주택임대사업자 민간임대주택의 [임대료 연5%] 증액 관련 [민간임대주택법 ] 개정안이 국회를 통과(2019.4.5)함에 따라 [임대료 연5% 상한]규정에 대한 언론과 주택임대사업자의 관심이 높아졌으며 관계 법령의 [임대료 5% 상한]적용시점이 명확하지 않아 사회에 많은 혼선이 야기되었습니다

필자의 경우 기존 임대차계약이 있는 상태에서 2019년 3월 초순에 장기일반민간임대주택으로 등록하였으며 2020년 상반기에 종전임대차계약을 갱신해야 하는 관계로 [임대료 연5% 상한] 관련 인터넷을 검색해 본 결과 잘못된 정보도 많은 것 같았고 좀더 상세하게 알아보기 위해 [민간임대주택법],[소득세법시행령] 등 관계 법령 조문을 살펴보게 되었습니다

 

[임대료 연5% 상한]관련 [민간임대주택법] 개정사항(2019.4.23)

[제44조제1항]
임대사업자가 민간임대주택을 임대하는 경우 임대사업자가 정하는 임대료를 최초임대료(임대보증금과 월임대료)라고 한다(다만 민간임대주택 등록 당시 존속중인 임대차계약이 있는 경우 그 종전임대차계약에 따른 임대료가 최초임대료가 된다)

[제44조제2항]
주택임대사업자는 임대료 증액을 청구하는 경우 임대료의 5% 초과하여 청구해서는 안된다

[적용시기]
민간임대주택법 제44조(임대료 5% 상한) 개정규정은 부칙 제4조<법률 제16386호,2019.4.23> 에 따라 시행일(2019.10.23) 이후 최초로 등록하는 민간임대주택부터 적용되므로 시행일(2019.10.23) 전에 최초로 등록하는 민간임대주택은 등록 당시 기존의 임대차계약이 있더라도 향후 종전임대차계약을 갱신할 때 정하는 임대료가 최초임대료가 됩니다

[임대료 연5%상한]의[소득세법시행령]개정사항
주택임대사업자의 거주주택 비과세특례,양도세 중과배제,장기보유특별공제,종부세 합산배제 등 세법상 장기임대주택의 혜택을 적용받기 위해서는 [임대료 연5% 상한]규정을 준수하도록 [소득세법시행령]제154조(1세대1주택 특례)가 개정되었습니다

개정된 [소득세법시행령]의 적용시기는 [민간임대주택법]과는 달리 [소득세법시행령 부칙 <대통령령 제29523호>]에 따르면 이 영 시행일(2019.2.12) 이후 주택 임대차계약을 체결하거나 기존계약을 갱신하는 분부터 적용한다 라고 규정되어 있습니다만 [임대료 5% 상한]의 기준이 되는 최초임대료의 표현이 없어 적용시점이 모호하고 불명확합니다

 

상기와 같이 주택임대사업자의 [임대료 5% 상한] 관련 개정된 [소득세법시행령]과 [민간임대특별법]의 적용시점이 서로 상이하고 불명확하여 국세상담센터에 질의한 결과 다음과 같이 답신을 입수하였습니다

[질의사항]
1.[임대료 연5% 상한] 관련 민간임대주택법과 소득세법시행령상의 적용시기가 서로 상이한 바 세법상 장기임대주택으로 인정받으려면 소득세법시행령 기준으로 임대료 5% 상한 규정을 준수해야 하는 것인지요?

2.소득세법시행령 시행일(2019.2.12) 이후 최초로 민간임대주택 등록(2019.3.2) 당시 종전임대차계약이 있는 경우 향후 종전임대차계약을 표준임대차계약으로 갱신할때 적용하는 임대료가 최초임대료가 되는 것인지요? 아니면 종전임대차계약을 최초임대료로 보아 갱신할때 부터 임대료 5% 상한 규정이 적용되는 것인지요?

[국세상담센터 답신내용 요약]
2019.2.12 이후 주택 임대차계약을 체결하거나 기존 계약을 갱신하는 분부터 [임대료 연5% 상한]을 초과하지 아니할 것 이란 요건을 적용함에 있어 2019.2.12 이후 최초로 체결한 표준임대차계약을 기준으로 이후 계약(갱신)시 부터 준수하면 되는 것으로 사료됩니다

다만 국세상담센터의 인터넷 상담은 법적효력을 갖는 유권해석이 아니므로 귀 사례와 같이 기존 해석사례가 없는 경우 국세청의 효력있는 답변을 원하는 경우 국세청 홈페이지에서 서면질의를 통한 유귄해석을 받아보기를 권유하는 회신을 입수하였습니다

 

국세상담센터의 권유에 따라 민간임대주택의 [임대료 5% 상한] 관련 국세상담센터에 질의하였던 내용과 동일하게 서면질의서를 작성하여 국세청 홈페이지를 통해 서면질의(유권해석)를 요청한 결과 국세청 부동산납세과로 부터 다음과 같이 등기우편으로 답신을 입수하게 되었습니다

1.소득세법시행령의 [임대료 연5% 상한] 개정규정에 대해서는 언론보도(2019.2.25,파이낸셜뉴스)에 대한 기획재정부의 해명보도로 발표(2019.2.25)한 보도참고자료(사본)를 답신으로 송부받았습니다

[기획재정부 보도참조자료 주요내용]
개정 소득세법시행령의 [임대료 5% 상한룰]은 영 시행일(2019.2.12) 이후 최초로 체결한 표준임대차계약(갱신포함)을 기준으로 적용함(개정 시행령 부칙 제6조)

상기의 기획재정부 보도내용은 결론적으로 [임대료 5% 상한룰]은 소득세법시행령 시행일(2012.2.12) 이후 최초의 민간임대주택 등록 당시 존속중인 임대차계약이 있는 경우 종전임대차계약 갱신시의 임대료가 최초임대료가 되고 이 최초임대료를 기준으로 그 이후 임대차계약부터 [임대료 연5% 상한]제한을 준수해야 한다는 의미입니다

사실은 [임대료 상한5%룰]관련 기획재정부 보도참조자료 내용과는 다르게 실제의 개정된 소득세법시행령 및 부칙 제6조의 조문을 보면 개정내용과 적용시점이 명확하지 않아서 서면질의를 통한 유권해석을 요청한 것인데 기존의 기획재정부 보도참조자료 문서(사본)로 답신을 받고보니 다소 아쉬운 생각이듭니다

 

2.소득세법상 장기임대주택 특례 적용을 위한 [임대료 5% 상한]관련 국세청 부동산 납세과로 부터 입수한 [조세특례제한법]상 유권해석 사항입니다

국세청 유권해석(서면-2016법령해석재산-4865)
[조세특례제한법] 제97조의3 제1항제2호(임대료 증액 제한 요건)에 따른 임대료 증액의 기준이 되는 최초계약은 준공공임대주택(장기일반민간임대주택)으로 등록한 후 작성한 표준임대차계약이 되는 것임

결론적으로 [임대료 연5% 상한]관련 [소득세법시행령]부칙에는 적용시점이 명확하게 기술되어 있지 않지만 기획재정부가 발표한 보도참조자료를 보면 [소득세법시행령]의 적용시점에 대하여 명확하게 기술되어 있고 [민간임대주택법]부칙 및 국세청의 [조세특례제한법]제97조 유권해석의 명확한 적용시점을 고려하면 다음과 같은 결론을 내려도 무방할 것으로 판단됩니다

민간임대주택법 시행일(2019.10.23) 이전에 최초로 등록하는 민간임대주택으로써 등록 당시 기존의 임대차계약이 있더라도 향후 종전임대차계약을 표준임대차계약서로 갱신할 때 적용되는 임대료가 [임대료5% 상한]의 기준이 되는 최초임대료가 되고 그 이후 임대차계약부터는 최초임대료를 기준으로 [임대료 연5% 상한]증액 규정을 준수해야 합니다

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정부는 민간임대주택 등록의 활성화를 통한 임차인의 주거안정과 권리보호(계약갱신청구권),장기적인 전월세 임대료 안정화(전월세 임대료 상한제)를 위하여 [2017.12.13 임대주택 활성화 대책]을 발표하고 주택임대사업자에게 많은 인센티브(혜택)를 부여하며 민간임대주택 등록을 적극적으로 권장하였습니다

