장기임대주택 등록시 신축 공동주택의 공시가격 없는 주택의 기준시가 적용 기준에 대하여

2018년 9.13 대책 이전에 취득한 주택을 민간매입 임대주택으로 등록하고 소득세법상 종부세 합산배제,양도세 중과배제 등 각종 세제 혜택을 받기 위해서는 소득세법상 장기임대주택의 요건을 갖추어야 합니다

소득세법상 장기임대주택이 되려면 임대개시일 당시 공동주택의 기준시가 요건(수도권 6억 이하,기타 지역 3억 이하)이 충족되어야 하므로 임대주택 등록전에 해당 주택에 대한 기준시가(공시가)를 확인해야 합니다

 

공시각격 없는 신축 공동주택 기준시가(국세청 회신)

재개발이나 재건축으로 4/4분기(10~12월)에 준공되는 신축 공동주택의 기준시가(공시가)는 국토교통부 장관이 매년 1월 1일 기준으로 4월 30일에 공시하는 공시가격에 포함되지 않습니다

따라서 매년 4/4 분기에 재건축으로 준공되는 신축 공동주택을 상반기(1~6월)에 장기일반민간임대주택이나 단기민간임대주택으로 등록하고자 하는 경우 해당 공동주택에 대한 공시가격이 없는 현상이 발생하게 됩니다

이러한 현상이 발생하는 주된 요인은 재건축으로 신축된 공동주택이 이전고시가 되기 위해서는 준공일로 부터 최소 6개월 이상의 기간이 소요되며 이전고시가 이루어져야 지자체(소재지 관할구청)에서 건축물관리대장의 등재를 완료하고 한국감정원에 공시가격 산정을 의뢰하는 업무 절차등으로 상당한 기간이 소요되기 때문입니다

상기의 내용은 임대주택 등록 당시 공시가격 없는 신축 공동주택의 세법상 장기임대주택 요건인 기준시가(수도권 6억 이하)충족 여부의 판정에 적용되는 법령 기준이 무엇인지에 대한 국세청으로 부터 답신 받은 사항으로 간략하게 요약하면 다음과 같습니다

임대주택 등록(임대개시일) 당시 신축 공동주택에 대한 공시된 주택의 가격이 없는 경우 [공시가격이 없는 주택의 가격평가 신청서 ]를 작성하고 납세지 관할 세무서장에게 신청하여 통지받은 공동주택 금액으로 임대개시일 당시의 기준시가(수도권 6억 이하) 충족 여부를 판정해야 한다고 합니다

 

공시가격 없는 신축 공동주택 기준시가(소득세법시행령)

임대주택 등록시 공동주택의 공시가격이 없는 주택에 대하여 소득세법 규정을 살펴보면 공동주택의 가격(기준시가)은 소득세법 제99조1항1호 라목의 [부동산 공시에 관한 법률]에 따른 공동주택의 가격으로써 소득세법 제17조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정고시한 공동주택의 공시가격이 있을 때에는 그 가격으로 합니다

다만 가격이 없는 공동주택의 가격은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사 주택의 공동주택 가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다라고 규정되어 있습니다

여기에서 [대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액]이란 납세지 관할 세무서장이 지방세법 제4조 제1항 단서에 따라 시장,군수가 산정,평가한 가액으로 하거나 둘 이상의 감정평기업자에게 의뢰하여 해당 주택에 대한 감정평가업자의 감정가액을 고려하여 평가할수 있다는 것입니다

또한 [부동산 가격공시에 관한 법률]에 따른 가격이 없는 공동주택의 경우 인근 유사한 공동주택의 거래가격,임대료 및 당해 공동주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 공동주택의 건설에 필요한 비용추정액 등을 종합적으로 참작하여 평가한 가액으로 규정되어 있습니다

임대주택 등록전 가격 없는 신축 공동주택의 기준시가(공시가)를 알아보기 위하여 국세청 회신 내용을 숙지하고 주소지 관할 세무서에 들러 상속세 및 증여세 사무처리규정 별지 제1호 서식인  [공시가격 없는 주택의 가격평가 신청서] 서식을 이용하여 인적사항,주소,대상주택,신청목적 등을 기재한 후 감정평가 접수를 합니다

가격평가 신청일로 부터 30일 이내 처리되어 결과를 통지 받을수 있으며 결과가 입수되면 관련 사항 별도 포스팅 예정입니다. 참고로 상기의 건은 세무서에서 통상적으로 발생하는 업무가 아니라서 그런한지 세무서 직원들조차 관련 규정에 대하여 잘 모르고 있어 일을 처리함에 있어 많은 수고가 필요합니다