아파트 분양권을 타인으로 부터 전매나 증여로 이전받는 경우 잔금을 지급한 후 취득세를 납부해야 소유권이전등기를 진행할 수 있습니다. 오늘은 프리미업 붙은 아파트 취득에 따른 납부해야 할 취득세 과세표준 계산방법과 주택 매도에 따른 양도소득세 계산시 해당 주택의 취득가액 산정 방법에 대하여 간략하게 살펴보고자 합니다
1.분양권 전매시 취득세 과세표준
(+)프리미엄 붙은 아파트분양권을 전매로 이전받은 경우 잔금을 지급하고 소유권이전등기시 행정안전부 지방세운영과 유권해석에 따라 2015년 11월 9일 부터 취득세 과세표준은 [분양가 + 실제 지출한 프리미엄]의 합산액 기준으로 신고 납부하고 있습니다
또한 (-)프리미엄이 붙은 아파트분양권을 전매로 이전받은 경우에도 지방세법 시행령 제18조 4항 개정(2016.04.26)에 따라 취득세 과세표준은 실제지출금액 기준으로 신고 납부하고 있습니다
[지방세법시행령 제28조 4항 개정사항]
부동산을 취득할수 있는 권리를 타인으로 부터 이전받은 자가 부동산을 취득하는 경우로써 해당 부통산을 취득하기 위하여 지출하였거나 지출해야할 금액의 합(실제지출금액)이 분양공급가격 보다 낮은 경우 부동산 취득자의 실제지출금액을 기준으로 제1항 및 제2항에 따라 산정한 취득가액을 과세표준으로 한다
따라서 상기 개정사항과 같이 마이너스 프리미엄 발생으로 분양가 보다 낮은 금액의 아파트 분양권을 전매받은 매수자는 준공후 소유권이전등기시 실제 지출한 금액 기준으로 취득세를 신고 납부하면 됩니다
2.분양권 증여시 취득세 과세표준
아파트분양권을 공동소유 목적으로 부부간 증여를 통한 증여계약서 검인,증여세 신고등 증여 절차가 진행되었더라도 사실상 아파트를 취득하지 않은 상태이기 때문에 분양권을 증여한 시점에는 취득세를 신고 납부할 의무가 없고 잔금지급일 기준으로 취득세 납세의무가 발생됩니다
아파트 분양권을 부부간 증여를 통하여 각각의 지분을 50%로 공동명의 변경시 증여일 당시 분양권에 (+)프리미엄이 발생되었더라도 증여자와 수증자의 취득세 과세표준은 각각 분양가(옵션.확장비포함)의 1/2 금액으로 동일하다고 합니다
또한 아파트분양권을 증여하고 잔금 지급후 소유권이전등기시 취득세율은 주택의 시가표준액(분양가)이 6억 이하의 경우 1.1%, 6억 초과 9억 이하의 경우 2.2%, 9억 초과의 경우 3.3%의 세율이 적용됩니다
상기의 분양권 증여시 취득세 과세표준과 취득세율 관련 사항은 지난번 부부간 증여를 통한 아파트 분양권 공동명의 변경으로 증여세 신고 절차를 마치고 돌이오는 길에 세무회계사무소에 들러 상담한 내용을 근거로 서술한 것으로 세법 관련 사항은 너무 방대하고 복잡한 관계로 세무사에 따라서 서로 다른 의견과 해석을 하는 경우가 있으므로 실무 적용에 있어서는 다시한번 전문가의 조언을 구하는 것이 좋다고 여겨집니다
예를들어 최근 분양권 증여시 취득세 과세표준 금액 관련 인터넷을 검색해 보면 분양권 전매와 마찬가지로 분양권 증여시에도 취득세 과세표준은 분양가와 분양권에 붙은 (+)프리미엄을 합산한 금액으로 신고해야 한다는 내용도 있으나 현재 실무적으로는 분양권에 붙은 프리미엄을 제외한 분양가만을 취득세 과세표준으로 신고하고 있다고 합니다
3.분양권 증여시 증여재산가액,취득세 과세표준 및 양도소득세 취득가액 계산
프리미엄 붙은 분양권을 부부간 증여를 통한 각각의 지분 50%로 공동명의 변경시 아래의 제시된 조건을 기준으로 증여재산가액,취득세 과세표준 및 양도소득세 계산시 취득가액 산출 방법은 다음과 같습니다
• 분양가(옵션,확장비 미포함) : 5억
• 지불된 계약금 : 0.5억
• 지불된 옵션,확장비 : 0.02억
• 미지급 옵션,확장비 : 0.18억
• 지불된 중도금 대출금(대출승계 무) : 2억
• 미지급 중도금 대출금(대출승계 무) : 1억
• 미지급 잔금 : 1.5억
• 프리미엄 : 2억
(a) 먼저 증여재산가액은 [지불된 계약금(0.5억)+지불된 옵션,확장비(0.02억)+지불된 중도금 대출금(2억)+프리미엄(2억)] x 1/2 = 2.26억원 입니다. 취득세 과세표준 금액은 [분양가(5억)+옵션,확장비(0.2억)] × 1/2 = 2.6억원으로 증여자,수증자 모두 동일한 금액이며 분양권에 붙은 프리미엄은 취득세 과세표준에 산입되지 않습니다
(b) 증여받은 아파트분양권을 증여일로 부터 5년 경과후 매매로 인한 양도소득세 계산시 적용되는 증여자와 수증자의 취득가액 산출 방법은 먼저 증여자의 양도소득세 계산시 취득가액은 취득세 과세표준 금액과 동일한 2.6억원 입니다
하지만 수증자의 양도소득세 계산시 취득가액은 [증여재산가액(2.26억)]+[증여일 이후 지불된 옵션,확장비(0.18억)+중도금 대출금(1억)+잔금(1.5억)]×1/2 = 3.6억원으로 증여재산가액에는 (+)프리미엄 금액이 포함되어 있으므로 수증자의 취득가액이 높아져 결과적으로 양도소득세 절감효과를 볼수 있습니다
다만 배우자나 직계존비속으로 부터 증여받은 자(수증자)가 증여받은 재산을 증여일로 부터 5년 이내 매도하는 경우에는 양도소득세 계산시 수증자의 취득원가는 증여자의 취득원가인 분양가로 적용되기 때문에 양도소득세를 절감할 수 없습니다
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