재건축 초과이익 환수제(재건축부담금 산정기준/위헌 소지)

최근 국토교통부의 재건축 초과이익에 대한 예상 부담금 시물레이션 결과 발표와 관련하여 재건축 부담금 산정기준에 대한 정당성,미실현 이익에 대한 과세의 문제점이 제기되고 있습니다

또한 재건축 매물의 구입시기및 매수가격 등을 전혀 고려하지 아니하고 최종 매수자에게만 재건축 초과이익에 대한 세금(재건축 부담금)을 과세하는 과세의 형평성 등으로 지속적으로 위헌성 논란이 발생되고 있습니다

 

미실현 이익에 대한 재건축초과이익 환수제

현행 법률상 재건축 초과이익은 `도시및 주거환경정비법'에 의한 주택재건축 사업에 따라 정상주택가격 상승분을 초과하여 당해 재건축 조합 또는 조합원에 귀속되는 주택가액의 상승분으로 정의되어 있습니다

재건축 부담금은 재건축 초과이익에 대하여 초과이익 3,000만원 이하의 경우 면제되고 3,000만원 초과시 초과이익에 따라 10~50%의 누진세율 적용으로 초과이익이 많을수록 세금이 대폭 증가합니다 (재건축 부담금 = 초과이익 1.1억 초과시 2,000만원 + 1.1억 초과금액의 50%)

먼저 재건축 초과이익 환수제의 초과이익 산정식을 살펴보면 재건축 초과이익은 종료(준공)시점의 주택가액에서 개시시점 공시가격,정상주택가격 상승분,공시비등 개발비를 공제하도록 되어 있습니다

■ 재건축 초과이익= 종료시점(준공)의 주택가액 -- 개시시점(추진위원회 설립일)의 공시가격 --정상주택가격 상승분--개발비용(설계,토목,건축비등)

여기에서 종료시점 주택가액은 조합원 분양가+일반분양가+임대소형주택가의 분양가 합계액이 적용되는 반면 개시시점(추진위 설립일)의 주택가액은 시가(실거래가)의 60~70% 수준인 낮은 공시가격을 적용하도록 되어 있어 재건축 초과이익의 증가로 작용도므로 과세의 정당성(타당성) 측면에 있어 다분히 위헌 소지가 있어 보입니다

이러한 재건축 부담금 산정 기준에 다소 과세의 정당성 문제를 보완하기 위한 것으로 여겨지는 시행령 개정안(2017.9.22)이 다음과 같이 공표 되었습니다

재건축 부담금 산정에 대한 문제점과 신뢰도 제고를 위하여 '부동산 가격 공시에 관한 법률' 에 따른 공시주택가격의 산정기관인 한국감정원에 의뢰하여 개시시점과 종료시점의 주택가액 산정 방법을 동일하게 적용 함(시행일 2017.9.22)

 

재건축부담금(초과이익 환수금)

상기의 언급한 2017.9.22일자 재건축 부담금 산정관련 시행령 개정안에 대하여 필자의 사견에 대하여 잠시 언급하고자 합니다

재건축 사업 초기에는 종료시점의 공시가격을 알수 없으므로 관리처분 단계의 재건축 예상 부담금 산정시 조합원 분양가를 임시적으로 적용하여 대략적인 재건축 예상 부담금을 조합원에게 통지합니다

재건축사업 종료시점에는 한국감정원이 해당 조합원 분양분에 대하여 감정평가하고 공시가격 공시후 종료시점에도 개시시점과 동일한 주택가액 산정방법으로 공시가격을 적용하여 재건축 부담금을 최종적으로 확정합니다

다만 개시시점과 동일한 주택가액 산정 방법으로 종료(준공)시점의 공시가격을 적용한다 하더라도 재건축 사업은 추진위원회 설립일로 부터 준공일 까지 7~10여년의 장기간이 소요되고 정책의 방향이 점진적으로 공시가격을 시가(실거래가)에 근접하도록 상향 조정하고 있는 상황이기 때문에 결국 재건축 부담금은 상승하는 요인으로 작용할 수 밖에 없습니다

아울러 재건축 초과이익은 종료시점 주택가액에서 정상주택 상승분을 차감하도록 되어 있는데 정상주택 가격상승분이란 아파트,빌라,단독주택등 해당 시군구의 평균 주택가격 상승률을 적용하는 것으로 판단됩니다

일반적으로 재건축 소재지 인근의 유사 아파트 상승률이 해당 시군구의 모든 주택에 대한 평균상승률 보다 현저히 높은 점을 고려하면 이 부분도 재건축 부담금 상승요인으로 작용하므로 정당성(타당성) 측면에서 다소 위헌 소지도 있어 보입니다

재건축 초과이익 환수제(재건축 부담금) 관련 판례를 살펴보면 미실현 이익과세는 매우 드물기에 정당성을 얻기위해서는 엄격한 요건의 충족이 필요하고 세법상 일반원칙, 담세능력 ,부과세금의 법적 안정성을 훼손하지 않는다는 조건을 만족하는 전제하에 합헌이라고 판결하고 있습니다

재건축 초과이익 환수제는 개발에 따른 초과이익의 일정 부분을 사회에 환원하고 공동사회를 위한 자원의 효율적 재분배라는 공익목적을 달성하기 위하여 필요한 제도이므로 판례를 참조하여 현행의 세법상 일반원칙,담세능력,세금의 정당성과 형평성등 다소 위헌의 소지가 있는 부분에 대하여 조속한 시일에 면밀히 검토,분석하여 법적 보완 조치가 필요해 보입니다