정부의 [민간임대주택 활성화 대책] 실행으로 다주택자가 거주주택 이외의 주택을 단기 또는 장기일반민간임대주택으로 등록하면 지방세(취득세,재산세) 감면과 임대소득세 감면 혜택,양도세 중과배제,종부세 합산배제,양도세 감면(장기보유특별공제50~70%) 등 많은 세제 혜택이 주어집니다

 

민간임대주택 활성화 대책의 실행으로 임대등록 주택의 세제 혜택이 많아지면서 다주택자 절세 방안의 하나로 신규 등록의 주택임대사업자와 민간임대주택이 대폭적으로 증가하게 되었고 이는 결국 주택시장의 매물잠김에 의한 매물 부족현상으로 주택 가격이 급격히 상승하는 역효과가 발생하자 정부는 정책 방향을 되돌려 민간임대주택 등록시 부여하던 세제 혜택을 점진적으로 축소하기 시작합니다

오늘은 주택시장 안정화 대책인 [2018.9.13 주택 안정대책] 및 [2019.12.16 주택시장 안정화 방안] 중에서 주택임대사업자의 민간임대주택 등록시 점진적으로 축소되고 있는 세제 혜택에 대하여 살펴보고자 합니다

 

정부의 [2018년 0913 주택시장 안정대책]으로 주택임대사업자의 민간임대주택에 대한 세제 혜택이 다음과 같이 조정됩니다

1.조정대상지역에서 2018.09.14일 이후 취득한 주택은 장기일반민간임대주택으로 등록하고 임대의무기간(8년) 경과 후 임대등록 주택을 양도하더라도 양도소득세가 중과되고 종부세가 과세됩니다


[현행 법령]
다주택자가 조정대상지역에서 공시가격 6억원(비수도권3억) 이하의 주택을 장기일반민간임대주택으로 등록하고 임대의무기간(8년) 경과 후 양도하는 경우 양도소득세 중과가 배제되고 보유기간 동안 종부세 합산배제됨

[개정사항]
1주택 이상자가 조정대상지역에서 신규로 취득한 주택을 장기일반민간임대주택으로 등록하고 임대의무기간(8년) 경과 후 양도하는 경우에도 양도소득세가 중과(2주택:기본세율+10%,3주택:기본세율+20%)되고 보유기간 동안 종부세 합산과세됨

[적용시기]
대책발표(2018.09.13) 후 새로 취득하는 주택부터 적용(다만 대책발표전 매매계약을 체결하고 계약금을 지불한 경우에는 종전규정 적용됨)

2.대책(2018.9.13)후 신규 취득하는 주택을 장기일반민간임대주택 등록시 주택가액(공시가격)이 수도권 6억(지방 3억) 이하의 주택에 한하여 장기보유특별공제(50~70%) 혜택이 적용됩니다

[현행법령]
민간임대주택 등록시 주택가액(공시가격)에 제한없이 장기일반민간임대주택으로 등록하고 임대의무기간(8년) 경과 후 해당 주택 양도시 장기보유특별공제(50~70%) 적용됨

[개정사항]
장기일반민간임대주택으로 등록(임대개시일)시 주택가액(공시가격)이 수도권 6억(지방 3억원) 이하의 주택에 한하여 임대의무기간(8년) 경과 후 해당 주택 양도시 장기보유특별공제(50~70%) 적용됨

[적용시기]
대책발표(2019.09.13) 후 취득하는 주택부터 적용(다만 대책발표 전 매매계약 체결+계약금을 지불한 경우 종전규정 적용)

 

3.투기지역,투기과열지구의 주택을 담보로 주택임대사업자 대출시 LTV 40%가 적용됩니다

[현행법령]
금융회사가 자율적으로 통상 LTV 60~80% 적용

[개정사항]
투기지역,투기과열지역 소재의 주택을 담보로 하는 임대사업자 대출시 LTV40%적용(다만 투기지역,투기과열지역내 공시가격 9억 초과의 고가주택을 신규 매수하기 위한 주택담보대출은 원천적으로 금지함)

4.대책발표일(2019.2.12) 후 취득한 주택을 장기일반민간임대주택 등록시 2년 이상 거주한 주택에 주어지는 혜택인 거주주택 양도세 비과세 특례가 평생 1회로 제한됩니다

[현행법령]
소득세법상 장기임대주택을 보유한 주택임대사업자가 2년 이상 거주한 거주주택을 양도하는 경우 횟수에 제한없이 거주주택 양도세 비과세 특례가 적용됨

여기에서 소득세법상 장기임대주택이란 임대개시일 기준 기준시가 6억(지방 3억)이하의 주택을 지자체와 세무서에 매입임대주택(단기 5년 or 8년 장기일반민간임대주택)으로 등록하고 임대의무기간(5 or 8년) 이상 임대하는 경우 소득세법상 거주주택 양도세 비과세특례,양도세 중과배제,종부세 합산배제 등의 혜택이 주어지는 민간임대주택을 의미합니다

[개정사항]
장기임대주택을 보유한 주택임대사업자가 최초 2년 이상 거주한 주택에 한하여 거주주택 양도세 비과세 특례가 적용됨(평생 1회로 제한)

[적용시기]
영 시행일(2019.02.12) 후 취득하는 주택부터 적용(다만 영 시행일 당시 거주하는 주택과 시행일 전에 거주주택을 취득하기 위해 계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 확인되는 경우주 종전규정 적용)

 

정부는 주택시장의 안정화를 위하여 [2018.9.13 주택시장 안정화 대책]을 실행한 결과 주택시장이 2019년 상반기까지 하향 안정세를 유지하였으나 하반기에 접어들면서 서울 강남권을 중심으로 주택가격이 다시 상승세를 보이며 주택시장이 불안정해오자 정부는 추가 대책으로 [2019.12.16 주택시장 안정화 대책]을 발표하였습니다

[2019.12.16 주택시장 안정화 대책]은 강력한 대출규제가 핵심으로 고가주택(9억~15억)의 9억 초과분에 댜해서는 LTV20%로 강화하고 초고가(15억 초과) 주택에 대해서는 대출을 전면적으로 금지(LTV0)하며 종부세율 상향,공시가격 현실화 등을 통해 고가주택 소유자의 보유세를 높이고 주택임대사업자의 민간임대주택에 대한 세제 혜택에 대해서도 다음과 같이 축소 조정되었습니다

1.대책발표일 다음날(2019.12.17) 이후 조정대상지역에서 신규로 취득한 주택은 민간임대주택으로 등록하고 임대의무기간 경과 후 양도일 당시 1주택자라고 하더라도 거주요건(2년)이 충족되어야 1세대1주택 비과세특례가 적용됩니다

[현행법령]
조정대상지역내 취득한 주택을 민간임대주택으로 틍록하고 임대의무기간(4 or 8년) 경과 후 해당 주택을 1주택 상태에서 양도하는 경우 거주기간에 제한없이 1세대1주택 비과세 특례 적용됨

[개정사항]
조정대상지역내의 [민간임대주택법]에 따른 민간임대주택으로 임대의무기간 경과 후 양도하는 경우 양도일 현재 1주택이라고 하더라도 거주요건(2년)이 충족되어야 1세대 1주택 비과세 혜택 적용됨

[적용시기]
대책 발표일 다음날(2019.12.17)부터 신규로 등록하는 민간임대주택에 적용됨(2019.12.16 이전에 등록한 민간임대주택은 임대의무기간 경과 후 1주택 상태에서 양도하는 경우에도 2년 거주요건에 관계없이 1세대 1주택 비과세 특례 적용됨)

 

2.민간임대주택 등록시 주택가액(공시가격) 요건(수도권 6억,지방3억이하)이 충족되어야 취득세,재산세 등 지방세 감면 혜택이 적용됩니다

[현행법령]
민간임대주택 등록시 종부세,양도세,임대소득세 감면 요건에는 주택가액(공시가격) 요건(수도권 6억,지방 3억 이하)이 있으나 취득세 및 재산세 감면 요건에는 주택가액(공시가격) 기준이 없음

