장기(준공공)임대주택등록시 1세대1주택,일시적1세대2주택 양도소득세 비과세 거주요건

2년전 분양받은 아파트의 입주시기가 다가옴에 따라 신규로 취득 예정의 아파트를 장기(준공공)임대주택으로 등록시 각종 세금 관련 사항을 검토하였습니다

본 포스팅은 임대주택등록사업자의 준공공임대주택 등록시 종전 거주주택에 대한 1세대 1주택, 일시적 1세대 2주택 양도소득세 비과세 요건 관련 소득세법시행령 조문 분석과 수차례의 국세청 콜센터 상담 결과를 토대로 작성되었습니다

하지만 세법 관련 사항은 매우 복잡하기 때문에 실무적으로 실행하는 경우에는 사전 재확인의 차원에서 세무사 또는 국세청에 다시한번 상담을 받아보는 것이 좋을 것으로 여겨집니다

소득세법시행령 1세대의 범위

1. 소득세법시행령 제154조(1세대1주택의 범위)

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소득세법시행령 제154조 [제1항]
소득세법 제89조(비과세 양도소득) 제1항 제3호 가목의 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년 이상인 것을 말한다(취득당시 조정대상지역에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)

다만 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음의 [제4호] 및 [제5호]에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 아니한다

[제4호] : 거주자가 "해당 주택"을 임대하기 위하여 소득세법 제168조 제1항에 따른 사업자등록과 [민간임대주택에 관한 특별법] 제5조에 따른 임대사업자 등록을 한 경우

[제5호] : 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날(2017.08.02) 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우

상기의 [제1항]단서와 [제4호]의 내용을 간략히 요약해 보면 [1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하는 경우로서 거주자가 해당 주택을 임대하기 위하여 사업자등록과 임대사업자 등록을 한 경우에는 양도소득세 비과세 거주요건으로 거주기간(2년)의 제한을 받지 아니한다]는 것 입니다

즉 1세대가 국내에 1주택을 보유하는 경우로서 거주자가 그 보유의 해당 주택을 임대주택으로 등록한 경우 양도시 양도소득세 비과세 거주요건으로 거주기간(2년)을 요하지 아니한다는 것을 의미합니다

이 조항은 언뜻 보기에는 임대주택으로 등록한 1주택과 그 밖의 1주택을 소유하는 일시적 1세대 2주택의 경우에 적용되는 것으로 잘못 이해할수 있기 때문에 각별한 주의가 필요해 보입니다

 

소득세법시행령 1세대1주택의 과세특례

2. 소득세법시행령 제155조(1세대1주택의 특례)

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[제1항]
국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이하에서 "종전주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전 주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난후 다른 주택을 취득하고 그 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항(양도소득세 비과세)을 적용한다

상기의 소득세법시행령 [제1항]은 1세대 1주택의 비과세 특례 조항으로서 1세대 1주택 또는 일시적 1세대 2주택 상태에서 추가로 1주택을 매입하여 임대주택으로 등록한 경우의 종전 주택의 양도소득세 비과세 거주요건에 관하여 수차례의 국세청 콜센터 상담 결과를 정리하면 다음과 같습니다

[Q]1세대 1주택(비거주,보유2년) 상태에서 추가로 1주택을 매입하여 임대주택으로 등록한 경우 종전 주택의 양도소득세 비과세 거주요건은 ?

[A]1세대 1주택 상태에서 추가로 매입한 주택을 임대주택으로 등록한 경우에 있어서 등록한 날부터 3년 이내에 종전 주택을 양도하는 경우에는 일시적 1세대1주택으로 보아 거주요건(2년)에 관계없이 양도소득세가 비과세되고 임대주택으로 등록한 날부터 3년을 초과하여 종전 주택을 양도하는 경우에는 거주요건(2년)을 충족하는 경우에 한하여 양도소득세가 비과세됩니다

참고적으로 종전주택에 대한 거주요건(2년)의 산정(계산) 기준은 1세대 전원이 임대주택 등록전에 거주기간과 등록후에 거주한 기간을 통산(합산)하는 것입니다

[Q]일시적 1세대 2주택 비과세 상태에서 추가로 매입한 주택을 임대등록한 경우 종전 주택의 양도소득세 비과세 거주요건은 ?

