강동구 명일동 삼익그린2차아파트 재건축 진행현황(정밀안전진단,정비구역지정,조합설립추진위원회 승인요건)

현 정부의 출범과 함께 이전 정부의 부동산 규제완화 정책의 효과로 부동산 시장이 서서히 회복세를 보이더니 서울 강남권 아파트 시장을 필두로 주택가격이 상승세를 보이기 시작했다.서울 강남을 중심으로 시 급기야 서울 전역으로 상승세가 확산되었고 서울 강남권을 중심으로 시작된 주택가격 폭등세가 점차 수도권 전지역으로 확산되었다

이에 정부는 주택시장 안정화를 위하여 2017.8.2 대책을 시작으로 2019.9.13 대책,민간임대주택 혜택축소,재건축 초과이익환수제,민영아파트 분양가상한제,재건축 안전진단 강화 등 끊임없는 주택시장 규제 정책을 쏟아냈다
 

재건축 정밀안전진단 등급 판정기준

 

지난 3년간 정부의 주택 수요억제 정책을 지속한 결과 최근 서울 강남권 고가 주택의 가격이 하향 조정되며 다소 안정세를 보이고 있으나 수요억제 위주의 정책 부작용으로 서울 강북지역이나 교통호재가 있는 일부 수도권의 풍선효과로 이어져 아직까지 전반적인 주택가격의 상승세는 꺾이지 않고 있다

정부는 서울 및 수도권 주택시장의 불안정 요인을 다주택자의 투기수요에 따른 것으로 판단하고 있어 주택의 공급량을 확대하는 정책 보다는 다주택자의 투기수요를 억제하는 정책을 중점적으로 펼치고 있다. 또한 강남권 재건축 사업이 주택시장 불안정우 주요 요인으로 보고 있기 때문에 재건축 안전진단 기준 강화를 통하여 사실상 재건축 사업진행을 지연시키고 있다

재건축 안전진단 강화의 핵심은 구조안정성 가중치를 50%로 대폭 상향 조정한 것이다.나머지 기중치 50%는 건축마감 및 설비노후도(25%),주거환경(15%),비용분석(10%)으로 조정했다

이것은 법적으로 재건축 가능연한이 도래하더라도 건축물의 심각한 노후화로 붕괴의 위험이 없는한 정밀안전진단 통과 가능성이 매우 희박한 것으로 사실상 재건축 규제정책으로 재건축 정밀안전진단 결과 성능점수별 등급기준과 판정기준을 살펴보면 다음과 같다

• 성능점수 56점 이상(A,B,C등급):재건축 불가
• 성능점수 31~55점(D등급):조건부 재건축
• 성능점수 30점 이하(E등급):(재건축 진행)

상기와 같이 정밀안전진단 결과 성능점수가 E등급(30점 이하)의 경우 재건축 진행,D등급의 경우 조건부 재건축으로 공공기관(한국시설안전공단 또는 한국건설기술연구원)의 적정성 검증(4~6개월)을 통과해야 재건축 진행이 가능하다

현재 재건축 사업을 추진하고 있는 마포구 성산시영아파트와 양천구 목동신시가지6,9단지는 정밀안전진단 결과 D등급(조건부 재건축) 판정을 받고 공공기관의 적정성 검증결과를 기다리고 있다.과연 최종 정밀안전진단을 통과할 수 있을지 귀추가 주목된다

공공기관의 안전진단 검증은 주관적인 요소가 작용될 수 있어 정부의 부동산 정책 기조(규제강화 or 완화)에 따라 최종 판정 결과에 다소 영향이 있을 것으로 판단된다

최근 부동산 전문업계에 따르면 2021년 부터 서울 아파트 입주물량이 2만 세대로 대폭 감소가 예상되고 서울의 주택시장 안정화를 위해서는 근본적으로 서울의 신규주택 공급량을 늘려야 하므로 재건축 규제정책도 머지않아 완화될 것으로 생각된다

1.삼익그린2차아파트 정비구역 지정

---

강동구 명일동 삼익그린2차 아파트는 도시 및 주거환경정비법 제정 이전인 1979년 11월 국토교통부의 개발기본계획 고시을 통하여 안전진단을 거치지 않고 명일 아파트지구로 지정되었다.그 후 지자체(시군구)는 2008년과 2012년 아파트지구 개발기본계획을 변경하였고 2018년 10월 또다시 명일 아파트지구 정비계획 변경 및 지형도면을 고시했다

2002년 12월 30일 제정된 도시 및 주거환경정비법에 따르면 [아파트지구는 주택재건축구역으로 간주하고 아파트지구 개발기본계획은 정비계획으로 간주한다]라고 규정되어 있다 따라서 명일동 삼익그린2차 아파트는 도시 및 주거환경정비법에 따라 정비구역으로 지정.고시된 것이다

삼익그린2차 조합설립추진위원회 승인

아파트 재건축 사업은 일반적으로 안전진단 통과-정비구역 지정-조합설립추진위원회 승인신청의 절차로 진행되며 삼익그린2차 아파트의 경우 도시및 주거환경정비법 부칙의 간주규정에 따라 이미 정비구역으로 지정,고시되었기 때문에 안전진단과는 관계없이 조합설립추진위원회 승인 신청이 가능하다

따라서 삼익그린2차 아파트는 안전진단 없이도 강동구청으로 부터 조합설립추진위원회 승인(2019.12.13)을 취득했다.다만 재건축 다음 단계인 조합설립인가 신청을 위해서는 반드시 정밀안전진단을 통과해야 하는데 이것이 바로 정밀안전진단 조건부로 삼익그린2차아파트 조합설립추진위원회가 승인된 것이다

2.안전진단과 조합설립추진위원회 승인신청

---

도시및 주거환경정비 기본계획이 수립되어 있지 않은 경우 안전진단을 통과 후 조합설립추진위원회 승인 신청이 가능하고 도시및 주거환경정비 기본계획이 수립되어 있는 경우 정비구역으로 지정 고시된 후 안전진단과 관계없이 조합설립추진위원회 승인 신청이 가능하다

참고로 재건축사업의 절차는 도시,주거환경정비 기본계획-안전진단-정비계획 수립및 정비구역지정-조합설립추진위원회 승인신청-조합설립인가-사업시행인가-관리처분계획인가-철거,착공 및 분양-준공-입주의 순서로 진행된다.또한 조합설립추진위원회 승인요건은 다음과 같다

-추진위원회 구성(위원장 포함 5인 이상의 위원 및 토지등 소유자 1/10 이상 추진위원으로 구성)
-토지 등 소유자 괴반수 동의
-토지 등 소유자 명부,동의서
-운영규정 

3.삼익그린2차 아파트 재건축 진행현황

• 2019.12.13 삼익그린2차 조합설립추진위원회 승인
• 2020.01.20:정비사업전문관리업자 선정 설명회
• 2020.01.22:설계자 현상공모
• 2020.02.10:재건축 설계 작품접수 마감
• 2020.03:주민총회

정비사업전문관리업자 및 설계자 선정은 3월경 삼익그린2차아파트 주민총회에서 투표로 결정할 예정이었으나 코로나19 감염증 문제로 주민총회는 4월로 연기될 가능성이 높다

명일동 삼익그린2차아파트는 2019년12월13일 강동구청으로 부터 조합설립추진위원회 승인을 취득하였으나 다음 절차인 조합설립인가 신청 등 재건축 업무가 순조롭게 진행되기 위해서는 무엇보다도 정밀안전진단 통과가 요구되므로 얼마나 빠른 시일내 정밀안전진단을 통과할 수 있을 것인지 이것이 삼익그린2차 재건축사업의 관건이다