<참조>
최초 분양자 전용면적별 취득세 감면
전용면적 60m2이하 100%
전용면적 85m2이하 50%

[개정사항]
최초 취득한 주택의 민간임대주택 등록시 주어지는 취득세 감면 요건과 2호 이상의 민간임대주택 등록시 주어지는 재산세 감면 요건에 주택가액(공시가격) 요건(수도권 6억,지방3억 이하)을 추가함

[적용시기]
국회에서 지방세법 개정 후 신규로 임대 등록하는 주택부터 적용 예정임

 

3.주택임대업 개인사업자대출시 임대업 이자상환비율(RTI)이 기존 1.25배에서 1.5배 이상으로 규제가 강화됩니다

[현행법령]
주택임대업 사업자대출에 대한 임대업 이자상환비율(RTI ) 1.25배 이상 적용임대업 이자상환비율(RTI)=연간임대소득/해당 임대업 대출의 연간이자비용+해당 임대업 건물의 기존 대출에 대한 연간이자비용

[개정사항]
투기지역,투기과열지역에서 주택임대업 개인사업자 대출을 받는 경우 임대업 이자상환비율(RTI)이 1.5배 이상으로 강화됨

[적용시기]
행정지도 시행 이후 신규대출 신청분 부터 적용

 

Posted by 야송 푸른야송

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2018년 9월 13일 주택시장 안정화 대책에 따라 주택임대사업자의 대출규제 강화,조정대상지역내 신규로 취득한 임대주택에 대한 양도세 중과 및 종부세 합산과세,신규로 임대주택 등록하는 경우 임대개시일 당시 양도세 감면 가액기준(수도귄 6억,비수도권 3억 이하) 신설 등으로 주택임대사업자 등록에 따른 세제혜택이 축소되고 있습니다. 하지만 9.13 대책발표 이전에 취득한 주택(매매계약을 체결하고 계약금을 지불한 경우 포함)에 대해서는 종전규정이 적용되므로 다주택자의 경우 임대주택 등록을 통한 세세 혜택을 그대로 적용받을 수 있습니다

주택임대사업자에게 주어진 여러가지 세제혜택을 적용받기 위해서는 임대주택 등록이후 주택임대사업자의 준수, 의무사항에 대하여 사전에 확인 및 숙지하고 불이익이 발생하지 않도록 잘 관리해야 합니다

그럼 주택임대사업자가 준수해야 하는 사업장현황신고,종합소득세(임대소득세)신고,종부세 합산배제 신청,표준임대차계약서,임대료 연간 5% 증액제한 사항에 대하여 간략히 살펴보기로 합니다


[1]사업장현황신고서
사업장현황신고는 주택임대업 등 부가가치세 면세사업자로서 연간 발생한 수입금액(임대료+임대보증금에 대한 간주임대료 등)과 기본경비에 관한 내역을 홈택스 또는사업장현황신고서를 작성하여 다음 년도 2월 10일까지 사업장소재지의 관할세무서에 신고해야 합니다

2018년 까지는 연간 임대주택 수입금액의 합계액이 2,000만원 이하의 경우 임대소득세가 비과세되므로 사업장현황신고를 하지 않아도 별도의 불이익이 없습니다

그러나 주택임대사업자로서 연간 임대주택 수입금액의 합계액이 7,500만원 이상의 경우 복식부기 의무자에 해당되어  사업장현황신고를 하지 않으면 무신고 가산세가 부과됩니다

[2]주택임대소득세
(1)주택임대소득세 신고
2018년 1년간 발생한 주택임대 소득금액이 2,000만원의 경우 주택임대사업자 등록 여부와 관계없이 다른 소득금액(근로소득+사업소득+이자소득+연금소득 등)과 합산하여 2019년 5월(5.1~5.31)에 종합소득세 신고를 해야 합니다

다만 2018년 까지는 주택임대 소득금액이 2,000만원 이하의 경우 비과세 대상으로 신고 의무가 없으나 2019년 부터2,000만원 이하의 경우에도 과세대상으로 주택임대사업자는 다른 소득과 분리하여 임대소득세 신고를 하거나 다른 소득(근로소득,사업소득,이자소득 등)과 합산한 종합소득세 신고를 해야 합니다

(2)주택수에 따른 주택임대소득의 과세범위
• 부부합산 1주택자로 기준시가(공시가) 9억 초과의 경우 월세 수입금액에 대해서만 과세
• 부부합산 2주택자의 경우 월세 수입금액에 대해서만 과세
부부합산 3주택 이상의 경우 월세 수입금과 전세보증금에 대한 간주임대료(이자계산금액)가 주택임대소득세의 과세대상입니다

(3)주택임대사업자의 임대소득세 감면
주택임대사업자는 [소득세법]과 [민간임대주택에 관한 특별법]에 따른 다음의 요건을 충족하면 단기민간임대주택(4년)은 30%,장기일반민간임대주택(8년)은 75%의 임대소득세 감면을 적용받을 수 있습니다

• [민간임대주택에 관한 특별법]에 따른 임대사업자 등록과 [소득세법]에 따른 사업자등록을 한 주택임대사업자
• 임대등록 주택의 임대개시일 당시 기준시가(공시가) 수도권 6억 이하,수도권외 3억 이하의 주택
• 단기민간임대주택은 4년 이상,장기일반민간임대주택은 8년 이상 임대의무기간 준수(감면 받고 임대의무기간을 충족 못할 경우 사후추가 징수)
• 신고기한에 임대소득세 신고

[3]임대주택 세 합산배제
(1)임대주택의 종부세 합산배제 요건
• 전용면적 85m2 이하
• 지자체에 장기일반 민간임대주택(8년) 등록과 관할세무서에 사업자등록
• 임대개시일 당시 기준시가(공시가) 수도권 6억 이하, 수도권외 3억 이하로 소득세법상 장기임대주택 요건이 충족되면 종부세 합산배제 대상이 됩니다

(2)종부세 합산배제 신청기간
• 종부세 합산배제 신청기간은 9월13일~9월 30일 까지로 주소지 관할세무서에 신청
 • 다음해 부터는 종부세 합산배제 신청이 불요하며 임대개시일 이후 공시가격(기준시가)이 6억원을 초과하더라도 종부세 합산배제가 적용됩니다

[4]주택임대사업자 양도세 특례시 임대료 증액제한
(1)임대료 연5% 증액제한 요건 추가
다주택자가 조정대상지역내 보유한 세법상 장기임대주택은 임대의무기간(8년)이 경과한 후 해당의 장기임대주택을 양도하는 경우 거주주택 비과세 특례,1세대1주택 비과세 특례,양도세 중과 배제가 적용됩니다 (단 2018.9.14 이후 조정대상내 신규로 취득한 장기임대주택은 중과세 됨)

그러나 2019년 2월 12일자 소득세법 시행령 개정으로 임대의무기간 경과 후 장기임대주택을 양도하는 경우 상기의 혜택을 받기 위해서는 추가로 임대료(임대보증금) 증액제한(연5% 이하) 요건이 충족되어야 합니다

(2)임대료 연5% 증액제한 적용시기
주택임대사업자 등록 이후 기존의 임대차계약을 갱신하거나 신규로 체결하는 임대차계약의 임대료(임대보증금)를 [최초임대료]라고 합니다

최초임대료는 임대료(임대보증금) 연5% 증액제한 없이 임대인이 자유로이 정할 수 있으며 그 이후 갱신이나 새로이 체결하는 임대차 계약부터는 최초임대료를 기준으로 연5% 증액제한 요건을 준수해야 하며 임대차계약서는 반드시 표준임대차계약서로 작성,신고해야 합니다

[5]임대차계약신고(표준임대차계약서)
주택임대사업자 등록일 이후 체결하는 임대차계약서는 표준임대차계약서로 작성해야 하며 임대조건 및 임대조건변경 신고는 임대차 체결일로 부터 3개월 이내 표준임대차계약서를 첨부하여 해당 임대주택 소재지의 관할시군구청에 신고해야 합니다 (신고하지 않거나 표준임대차계약서 미사용시 1천만원 이하 과태료 부과됨)


Posted by 야송 푸른야송

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  1. 콕이 2019.08.12 21:40  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    임대 사업자를.내려면 주택 공시지가가 6억을 넘으면 안되고 만약 6억을 넘을경우 아예 임대사업자 자체를 낼수가 없어요?

