총부채상환비율(DTI),총부채원리금상환비율(DSR)의 차이점과 규제 면제대상,재건축,재개발의 주택담보대출(이주비,추가분담금,중도금,잔금대출)

지난해 지속적인 기준금리 인상과 물가상승에 따른 경기 침체로 부동산 가격이 급격히 하강하는 추세에 접어들면서 정부에서는 부동산 시장의 경착륙을 방지하고 부동산 시장의 점진적인 하향 안정화를 도모하기 위하여 그동안 과도하게 취해졌던 전세대출,주택담보대출 등 각종 부동산 규제 정책을 대폭적으로 완화하고 있습니다

주택담보대출은 은행이 주택을 담보로 금전을 대출해 주는 가계대출로서 분양주택에 대한 중도금대출 및 잔금대출,재건축,재개발,리모델링 사업에 따른 이주비대출 및 추가분담금에 대한 중도금대출,잔금대출 등이 주택담보대출에 포함되는 대출입니다

 

이번 포스팅은 총부채상환비율(DTI)과 총부채원리금상환비율(DSR)의 차이점,총부채상환비율(DTI)규제 면제대상 면제,총부채원리금상환비율(DSR)규제 면제대상 등에 대하여 간략하게 살표보고자 합니다

 

 

주택담보대출 총부채상환비율(DTI)과 총부채원리금상환비율(DSR)의 차이점

1. 총부채상환비율(DTI)과 총부채원리금상환비율(DSR)의 차이점

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주택담보대출시 적용되는 총부채상환비율(DTI)은 차주의 연간 소득에 대한 모든 주택담보대출의 원리금상환액과 기타대출(신용대출,장기카드대출 등)의 이자상환액을 모두 더한 합산액의 비율을 말하며 또한 총부채원리금상환비율(DSR)은 차주의 연간 소득에 대한 모든 주택담보대출의 원리금상환액과 기타대출(신용대출,장기카드대출 등)의 원리금상환액을 모두 더한 합산액의 비율을 의미합니다

따라서 총부채상환비율(DTI)과 총부채원리금상환비율(DSR)의 차이점을 간단히 설명하면 부채상환비율(DTI)은 모든 금융부채 중 기타대출(신용대출 등)에 대한 이자상환액이 적용되는 반면 총부채원리금상환비율(DSR)에서는 기타대출(신용대출 등)에 대한 원리금(이자와 원금)이 적용된다는 점입니다

참고로 총부채상환비율(DTI)와 총부채원리금상환비율(DSR)을 규제하는 이유는 주택담보대출 등 금융부채에 대한 차주의 상환능력을 판단하고 대출한도를 결정하기 위한 목적입니다

 

 

지역별 총부채상환비율(DTI)과 DTI규제 면제대상(합산배제)

2.지역별 총부채상환비율(DTI)규제와 DTI 면제

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현행 규정상 지역별 총부채상환비율(DTI)은 투기지역 및 투기과열지역 40%,조정대상지역 50%,비규제지역 60%를 기본적으로 적용되고 있습니다

다만 상속 또는 분양주택에 대한 중도금대출,재건축(재개발,리모델링)에 대한 이주비대출 및 추가분담금 중도금대출 등 다음의 어느하나에 해당되는 주택담보대출의 경우에는 상기의 지역별 총부채원리금상환비율(DTI) 규제대상에서 면제(합산배제)가 됩니다
● 전 금융기관 대출의 합산금액이 1억원 이하인 소액대출의 경우(다만 개별대출로는 1억원 이하이나 단일물건 기준으로 누적 대출의 합산금액이 1억원을 초과하는 경우에는 지역별 총부채상환비율의 규제가 적용됨)
● 상속이나 채권보전을 위한 경매 참가 등 부득이하게 대출 채무를 인수하게 되는 경우
● 분양주택에 대한 중도금대출,재건축(재개발,리모델링 포함) 주택에 대한 이주비대출 및 추가분담금대출을 받는 경우

● 비규제지역에 소재하는 분양주택에 대한 잔금대출 및 재건축(재개발,리모델링) 주택에 대한 잔금대출의 경우
● 1억5천만원 한도 내에서 차주가 긴급한 생활안정자금의 목적이라는 것을 입증하고 그 목적 범위내에서 대출액을 사용한다는 약정 체결 및 승인을 득한 경우(신설규정 : 2022.8.1)

 

 

총부채원리금상환비율(DSR)과 DSR규제 면제대상(합산배제)

3.총부채원리금상환비율(DSR)와 DSR 면제

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주택담보대출 신청금액을 포함한 총대출액이 1억원을 초과하는 경우 기본적으로 총부채원리금상환비율(DSR)은 DSR 40%(제2금융권50%)를 초과하지 않는 범위내에서 대출이 허용되고 있습니다

 

다만 대출 신청자가 긴급한 생활안전자금의 목적임을 입증하고 그 목적의 범위내에서 자금을 사용한다는 약정서 작성 및 승인을 득한 경우에는 1.5억원 한도 내에서 총부채원리금상환비율(DSR) 한도인 DSR40%를 초과하여 주택담보대출을 밭을 수가 있습니다

총부채상환비율(DTI)과 마찬가지로 다음의 어느하나에 해당되는 주택담보대출의 경우에는 총부채원리금상환비율(DSR)40% 규제대상에서 면제가 됩니다. (하기의 항목에 해당하는 대출금액은 DSR 40% 한도 산정시 합산배제)
● 상속 또는 채권보전을 위한 경매 참가 등 불가피하게 대출 채무를 인수하게 되는 경우
● 분양 주택에 대한 중도금대출,재건축(재개발,리모델링) 주택에 대한 이주비대출 및 추가분담금 중도금대출인 경우
● 비주택 부동산의 분양에 대한 중도금대출,비주택 부동산의 재건축(재개발,리모델링)에 대한 이주비대출 및 추가분담금중도금대출인 경우
● 그 밖에 금융감독원장이 총부채원리금상환비율(DSR)의 적용을 면제할 수 있는 예외적인 사유로 인정한 경우에는 DSR규제대상에서 면제될 수 있습니다

 

최근 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)는 규제가 완화되었으나 우리나라의 가계부채 총액이 비교적 높은 관계로 부채원리금상환비율(DSR) 규제는 변경없이 기존과 동일하게 유지되고 있습니다  

 

주택 정비사업(재건축,재개발)에 따른 이주비대출은 총부채상환비율(DTI)과 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 면제되고 담보인정비율(LTV)이 50~70%로 완화됨으로써 주택 정비사업을 진행함에 있어 큰 걸림돌의 하나인 이주비 문제가 상당부분 개선되었으나 재개발의 경우 종전 주택에 대한 감정평가액이 낮아 담보인정비율(LTV) 규제가 완화되었다고 하더라도 금융기관의 이주비대출 한도가 부족하기 때문에 일반적으로 정비사업시 시공사(건설사)의 책임보증을 통하여 추가이주비대출로 충당하여 이주하도록 하고 정비사업(재건축,재개발)을 진행합니다