의 [민간임대주택법]에 따른 민간임대주택으로 임대의무기간 경과 후 양도하는 경우 양도일 현재 1주택이라고 하더라도 거주요건(2년)이 충족되어야 1세대 1주택 비과세 혜택 적용됨

 

[적용시기]
대책 발표일 다음날(2019.12.17)부터 신규로 등록하는 민간임대주택에 적용됨(2019.12.16 이전에 등록한 민간임대주택은 임대의무기간 경과 후 1주택 상태에서 양도하는 경우에도 2년 거주요건에 관계없이 1세대 1주택 비과세 특례 적용됨)

 

 

민간임대주택(장기임대주택) 재산세,취득세 혜택 축소

(2).장기임대주택 지방세 감면시 주택가액 조건 신설

민간임대주택 등록시 주택가액(공시가격) 요건(수도권 6억,지방3억이하)이 충족되어야 취득세,재산세 등 지방세 감면 혜택이 적용됩니다

 

[현행법령]
민간임대주택 등록시 종부세,양도세,임대소득세 감면 요건에는 주택가액(공시가격) 요건(수도권 6억,지방 3억 이하)이 있으나 취득세 및 재산세 감면 요건에는 주택가액(공시가격) 기준이 없음

<참조>
최초 분양자 전용면적별 취득세 감면
전용면적 60m2이하 100%
전용면적 85m2이하 50%

[개정사항]
최초 취득한 주택의 민간임대주택 등록시 주어지는 취득세 감면 요건과 2호 이상의 민간임대주택 등록시 주어지는 재산세 감면 요건에 주택가액(공시가격) 요건(수도권 6억,지방3억 이하)을 추가함

 

[적용시기]
국회에서 지방세법 개정 후 신규로 임대 등록하는 주택부터 적용 예정임

(3).주택임대업 개인사업자 RTI강화

주택임대업 개인사업자대출시 임대업 이자상환비율(RTI)이 기존 1.25배에서 1.5배 이상으로 규제가 강화됩니다

 

[현행법령]
주택임대업 사업자대출에 대한 임대업 이자상환비율(RTI ) 1.25배 이상 적용임대업 이자상환비율(RTI)=연간임대소득/해당 임대업 대출의 연간이자비용+해당 임대업 건물의 기존 대출에 대한 연간이자비용

 

[개정사항]
투기지역,투기과열지역에서 주택임대업 개인사업자 대출을 받는 경우 임대업 이자상환비율(RTI)이 1.5배 이상으로 강화됨

 

[적용시기]
행정지도 시행 이후 신규대출 신청분 부터 적용