    • 야송 푸른야송 2019.08.19 17:36 신고  댓글주소  수정/삭제

      공시가격 6억 초과 여부에 과계없이 임대주택 등록이 가능합니다 다만 공시가격 6억 초과의 경우 임대등록 주택의 종부세 합산배제 등 세금 혜택이 없지만 줄어듭니다

  2. 심바81 2020.01.02 11:43  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    많은 도움이 되었어요 감사합니다

  3. 어린어른 2020.07.13 08:54  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    올해 2월에 임대사업자 등록을 했는데 이후에 공시지가가 6억이 넘는 것으로 1월1일 기준으로 공시되었습니다. 현재 해당 주택(아파트)는 부부 공동명의로 되어 있는데 종부세 합산배제를 받을 수 있는지요?

민간임대주택이란 임대목적으로 제공하는 주택으로서 임대사업자가 [민간임대주택에 관한 특별법]제5조에 따라 등록한 주택을 말하며 크게 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분됩니다.민간매입임대주택은 임대사업자가 매매등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택으로서 임대의무기간이 8년 이상인 장기일반민간임대주택과 임대의무기간이 4년 이상인 단기민간임대주택으로 분류됩니다

2018년 9.13 주택 안정화 대책에 따라 대책 발표일(9.13) 익일부터 조정대상지역에서 신규로 취득한 주택은 장기일반민간임대주택으로 등록하더라도 양도세 중과,종부세 합산과세,양도세 감면시 기준시가 가액(수도권 6억 이하) 신설 등 그동안 주어졌던 주택임대사업자의 세제혜택을 대폭 축소,강화하고 있는 추세이나 다주택자의 경우 이직도 각자의 상황에 따라 임대주택 등록을 통한 여러가지 절세 방법이 남아 있습니다

또한 [8.2부동산 대책]으로 2017.8.3일 부터 조정대상지역에서 새로이 취득한 주택은 2 거주 요건이 충족되어야 1세대 1주택(일시적 2주택) 양도세 비과세가 적용되고 있는데 만약 개인 사정상 새로이 취득한 주택에 실거주할 수가 없는 상황이라면 다음과 같이 임대주택 의무기간이 4년인 단기민간임대주택 등록을 통하여 2년간 거주하지 않은 비거주 주택을 일시적 2주택(1세대1주택) 양도세 비과세 방법도 있습니다

(A)주택 : 조정대상지역에서 2019.2월에 신규 취득하고 단기(4년)민간임대주택으로 등록
(B)주택 : 조정대상지역에서 2021.10월 취득

상기의 조건에서 단기민간임대주택으로 등록한 (A)주택이 4년의 임대의무기간이 경과하고 (B)주택 취득일(2021.10월)로 부터 2년 이내의 기간(2023.3월~2023.9월)에 (A)주택을 양도하는 경우 현재 조정대상지역에서 적용되고 있는 2년 거주요건이 충족되지 않더라도 일시적 2주택 양도세 비과세 규정이 적용되는 것일까요 ?

결론적으로 4년 임대의무기간 경과한 임대사업자의 임대주택인 (A)주택은 2년 이상 거주하지 않더라도 기존 소득세법시행령의 일시적 2주택 비과세 요건이 충족되면 양도시 비과세가 적용됩니다

2017년 [8.2부동산 대책]에 따라 조정대상지역에서 2018년 8월 3일 이후 새로이 취득한 주택은 1세대1주택(일시적 2주택) 비과세가 적용되기 위해서는 2년 이상 보유와 2년 이상의 거주 요건을 모두 충족되어야 합니다


다만 소득세법시행령 제154조 제1항 제4호에 따라 [민간임대주택에 관한 특별법]  제5조에 따른 임대사업자 등록을 하고 임대의무기간이 경과한 임대주택,(A)를 양도하는 경우 2년간 거주 요건이 적용되지 않습니다

따라서 (B)주택 취득일(2021.10)로 부터 2년 이내(2023.3~2023.9)에 임대의무기간이 경과한 (A)주택을 양도하는 경우 비거주 주택인 (A)주택은 일시적 2주택(1세대1주택) 양도세 비과세 규정이 적용되는 것입니다
 

상기의 내용은 단기민간임대주택(임대사업자) 등록을 통한 비거주 주택의 일시적 1세대2주택 양도세 비과세 적용 관련 질의에 대한 국세청의 답변내용으로 [소득세법시행령]에 의거하여 [민간임대주택에 관한 특별법]에 따른 임대사업자(임대주택)등록을 한 경우 임대의무기간 경과한 후 임대주택 양도시 거주요건이 적용되지 않는다는 것을 알 수가 있습니다


Posted by 야송 푸른야송

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임대주택 등록 활성화 방안(2017.12.13)으로 임대사업자 등록시 취득세,재산세 등의 지방세 감면과 임대소득세 감면,양도소득세 감면,종부세 합산배제 등 많은 세제 혜택이 주어졌으나 임대주택 등록을 통한 다주택자의 투기가 수도권 부동산 가격 폭등의 주 요인으로 판단한 정부는 최근 임대사업자 등록시 부여했던 세제 혜택을 점차 축소,강화하고 있는 상황입니다

2018년 주택안정화 대책에 따라 2018.9.13 이후 1주택 이상자가 조정지역에서 새로 취득한 주택은 임대사업자 등록시에도 양도세 중과,종부세 합산과세,양도세 감면 가액(수도권 6억 이하) 신설 등 세제 혜택이 축소 및 강화되고 있는 추세이나 다주택자의 경우 각자의 상황에 따라 단기(4년)민간임대주택 또는 장기(8년)민간임대주택 등록시 아직도 많은 절세 효과가 있어 부부 공동명의 임대사업자 등록신청,등록대상,등록절차와 신청서류 등에 관하여 간략히 살펴보기로 합니다


1.임대사업자 등록대상
민간매입 임대주택 등록대상은 분양권,입주권,주택 등을 1호 이상 소유하고 있거나 주택 소유를 목적으로 매매 계약서를 체결하고 계약금을 지불한 경우 임대사업자 등록을 신청할 수 있습니다

준주택인 오피스텔의 경우 전용면적 85m2이하로서 상하수도 시설이 설치되고 전용 부엌,전용 화장실 및 목욕시설을 갖춘 주거용에 한하여 임대주택으로 등록이 가능합니다

2.부부 공동명의 임대사업 신청서류와 등록절차
[1]주소지 관할구청 임대사업자 등록 신청시 준비서류

a)임대사업자 등록신청서 작성
관할구청에 비취된 서식에 따라 거주지 주소,물건지 주소 및 인적사항 등을 기재하고 서명,날인함
 (부부 공동명의로 임대사업자 등록을 신청하는 경우 신청인란의 인적사항에 공동명의자 모두 기재함)

b)위임장 작성
- 부부 공동명의 임대사업자 등록 신청시 주소지 관할구청에 대표 1명만 방문하는 경우 관할구청의 별도 서식을 이용하여 위임장을 작성해야 하므로 위임자(미방문의 공동명의자)의 인감도장을 지참하여야 함
- 관할구청에서 임대사업자 등록 신청시 관할세무서를 방문하지 아니하고 사업자등록증 신청도 함께 처리하기 위해서는 임대사업자 등록신청서 뒷면의 서식에 따라 사업장 현황,공동사업자 명세,대리인 위임사항(위임장)을 작성하고 위임자(미방문의 공동명의자)의 인감도장을 날인함

c)매매계약서 또는 분양계약서 사본
매매를 통한 임대사업자 등록 신청의 경우 매매계약서 사본이 필요하고 공동주택 분양권이나  준공 완료의 미등기 상태인 신축 공동주택 경우에는 분양계약서 사본이 필요함

d)임대차계약서 사본
임대사업자 등록 신청일 당시 기 임대차 계약에 따른 세입자가 있는 경우 임대차 계약서 사본이 필요함

e)공동명의자 신분증,도장
부부 공동명의로 임대사업자 등록 신청시 공동명의자 신분증과 도장이 필요함

* 임대사업자 등록증 발급처리
- 임대사업자 등록증은 신청일로 부터 5일 이내 발급하는 것으로 규정되어 있으나 보통 3일 정도가 지나면 신청서 접수시 기재한 휴대폰 번호로 "임대사업자 등록증 발급 완료"문자가 옵니다. 문자를 받고나서 관할구청에 방문하여 임대사업자 등록증을 발급받고 등록면허세(27,000원)를 납부하면 관할구청에서의 부부 공동명의 임대사업자 등록신청 절차는 모두 마무리가 됩니다

