지난달 아파트 분양권에 대한 부부간 증여를 통한 공동명의 변경을 위하여 물건(분양권) 소재지의 관할구청에서 증여계약서/공급계약서 원본을  검인받은 후 대출은행에 방문하여
채무인수동의서를 입수하고 나서 아파트 분양사무소를 찿아 분양권 공동명의 변경(권리,의무승계)을 마무리하였습니다

원래는 아파트분양권 공동명의 변경시 증여세 신고도 함께 하려고 했으나 양도소득세등 세법 관련 확인할 사항이 많아 국세청과 세무서 상담을 통해 궁금한 사항을 알아보고 오늘 주소지 관할 세무서를 찾아 증여세 신고를 진행합니다



증여세를 비롯한 각종 세금 관련 사항은 자신이 처한 처지를 고려하여 전문가와 상담을 통해 잘 모르거나 분명하지 않은 사항을 사전에 면밀히 확인한 후 신고하는 것이 중요합니다

만약 확인되지 않은 그릇된 정보로 세법 관련 신고시 절세는 커녕 예상하지 못한 막대한 손해가 발생될 수도 있기 때문에 국세청 상담사,세무서 재산세과 직원등 전문가와 상담을 거쳐 신고하는 것이 좋다고 생각됩니다



부부간 공동명의 변경에 따른 아파트분양권 지분 증여의 경우 10년간 증여재산공제액(배우자)이 6억을 초과하지 않으면 납부해야 할 세금이 발생되지 않기 때문에 증여세 신고를 하지 않더라도 가산세등 세금상 불이익이 발생되지 않으나 증여세 신고의무가 면제되는 것은 아니라고 합니다

여기에서 중요한 사항은 납부해야 할 증여세가 없다고 하더라도 증여세 과세표준신고를 해야만 향후 증여받은 재산을 양도시 증여세 신고당시의 재산평가액(증여재산가액)을 수증자의 취득가액으로 인정받을 수 있기 때문에 양도차익이 적어지고 따라서 양도소득세를 절감할 수 있다고 합니다



■ 부부간 증여를 통한 아파트분양권 공동명의 변경시 증여세신고서[증여세과세표준신고 및 자진납부계산서]작성방법

• (5)증여자와의 관계 : 배우자
• (10)재산종류 : 아파트
• (12)수량(면적) :  공급계약서의 전용면적 x 0.5 (분양권 지분 50% 증여시)
• (14)평가금액/(15)증여재산가액 : 명의변경일(공급계약서 권리/의무 승계일) 또는 증여세 신고일 현재 지불된 분양계약금,옵션계약금, 중도금대출금 및 평가기준일 현재의 프리미엄 상당액을 합산한 금액 기재

따라서 배우자에게 50%의 분양권 지분을 증여하는 경우 (14)평가금액,(15)증여재산가액=[지불된 (분양계약금 + 옵션계약금 + 중도금대출액) + 평가기준일의 프리미엄 상당액] x 0.5(50%)의 금액이 됩니다

상기의 "평가기준일의 프리미엄에 상당하는 가액" 이란 평가기준일 현재 불특정 다수간 거래에 있어서 통상적으로 지급되는 프리미엄으로 해당 분양권과 위치,면적,층,향 등이 동일하거나 유사한 권리의 국토교통부 실거래가 공개시스템 기준으로 평가한 프리미엄 금액을 의미하는 것이며

"평가기준일" 이란 아파트 공급계약서상의 명의변경일(권리,의무승계일) 전후로 3개월 이내의 기간을 말하는 것입니다

• (20)채무액 : 중도금 대출승계액을 기재하는 항목으로 만약 수증자(배우자)가 대출 승계조건으로 증여하는 경우 유상의 부담부 증여에 해당되어 대출승계액에 해당하는 양도소득세가 부과되므로 각별한 주의가 요구됩니다

수증자가 증여자로 부터 대출승계없이 50% 지분을 무상으로 증여받는 경우 공란으로 처리하면 양도소득세가 발생되지 않으며 (15)증여재산가액이 6억원 이하라면 증여세도 발생되지 않습니다

• (22)증여과세가액 : 채무액이나 과세가액 불산입 금액등이 없으면 (15)증여재산가액과 동일한 금액 기재

• (23)증여재산공제(배우자) : 증여재산가액이 배우자 공제액(6억) 이하의 경우 증여재산가액 기재

(28)과세표준 : 증여재산가액이 배우자 공제액(6억) 이하의 경우 과세표준액은 "0" 으로 기재 합니다



■ 분양권 공동명의 변경시 증여세신고서[증여재산 및 평가명세서]작성방법
• (1)재산구분 : (15) 기재
• (2)재산종류 : 아파트
• (4)수량(면적) : [전용면적 × 0.5]의 면적 기재(지분 50% 증여시)
• (6)평가가액 : 증여재산가액 산출 근거를 신고 서식의 여백을 이용하여 상세히 기재
• (7)평가기준 : 시가(국토교통부 실거래가 기준)


■ 증여세 신고기한은 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내 수증자 주소지 관할세무서에 제출하여야 합니다


■ 증여세 신고시 제출서류
• 증여세 과세표준신고 및 자진납부계산서
• 증여재산 및 평가명세서
•가족관계증명서(증여자와 수증자 관계 입증서류)
• 검인 받은 증여계약서, 분양계약서,옵션계약서

■ 증여세 신고를 마치면 신고일로 부터 6개월 이내에 처리된다고 합니다

만약 첨부서류가 누락되거나 증여석신고서 작성에 오류 발생등으로 관할세무서 담당자로 부터 연락이 오면 즉시 보완 조치하면 된다고 합니다
Posted by 야송 푸른야송


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