2017년 8.2부동산 대책 발표 이후 서울을 비롯한 경기도 과천,분당,하남시 등의 조정대상지역에 소재하는 주택을 취득하고 양도하는 경우 1세대 1주택 양도소득세 비과세 적용을 받기 위해서는 추가적으로 2년 거주 요건을 충족하여야 합니다
하지만 소득세법 시행령 제154조의 단서 조항에 의하여 거주자가 해당주택을 임대 목적으로 조정대상지역 소재의 주택을 취득하여 임대주택사업자로 등록하는 경우에는 거주기간에 관계없이 양도일 현재 1세대1주택 요건을 충족하면 비거주 주택도 양도소득세 비과세 규정이 적용되는데 이와 관련한 보다 자세한 사항을 알아보기로 합니다
소득세법시행령 제154조(1세대1주택의 범위) 개정사항(2017.09.19)포함 간략하게 정리하면 다음과 같이 거주자가 양도일 현재 1세대 1주택으로서 양도소득세 비과세를 받기 위해서는 아래의 요건을 모두 충족해야 합니다
• 거주자가 국내 1주택 보유할 것
• 양도일 기준 2년 이상 보유한 주택일 것
(다만 2017.8.2이후 취득한 조정대상지역의 주택은 2년 이상 거주 요건 충족할 것)
• 고가 주택이 아니며 미등기 주택이 아닐 것
결론적으로 주택법 제63조에 따라 지정된 조정대상지역에 소재하는 주택을 2017.08.02 부동산대책 공고일 이후 취득한 경우 2년 거주 요건을 추가적으로 충족하여야 합니다
다만 조정대상지역이 아니거나 조정대상지역이라 하더라도 2017.8.2대책 이전에 취득한 주택은 거주(2년)하지 않아도 보유 요건(2년)만 충족되면 양도소득세 비과세 규정이 적용된다는 의미입니다
소득세법 시행령 제154조 단서 조항을 보면 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하는 경우로서 다음의 [제1호] 부터 [제3호]까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지않는다고 규정되어 있습니다
즉 아래의 소득세법 시행령 제154조 제1항의 [제1호]~[제3호] 어느 하나에 해당되면 조정대상지역에서도 2년간의 보유기간 및 거주기간에 제한없이 1세대 1주택 양도소득세 비과세 규정이 적용된다는 것입니다
[제154조 제1항 제1호]
민간,공공건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 건설임대주택의 임차일로 부터 양도일까지의 기간중 세대전원 거주기간이 5년 이상인 경우
[제154조 제1항 제2호]
• 주택 및 부속토지가 공익보상법에 따라 협의매수 및 수용되는 경우
• 해외이주법에 따른 세대전원이 해외이주하는 경우(출국일 기준 1주택 보유하고 출국일로 부터 2년내 양도하는 경우로 한정)
• 1년 이상 국외거주 사유로 세대전원이 출국하는 경우(출국일 현재 1주택 보유하고 출국일로 부터 2년내 양도하는 경우로 한정)
[제154조 제1항 제3호]
1년 이상 거주한 주택을 기획재정부령이 정하는 취학,근무상의 형편,질병의 요양 등 부득이한 사유로 양도하는 경우
제154조 단서 조항을 보면 조정대상지역에서 1세대가 양도일 기준으로 국내에 1주택을 보유하는 경우로서 다음의 [제4호] 및 [제5호]에 해당하는 경우 양도소득세 비과세 적용시 거주기간(2년)에 제한을 받지 않는다고 규정되어 있습니다
[제154조 제1항 제4호]
1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하는 경우로서 거주자가 해당 주택을 임대하기 위하여 소득세법 제168조1항에 따른 관할세무소에 임대주택사업자 등록과 [민간임대주택에 관한 특별법] 제5조에 따른 임대주택사업자등록을 한 경우 1세대1주택 양도소득세 비과세 적용시 거주기간의 제한을 받지 않는다고 규정되어 있습니다
즉 2017년 8.2 부동산대책 공고일 이후에 조정대상지역에 소재하는 주택을 취득하고 [민간임대주택에 관한 특별법]에 따라 지자체에 임대주택사업자등록 및 관할세무서에 임대주택사업자로 사업자등록을 마치고 임대의무기간이 경과하여 해당 주택을 양도하는 경우 조정대상지역 소재의 2년간 비거주 주택이라도 1세대1주택 양도소득세 비과세 규정이 적용된다는 것입니다
따라서 8.2 부동산 대책 이후에 조정대상지역 소재의 주택을 취득하고 [소득세법 제168조] 및 [민간임대주택에 관한 특별법]에 따른 단기임대주택 등록 후 4년, 준공공임대주택 등록 후 8년의 임대의무기간을 임대했다면 2년간 비거주 주택도 양도일 현재 1세대1주택 요건을 충족한다면 양도소득세 비과세 규정이 적용됩니다
다만 4년의 단기임대주택으로 등록하는 경우 8년의 준공공임대주택 등록시 주어지는 취득세 감면이나 종합부동산세 합산배제 등 여러가지 혜택을 받을 수가 없는 만큼 개인별 여건과 상황에 따라 조정대상지역의 비거주 주택은 단기 또는 준공공 임대주택사업자 등록을 통하여 양도소득세 비과세 적용을 받는 것이 절세에 가장 효과적인 방법이라고 생각됩니다
[제154조 제1항 제5호]
2017년 8.2대책 공고일 이전에 조정대상지역 소재의 주택에 대하여 매매계약을 체결하고 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우에도 1세대1주택 양도소득세 비과세 규정이 적용됩니다
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