- 세법상 여러가지 세제 혜택을 받기 위해서는 임대개시일로 부터 단기민간임대주택은 4년 이상,장기민간임대주택은 8년 이상 임대의무기간을 준수하여야 하므로 임대사업자 등록증에 기재된 "임대시작일"은 반드시 확인해야 합니다

- 임대사업자 등록일 현재 세입자가 있는 경우 최초의 임대사업자 등록일이 임대시작일이 되며 임대의무기간은 임대시작일로 부터 기산됩니다

- 임대사업자 등록을 완료한 상태에서 임대차계약을 체결하는 경우 표준임대차계약서 서식을 이용하여 임대차계약서를 작성하고 물건지 관할구청에 신고하여야 하며 이때 세입자 입주일(잔금 지급일)이 임대의무기간의 기산일인 임대시작일이 됩니다

[2]주소지 관할 세무서 사업등록증 신청시 준비서류
관할구청으로 부터 임대사업자 등록증을 발급 받으면 다음의 신청서류를 준비하여 주소지 관할 세무서로 이동하면 됩니다

a)사업자등록 신청서 작성
- 사업자등록 신청서(세무서 서식)에 신청인의 인적사항(성명,주민등록번호,사업장 소재지)과 사업장 현황(업태,종목,개업일)을 기재합니다
- 부부 공동명의로 대표1명만 방문하는 경우 사업자등록 신청서 뒷면의 위임장 작성 및 인감 날인이 필요하므로 위임인(미방문 공동명의자)의 인감도장을 지참하여야 합니다

b)임대사업자 등록증
관할구청에서 발급받은 임대사업자 등록증 지참 필요함

c)공동명의인(대표와 공동사업자) 신분증과 도장
부부 공동명의로 사업자등록증 신청시 대표자,공동사업자의 신분증과 도장 준비(공동명의자 미방문시 위임장 작성 및 인감도장 날인용)

* 사업자등록 신청서 작성시 사업장 주소란에 거주지 주소 또는 물건지(임대주택) 주소를 선택할수 있는데 사업장 주소란에 거주지 주소로 신청하면 당일 사업자등록증 발급이 가능하지만 사업장 주소란에 물건지(임대주택) 주소로 신청하면 3일후 사업자등록증을 발급 받을수 가 있습니다

* 사업장 주소란에 물건지 주소로 하고 당일 사업자등록증을 발급받기 위해서는 물건지 관할세무서를 방문하여 신청하면 됩니다


Posted by 야송 푸른야송

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2018년 9.13 대책 이전에 취득한 주택을 민간매입 임대주택으로 등록하고 소득세법상 종부세 합산배제,양도세 중과배제 등 각종 세제 혜택을 받기  위해서는 소득세법상 장기임대주택의 요건을 갖추어야 합니다

소득세법상 장기임대주택이 되려면 임대개시일 당시 공동주택의 기준시가 요건(수도권 6억 이하,기타 지역 3억 이하)이 충족되어야 하므로 임대주택 등록전에 해당 주택에 대한 기준시가(공시가)를 확인해야 합니다

하지만 재개발이나 재건축으로 4/4분기(10~12월)에 준공되는 신축 공동주택의 기준시가(공시가)는 국토교통부 장관이 매년 1월 1일 기준으로 4월 30일에 공시하는 공시가격에 포함되지 않습니다

따라서 매년 4/4 분기에 재건축으로 준공되는 신축 공동주택을  상반기(1~6월)에 장기일반민간임대주택이나 단기민간임대주택으로 등록하고자 하는 경우 해당 공동주택에 대한 공시가격이 없는 현상이 발생하게 됩니다

이러한 현상이 발생하는 주된 요인은 재건축으로 신축된 공동주택이 이전고시가 되기 위해서는 준공일로 부터 최소 6개월 이상의 기간이 소요되며 이전고시가 이루어져야 지자체(소재지 관할구청)에서 건축물관리대장의 등재를 완료하고 한국감정원에 공시가격 산정을 의뢰하는 업무 절차등으로  상당한 기간이 소요되기 때문입니다

상기의 내용은 임대주택 등록 당시 공시가격 없는 신축 공동주택의 세법상 장기임대주택 요건인 기준시가(수도권 6억 이하)충족 여부의 판정에 적용되는 법령 기준이 무엇인지에 대한 국세청으로 부터 답신 받은 사항으로 간략하게 요약하면 다음과 같습니다

임대주택 등록(임대개시일) 당시 신축 공동주택에 대한 공시된 주택의 가격이 없는 경우 [공시가격이 없는 주택의 가격평가 신청서 ]를 작성하고 납세지 관할 세무서장에게 신청하여 통지받은 공동주택 금액으로 임대개시일 당시의 기준시가(수도권 6억 이하) 충족 여부를 판정해야 한다고 합니다

임대주택 등록시 공동주택의 공시가격이 없는 주택에 대하여 소득세법 규정을 살펴보면 공동주택의 가격(기준시가)은 소득세법 제99조1항1호 라목의 [부동산 공시에 관한 법률]에 따른 공동주택의 가격으로써 소득세법 제17조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정고시한 공동주택의 공시가격이 있을 때에는 그 가격에 따르고 가격이 없는 공동주택의 가격은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사 주택의 공동주택 가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라  평가한 금액으로 한다라고 규정되어 있으며

여기에서 [대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액]이란 납세지 관할 세무서장이 지방세법 제4조 제1항 단서에 따라 시장,군수가 산정,평가한 가액으로 하거나 둘 이상의 감정평기업자에게 의뢰하여 해당 주택에 대한 감정평가업자의 감정가액을 고려하여 평가할수 있으며 [부동산 가격공시에 관한 법률]에 따른 가격이 없는 공동주택의 경우 인근 유사한 공동주택의 거래가격,임대료 및 당해 공동주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 공동주택의 건설에 필요한 비용추정액 등을 종합적으로 참작하여 평가한 가액으로 규정되어 있습니다

임대주택 등록전 가격 없는 신축 공동주택의 기준시가(공시가)를 알아보기 위하여 국세청 회신 내용을 숙지하고 주소지 관할 세무서를 들러 상측의 [공시가격 없는 주택의 가격평가 신청서] 서식을 이용하여 인적사항,주소,대상주택,신청목적 등을 기재한 후 감정평가 접수를 합니다

가격평가 신청일로 부터 30일 이내 처리되어 결과를 통지 받을수 있으며 결과가 입수되면 관련 사항 별도 포스팅 예정입니다

참고로 상기의 건은 세무서에서 통상적으로 발생하는 업무가 아니라서 그런한지 세무서 직원들조차 관련 규정에 대하여 잘 모르고 있어 일을 처리함에 있어 많은 수고가 필요합니다


Posted by 야송 푸른야송

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  1. 2020.05.08 16:23  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    비밀댓글입니다

서울을 비롯한 수도권 지역의 부동산 급등으로 이번 정부에 들어와 1년6개월 동안 무려 8번의 부동산 대책을 쏟아붓고 있습니다

이번 9.13부동산 안정화 대책의 특징 중 하나는 지난해 12월(2017.12.13) 민간임대주택 등록 촉진을 통한 임대주택 등록활성화 방안으로 다주택자의 임대주택 등록을 유도하기 의하여 인센티브로 임대등록 주택에 주어졌던 여러가지 혜택중에서 조정대상지역,투기과열지역,투기지역 등의 규제지역에서 임대등록 주택에 대한 양도세 중과 배제,양도세 100% 감면,종부세 합산 배제 등의 혜택을 축소하는 것입니다