[A]일시적 1세대 2주택 상태에서 추가로 주택을 매입하는 경우에는 3주택자에 해당하기 때문에 추가로 매입한 주택의 임대주택 등록으로 다시 일시적 1세대 2주택 상태로 환원되더라도 종전 주택을 양도하는 경우 거주요건(2년)을 충족하여야만 양도소득세가 비과세됩니다

따라서 양도소득세 비과세 거주요건의 충족 여부는 임대주택으로 등록한 주택을 포함하여 판단하는 것입니다

[소득세법시행령 제155조][제20항]
제167조의3 제1항 제2호 가목~라목의 규정에 따른 장기임대주택 또는 제167조의3 제1항 제8호의 2에 해당하는 장기어린이집 주택과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 각각 [제1호]와 [제2호] 또는 [제1호]와 [제3호]의 요건을 충족하고 해당 1주택(거주주택)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다

[제1호]거주주택

거주기간이 2년 이상일 것(다만 직전거주주택 보유주택의 경우에는 소득세법 제168조에 따른 사업자등록과 민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 따른 임대사업자 등록한 날 이후의 거주기간을 말한다)

[제2호]장기임대주택

양도일 현재 사업자등록을 하고 장기임대주택을 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 민간임대주택으로 임대하고 있을것

[제3호]장기가정어린이집

양도일 현재 소득세법 제168조에 따른 사업자등록을 하고 장기가정어린이집을 운영하고 있을것

[가목] 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 민간매입임대주택을 1호 이상 임대하고 거주자가 5년이상 임대한 주택으로서 임대개시일 당시 기준시가 6억(수도권 밖 3억)을 초과하지 아니하는 주택

[나목] 기존사업자기준일(2003.10.29) 이전에 사업자 등록하고 주택법에 따른 국민주택 규모에 해당하는 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 민간매입임대주택을 2호 이상 임대하고 있는 거주자가 5년이상 임대한 주택으로서 당해 주택의 취득당시 기준시가 3억을 초과히지 아니하는 주택

[다목] 민간임대주택에 관한 특별법에 의하여 대지면적 298제곱미터 이하이고 연면적 149제곱미터 이하인 건설임대주택을 2호 이상 임대하는 거주자가 5년 이상 임대하거나 분양전환하는 주택으로서 임대개시일 당시의 기준시가 6억을 초과히지 아니하는 주택

[라목] 민간임대주택에 관한 특별법 제2조제3호에 따른 민간매입임대의주택(미분양매입)

※ 직전거주주택 : 양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다

상기의 [제20항]을 정리해 보면 제167조의3 제1항 제2호 가목~라목의 규정에 따른 장기임대주택과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 [제1호]의 거주기간(2년)과 [제2호]의 양도일 현재 사업자등록을 하고 장기임대주택으로 임대하고 있는 경우에는 1세대가 국내에 1주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항(양도소득세 비과세)을 적용한다는 것입니다

여기에서 중요한 Point는 모든 장기임대주택에 대하여 이 규정을 적용한다는 것이 아니라 [가목]과 [나목]의 거주자가 5년간 임대한 주택, [다목]의 거주자가 2호 이상의 건설임대주택을 5호 이상 임대하는 주택, [라목] 미분양 아파트를 민간매입한 임대주택에 한하여 적용된다는 것입니다

예를들어 이 규정을 장기임대주택의 성격이나 종류에 관계없이 모든 장기임대주택 1주택과 그 밖의 1주택(거주주택)을 소유하는 경우에 적용되는 것으로 잘못 이해한다면 종전의 거주주택 양도시 모두 거주요건(2년)을 충족해야만 양도소득세 비과세 요건을 충족하는 것으로 잘못 해석하는 오류가 발생하는 것입니다

인터넷 검색을 하다보면 1주택을 장기(준공공)임대주택으로 등록하는 경우 거주주택은 모두 2년간의 거주요건을 충족해야만 양도소득세가 비과세된다는 잘못된 정보가 발견되기도 합니다만 이는 상기와 같은 이유로 인하여 잘못 해석한 결과에 따른 오류로 생각됩니다

양도소득세등 세법 관련 사항은 내용이 방대하고 매우 복잡하기 때문에 세법 규정의 잘못된 해석이나 그릇된 정보를 믿고 부동산 매매등 실무에 적용하는 경우 막대한 피해로 이어질수 있어 실행에 앞서 다시한번 전문가와 상담하는 것이 바람직할 것으로 여겨집니다