[1]종부세 과세
임대주택등록사업자의 과도한 세제혜택에 대한 축소의 일환으로 조정대상지역에서 주택을 신규로 취득하여 8년의 장기 임대주택으로 등록한 경우에도 종부세 합산 과세함

• 현행 : 8년 장기 임대등록한 주택에 대하여 종부세 합산 배제(종부세 비과세)

• 개정 : 1주택 이상자가 조정대상지역 소재의 주택을 신규로 취득하여 장기 임대등록시에도 종부세 합산 과세함

• 적용시기 : 2018년 9.13대책 발표 후 신규 취득하는 주택부터 적용 (다만 대책 발표전 매매계약 체결 + 계약금 지한 경우 종전규정 적용함)

분양권 소유자의 임대주택 등록 관련 국세청 문의 결과 9.13 대책 발표전 분양권 계약 + 계약금 지불한 경우에도 장기 임대주택으로 등록시 종부세 합산 배제, 양도세 중과 배제,양도세 100% 종전 규정이 적용된다고 합니다

[2]양도세 중과
• 현행 : 조정대상지역의 다주택자가 8년 장기 임대주택(수도권 기준시가 6억 이하,비수도권 3억 이하)을 양도하는 경우 양도세 중과 배제함

• 개정 : 1주택 이상자가 조정대상지역의 주택을 신규로 취득하여 장기 임대주택으로 등록하고 임대의무기간(8년) 만료후 장기 임대주택을 양도하는 경우에도 양도세 중과 적용함(양도시 2주택 일반세율+10%,3주택 이상 일반세율+20%)

• 적용시기 : 9.13 대책 발표 후 신규 취득하는 주부터 적용
(다만 9.13 대책 발표전 매매계약이나 분양계약 체결+계약금 지불한 경우 종전 규정 적용)

[3]양도세 100% 감면 가액기준 신설
• 현행 : 임대등록 주택의 양도세 100% 감면 요건
 - 장기 임대주택 등록 및 10년 이상 임대
 - 장기 임대주택의 주거전용면적은 수도권 85m2이하,수도권 밖 100m2 이하
 - 2018.12.31일까지 취득하고 득일로 부터 3개월 이내 임대등록에 한하여 적용
(2018년 12월 31일자로 일몰되는 조세법 시행령 제97조 3•5 규정에 관한 것으로 여기에서의 취득일은 분양권의 경우 준공일과 잔금지급일 중 늦은 날을 의미함)

• 개정 : 장기임대등록 주택의 양도세 100% 감면 요건으로서 주택가액 기준 신설(임대개시일 기준 수도권 6억 이하,비수도권 3억 이하의 주택에 한하여 적용)

•적용시기 : 9.13 대책 발표후 신규 취득하는 주택부터 적용(9.13대책 발표전 매매계약이나 분양계약 + 계약금 지불한 경우 종전규정 적용)

[4]그밖에 조정대상지역의 일시적 1가구 2주택 비과세 중복보유 허용기간 단축(현행 신규주택 취득후 3년에서 2년)의 경우에도 9.13대책 발표후 신규 취득 주택부터 적용됩니다. 다만 9.13 대책 발표전 매매계약(분양계약) 체결 + 계약금 지불한 경우에는 종전규정이 적용됩니다


Posted by 야송 푸른야송

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  1. 2018.10.15 15:14  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    비밀댓글입니다

2017년 8.2부동산 대책 발표 이후 서울을 비롯한 경기도 과천,분당,하남시 등의 조정대상지역에 소재하는 주택을 취득하고 양도하는 경우 1세대 1주택 양도소득세 비과세 적용을 받기 위해서는 추가적으로 2년 거주 요건을 충족하여야 합니다

하지만 소득세법 시행령 제154조의 단서 조항에 의하여 거주자가 해당주택을 임대 목적으로 조정대상지역 소재의 주택을 취득하여 임대사업자로 등록하는 경우에는 거주기간에 관계없이 양도일 현재 1세대1주택 요건을 충족하면 비거주 주택도 양도소득세 비과세 규정이 적용되는데 이와 관련한 보다 자세한 사항을 알아보기로 합니다

소득세법시행령 제154조(1세대1주택의 범위) 개정사항(2017.09.19)포함 간략하게 정리하면 다음과 같습니다

가주자가 양도일 현재 1세대 1주택으로서 양도소득세 비과세를 받기 위해서는 아래의 요건을 모두 충족해야 함
• 거주자가 국내 1주택 보유할 것
• 양도일 기준 2년 이상 보유한 주택일 것
(다만 2017.8.2이후 취득한 조정대상지역의 주택은 2년 이상 거주 요건 충족할 것)
• 고가 주택이 아니며 미등기 주택이 아닐 것

결론적으로 주택법 제63조에 따라 지정된 조정대상지역에 소재하는 주택을 2017.08.02 부동산대책 공고일 이후 취득한 경우 2년 거주 요건을 추가적으로 충족하여야 합니다

다만 조정대상지역이 아니거나 조정대상지역이라 하더라도 2017.8.2대책 이전에 취득한 주택은 거주(2년)하지 않아도 보유 요건(2년)만 충족되면 양도소득세 비과세 규정이 적용된다는 의미입니다

소득세법 시행령 제154조 단서 조항을 보면 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하는 경우로서 다음의 [제1호] 부터 [제3호]까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지않는다고 규정되어 있습니다

즉 아래의 소득세법 시행령 제154조 제1항의 [제1호]~[제3호] 어느 하나에 해당되면 조정대상지역에서도 2년간의 보유기간 및 거주기간에 제한없이 1세대 1주택 양도소득세 비과세 규정이 적용된다는 것입니다

[제154조 제1항 제1호]
민간,공공건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 건설임대주택의 임차일로 부터 양도일까지의 기간중 세대전원 거주기간이 5년 이상인 경우

[제154조 제1항 제2호]
• 주택 및 부속토지가 공익보상법에 따라 협의매수 및 수용되는 경우

• 해외이주법에 따른 세대전원이 해외이주하는 경우(출국일 기준 1주택 보유하고 출국일로 부터 2년내 양도하는 경우로 한정)

• 1년 이상 국외거주 사유로 세대전원이 출국하는 경우(출국일 현재 1주택 보유하고 출국일로 부터 2년내 양도하는 경우로 한정)

[제154조 제1항 제3호]
1년 이상 거주한 주택을 기획재정부령이 정하는 취학,근무상의 형편,질병의 요양 등 부득이한 사유로 양도하는 경우

또한 제154조 단서 조항을 보면 조정대상지역에서 1세대가 양도일 기준으로 국내에 1주택을 보유하는 경우로서 다음의 [제4호] 및 [제5호]에 해당하는 경우 양도소득세 비과세 적용시 거주기간(2년)에 제한을 받지 않는다고 규정되어 있습니다

[제154조 제1항 제4호]
1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하는 경우로서 거주자가 해당 주택을 임대하기 위하여 소득세법 제168조1항에 따른 관할세무소에 임대주택사업자 등록과 [민간임대주택에 관한 특별법] 제5조에 따른 임대주택사업자등록을 한 경우 1세대1주택 양도소득세 비과세 적용시 거주기간의 제한을 받지 않는다고 규정되어 있습니다

즉 2017년 8.2 부동산대책 공고일 이후에 조정대상지역에 소재하는 주택을 취득하고 [민간임대주택에 관한 특별법]에 따라 지자체에 임대주택사업자등록 및 관할세무서에 임대주택사업자로 사업자등록을 마치고 임대의무기간이 경과하여 해당 주택을 양도하는 경우 조정대상지역 소재의 2년간 비거주 주택이라도 1세대1주택 양도소득세 비과세 규정이 적용된다는 것입니다

따라서 8.2 부동산 대책 이후에 조정대상지역 소재의 주택을 취득하고 [소득세법 제168조] 및 [민간임대주택에 관한 특별법]에 따른 단기임대주택 등록 후 4년, 준공공임대주택 등록 후 8년의 임대의무기간을 임대했다면 2년간 비거주 주택도 양도일 현재 1세대1주택 요건을 충족한다면 양도소득세 비과세 규정이 적용됩니다

다만 4년의 단기임대주택으로 등록하는 경우 8년의 준공공임대주택 등록시 주어지는 취득세 감면이나 종합부동산세 합산배제 등 여러가지 혜택을 받을 수가 없는 만큼 개인별 여건과 상황에 따라 조정대상지역의 비거주 주택은 단기 또는 준공공 임대주택사업자 등록을 통하여 양도소득세 비과세 적용을 받는 것이 절세에 가장 효과적인 방법이라고 생각됩니다

[제154조 제1항 제5호]
2017년 8.2대책 공고일 이전에 조정대상지역 소재의 주택에 대하여 매매계약을 체결하고 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우에도 1세대1주택 양도소득세 비과세 규정이 적용됩니다


Posted by 야송 푸른야송

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  1. 콕이 2019.08.12 21:49  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    만약 미등기 아파트인경우는 임대사업자 등록이 안되나요? 아파트는 준공한지 몇년 됬는데 소송때매 등기가 안났어요

  2. 펭매 2019.11.16 15:40  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    안녕하세요. 검색하다가 문의드립니다.
    이 포스팅보면 조정지역,비거주,단기임대,[양도당시1주택] 이면 비과세 가능한 것으로 이해하였는데
    https://furune.info/234 이후 올리신 이 내용보면 저 조건에 [일시적2주택] 조건이 추가되어야 비과세되는 것 같아서요. 후에 포스팅 해주신 내용이 맞을까요?

    그리고 21년부터 최종1주택이 되고 2년이 지나야 1주택도 비과세 된다고 알고있는데, 요 단기임대건도 동일하게 적용되는지 궁금합니다.

  3. 야송 푸른야송 2019.11.18 19:47 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    단기임대로 등록한 1주택만 소유하는 경우 임대의무기간 종료된 후 양도시 2년 거주하지 않아도 비과세특례가 적용된다는 것이고요

    만약 1주택을 단기임대로 등록한 상태에서 이후 추가로 1주택을 매수한 경우 단기임대등록한 주택을 일시적 1세대2주택 비과세 특례를 적용받기 위해서는 2년 거주요건은 요하지 않으나 기타 일시적 1세대 2주택 비과세 특례요건은 갖추어야 한다는 의미로 세법은 매우 까다롭기 때문에 실행에 앞서 세무관련 전문가의 확인을 받으시기 바랍니다

2년전 분양받은 아파트의 입주시기가 다가옴에 따라 신규로 취득 예정의 아파트를 장기(준공공)임대주택으로 등록시 각종 세금 관련 사항을 검토하였습니다

본 포스팅은 임대주택등록사업자의 준공공임대주택 등록시 종전 거주주택에 대한 1세대 1주택, 일시적 1세대 2주택 양도소득세 비과세 요건 관련 소득세법시행령 조문 분석과 수차례의 국세청 콜센터 상담 결과를 토대로 작성된 것이지만 세법 관련 사항은 매우 복잡하기 때문에 실무적으로 실행하는 경우에는 사전 재확인의 차원에서 세무사 또는 국세청에 다시한번 상담을 받아보는 것이 좋을 것으로 여겨집니다

1. [소득세법시행령 제154조(1세대1주택의 범위)]의 조문 내용을 정리하면 다음과 같습니다

[제1항]
소득세법 제89조(비과세 양도소득) 제1항 제3호 가목의 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년 이상인 것을 말한다(취득당시 조정대상지역에 있는 주택의  경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)

다만 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음의 [제4호] 및 [제5호]에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 아니한다

[제4호] : 거주자가 "해당 주택"을 임대하기 위하여 소득세법 제168조 제1항에 따른 사업자등록과 [민간임대주택에 관한 특별법] 제5조에 따른 임대사업자 등록을 한 경우

[제5호] : 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날(2017.08.02) 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우

상기의 [제1항]단서와 [제4호]의 내용을 간략히 요약해 보면 [1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하는 경우로서 거주자가 해당 주택을 임대하기 위하여 사업자등록과 임대사업자 등록을 한 경우에는 양도소득세 비과세 거주요건으로 거주기간(2년)의 제한을 받지 아니한다]는 것 입니다

즉 1세대가 국내에 1주택을 보유하는 경우로서 거주자가 그 보유의 해당 주택을 임대주택으로 등록한 경우 양도시 양도소득세 비과세 거주요건으로 거주기간(2년)을 요하지 아니한다는 것을 의미합니다

이 조항은 언뜻 보기에는 임대주택으로 등록한 1주택과 그 밖의 1주택을 소유하는 일시적 1세대 2주택의 경우에 적용되는 것으로 잘못 이해할수 있기 때문에 각별한 주의가 필요해 보입니다

2. [소득세법시행령 제155조(1세대1주택의 특례)]

[제1항]
국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이하에서 "종전주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전 주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난후 다른 주택을 취득하고 그 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항(양도소득세 비과세)을 적용한다

상기의 소득세법시행령 [제1항]은 1세대 1주택의 비과세 특례 조항으로서 1세대 1주택 또는 일시적 1세대 2주택 상태에서 추가로 1주택을 매입하여 임대주택으로 등록한 경우의 종전 주택의 양도소득세 비과세 거주요건에 관하여 수차례의 국세청 콜센터 상담 결과를 정리하면 다음과 같습니다

[Q]1세대 1주택(비거주,보유2년) 상태에서 추가로 1주택을 매입하여 임대주택으로 등록한 경우 종전 주택의 양도소득세 비과세 거주요건은 ?

[A]1세대 1주택 상태에서 추가로 매입한 주택을 임대주택으로 등록한 경우에 있어서 등록한 날부터 3년 이내에 종전 주택을 양도하는 경우에는 일시적 1세대1주택으로 보아 거주요건(2년)에 관계없이 양도소득세가 비과세되고 임대주택으로 등록한 날부터 3년을 초과하여 종전 주택을 양도하는 경우에는 거주요건(2년)을 충족하는 경우에 한하여 양도소득세가 비과세됩니다

참고적으로 종전주택에 대한 거주요건(2년)의 산정(계산) 기준은 1세대 전원이 임대주택 등록전에 거주기간과 등록후에 거주한 기간을 통산(합산)하는 것입니다

[Q]일시적 1세대 2주택 비과세 상태에서 추가로 매입한 주택을 임대등록한 경우 종전 주택의 양도소득세 비과세 거주요건은 ?

[A]일시적 1세대 2주택 상태에서 추가로 주택을 매입하는 경우에는 3주택자에 해당하기 때문에 추가로 매입한 주택의 임대주택 등록으로 다시 일시적 1세대 2주택 상태로 환원되더라도 종전 주택을 양도하는 경우 거주요건(2년)을 충족하여야만 양도소득세가 비과세됩니다

따라서 양도소득세 비과세 거주요건의 충족 여부는 임대주택으로 등록한 주택을 포함하여 판단하는 것입니다

[소득세법시행령 제155조][제20항]

제167조의3 제1항 제2호 가목~라목의 규정에 따른 장기임대주택 또는 제167조의3 제1항 제8호의 2에 해당하는 장기어린이집 주택과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 각각 [제1호]와 [제2호] 또는 [제1호]와 [제3호]의 요건을 충족하고 해당 1주택(거주주택)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다

[제1호]거주주택 : 거주기간이 2년 이상일 것(다만 직전거주주택 보유주택의 경우에는 소득세법 제168조에 따른 사업자등록과 민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 따른 임대사업자 등록한 날 이후의 거주기간을 말한다)

[제2호]장기임대주택 : 양도일 현재 사업자등록을 하고 장기임대주택을 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 민간임대주택으로 임대하고 있을것

[제3호]장기가정어린이집 : 양도일 현재 소득세법 제168조에 따른 사업자등록을 하고 장기가정어린이집을 운영하고 있을것

[가목] 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 민간매입임대주택을 1호 이상 임대하고 거주자가 5년이상 임대한 주택으로서 임대개시일 당시 기준시가 6억(수도권 밖 3억)을 초과하지 아니하는 주택

[나목] 기존사업자기준일(2003.10.29) 이전에 사업자 등록하고 주택법에 따른 국민주택 규모에 해당하는 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 민간매입임대주택을 2호 이상 임대하고 있는 거주자가 5년이상 임대한 주택으로서 당해 주택의 취득당시 기준시가 3억을 초과히지 아니하는 주택

[다목] 민간임대주택에 관한 특별법에 의하여 대지면적 298제곱미터 이하이고 연면적 149제곱미터 이하인 건설임대주택을 2호 이상 임대하는 거주자가 5년 이상 임대하거나 분양전환하는 주택으로서 임대개시일 당시의 기준시가 6억을 초과히지 아니하는 주택

[라목] 민간임대주택에 관한 특별법 제2조제3호에 따른 민간매입임대의주택(미분양매입)

※ 직전거주주택 : 양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다

상기의 [제20항]을 정리해 보면 제167조의3 제1항 제2호 가목~라목의 규정에 따른 장기임대주택과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 [제1호]의 거주기간(2년)과 [제2호]의 양도일 현재 사업자등록을 하고 장기임대주택으로 임대하고 있는 경우에는 1세대가 국내에 1주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항(양도소득세 비과세)을 적용한다는 것입니다

여기에서 중요한 Point는 모든 장기임대주택에 대하여 이 규정을 적용한다는 것이 아니라 [가목]과 [나목]의 거주자가 5년간 임대한 주택, [다목]의 거주자가 2호 이상의 건설임대주택을 5호 이상 임대하는 주택, [라목] 미분양 아파트를 민간매입한 임대주택에 한하여 적용된다는 것입니다

예를들어 이 규정을 장기임대주택의 성격이나 종류에 관계없이 모든 장기임대주택 1주택과 그 밖의 1주택(거주주택)을 소유하는 경우에 적용되는 것으로 잘못 이해한다면 종전의 거주주택 양도시 모두 거주요건(2년)을 충족해야만 양도소득세 비과세 요건을 충족하는 것으로 잘못 해석하는 오류가 발생하는 것입니다

인터넷 검색을 하다보면 1주택을 장기(준공공)임대주택으로 등록하는 경우 거주주택은 모두 2년간의 거주요건을 충족해야만 양도소득세가 비과세된다는 잘못된 정보가 발견되기도 합니다만 이는 상기와 같은 이유로 인하여 잘못 해석한 결과에 따른 오류로 생각됩니다

양도소득세등 세법 관련 사항은 내용이 방대하고 매우 복잡하기 때문에 세법 규정의 잘못된 해석이나 그릇된 정보를 믿고 부동산 매매등 실무에 적용하는 경우 막대한 피해로 이어질수 있어 실행에 앞서 다시한번 전문가와 상담하는 것이 바람직할 것으로 여겨집니다


Posted by 야송 푸른야송

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정부는 지난해 12월(2017.12.13) 민간임대주택 등록의 촉진을 통한 전월세금 안정화및 전월세 임차인의 권리보호를 강화하기 위하여 임대주택 등록 활성화 방안 발표하였습니다

민간임대주택의 유형에는 4년 단기의 일반임대주택과 8년 장기의 준공공임대주택으로 구분되는데 이번 발표의 임대주택 활성화 방안은 주로 민간임대주택 등록사업자중 준공공임대주택 등록사업자 위주로 지방세,임대소득세,국민건강보험료,양도소득세 감면등의 인센티브를 지원하는 것이 주요 골자입니다

특히 1세대 2주택 이상의 다주택자의 경우 준공공임대주택사업자로 등록하면 등록된 임대주택은 1세대 1주택 비과세 충족 요건의 주택수에 산입되지 않아 양도소득세 절세가 가능하므로 준공공임대주택으로 등록하는 것이 매우 유리합니다

민간임대주택 등록 활성화 방안의 각종 세금 혜택이 집중되는 준공공임대주택 등록사업자의 등록 요건과 주요 세금 혜택을 살펴보면 다음과 같습니다

1.준공공임대주택 등록 요건
• 공시가격(수도권) : 6억 이하
• 전용면적 85m(평방)이하
• 의무 임대기간 : 8년(위반시 1,000만 이하 과태료)
• 임대료 조정 상한 : 5%/년(위반시 500백만 이하 과태료)

2.준공공임대주택 등록시 세금 혜택
■재산세 감면
• 재산세 감면기간 연장( 2018.12.31에서 2021.12.31까지)
• 전용면적 40m(평방) 이하의 소형주택에 한하여 임대주택등록 호수 기준을 2호 이상에서 1호 이상으로 변경하고 2019년 부터 재산세 감면됨 (다만 재산세액 50만원 이하의 경우 100% 면제되나 50만원 초과시 85% 감면)

■취득세 감면
• 현행의 등록임대주택에 대한 취득세 감면기한 연장(2018.12.31에서 2021.12.31 까지)
• 다만 취득세 감면의 혜택은 신축인 임대주택 등록으로 한정됨

■임대소득세 감면
• 현행 세법상 임대주택 소득이 연간 2천만원 초과의 경우 종합과세 대상이고 연간 2천만원 이하의 경우 분리과세 대상이나 한시적으로 2018년 까지 임대소득세 과세 유예중으로 2019년 부터는 주택임대소득이 연간 2천만원 이하의 경우에도 정상적으로 과세됨
• 주택임대소득에 대한 필요경비율은 현행 60%이나 2019년 이후에는 임대주택 등록시 70%, 미등록시 50%로 차등 적용됨

• 예를들어 연간 주택임대소득이 1,333만원의 경우 다음과 같이 임대소득 과세표준액이 없기 때문에 임대소득세도 발생하지 않습니다

임대소득 과세표준액 = 임대소득(1,333만) - 필요 경비(933만 : 임대등록시 임대소득의 70%) - 기본공제액(400만원) = 0원

참고로 상기의 기본공제액(400만원)은 임대소득 이외의 연간 종합소득이 2천만원 이하의 경우 추가로 공제되는 금액입니다

■임대주택 등록사업자 국민건강보험료 감면
• 임대소득 정상과세에 따라 2019년 소득분 부터 건강보험료 정상적으로 부과함
• 2020년말 까지 임대주택 등록시 연간 2천만원 이하의 분리과세 대상인 임대주택사업자의 건강보험료는 대폭 감면됨
* 준공공임대주택 등록(8년 장기) : 국민건강보험료 인상액의 80% 감면
* 일반임대주택 등록(4년 단기) : 건강보험료 인상액의 40% 감면

예를들어 준공공임대주택사업자 등록에 따라 국민건강보험 가입자의 유형이 직장가입자의 피부양자 자격으로 부터 지역가입자로 전환되어 납부할 국민건강보험료가 연간180만원이 되는 경우 실제로 납부해야 하는 국민건강보험료는 80%감면 혜택을 받아 연간 36만원(180만원×20%)의 보험료만 납부하면 됩니다

여기에서 유념해야 할 사항은 임대주택사업자 등록후 연간 임대소득세가 1원 이라도 발생하는 경우 국민건강보험의 직장가입자 피부양자 자격은 상실되고 지역가입자로 전환되어 면제 받았던 국민건강보험료가 임대주택사업자 개인의 자산 보유 현황에 따라 건강보험료가 대폭 상승하는 것입니다

다만 임대주택소득이 연간 1,333만원 이하의 경우 임대소득세가 발생되지 않기 때문에 국민건강보험 피부양자 자격은 그대로 유지되고 기존과 동일하게 별도의 건강보험료는 부과되지 않습니다

■양도소득세 감면 확대
• 준공공임대주택(8년) 등록하고 임대의무기간 8년이상,연간 임대료 인상 5%이하의 기준을  준수하는 경우 다음과 같이 양도소득세 감면 혜택을 받을 수 있습니다

* 양도소득세 장기보유특별공제 비율이 50% 감면에서 70% 감면으로 확대 적용됨 (2019년 부터 시행)
* 양도소득세 중과배제, 종합부동산세 합산배제, 추가장기보유특별공제 적용
(다만 개별주택 가액이 수도권 6억 초과,비수도권 3억 초과시 양도소득세 중과 배제는 적용 받을수 없음)


Posted by 야송 푸른야송

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