가락시영 재건축아파트인 9,510세대의 미니신도시급 송파헬리오시티 입주시기(2018년 12월)가 다가옴에 따라 매스컴에서는 매머드급 입주물량,아파트 공급과잉,금리인상,규제강화 요인 등으로 전세가 폭락,역전세 가능성에 관한 비관적인 뉴스가 연일 보도되고 있습니다

과연 송파헤리오시티(가락시영재건축) 2018년 12월 입주시 아파트 공급물량 과잉으로 과거 2008년 하반기에 잠실지역에서 발생하였던 전세가 폭락과 역전세난이 재현될까요 ?



결론적으로 과거 잠실권 역전세난 발생시점과 지금은 신규 아파트 공급물량,재건축 이주 세대수,경제상황 등 여러가지 측면에서 2008년 당시와 다르기 때문에 어느정도의 전세가 하락은 발생할 수 있지만 전세가 폭락과 역전세난 발생으로 확산되지는 않을 것으로 전망합니다

참고로 과거 잠실지역의 전세가 폭락과 역전세난은 2008년 7월~9월의 단기간내 18,105세대의 대규모 입주물량(잠실엘스,리센츠,파크리오)이 집중적으로 공급됨에 따라 발생된 것으로 잠실 인근 지역은 물론 주변의 강남구,강동구,광진구 지역까지 전세가 하락의 직접적인 영향을 미치게 되었던 것입니다


[1].2018년 하반기 강남지역 입주예상 세대수

2018년 7월~12월의 송파구를 비롯한 주요 강남지역의 입주물량 합계는 약15,058 세대입니다

송파헬리오시티 9,510세대 중 정부의 임대주택은 1,401세대로 임대주택 비율은 14.7% 이며 재건축은 일정한 물량을 임대주택으로 정부에 이전해야 하는 점을 고려하면 실질적인 입주물량은 약 12,844(15,058x85.3%)세대로 추산됩니다



[2].2018년 하반기 강남지역 이주예상 세대수

2018년 8월~12월의 강남지역 재건축 개발에 따른 이주예상 세대수는 약14,454 세대 입니다

[3].수요와 공급의 원칙에 따른 송파헬리오시티 전세가 전망

2018년 하반기 강남지역의 이주물량(수요)은 14,454세대이고 2018년 하반기 입주물량(공급)은 15,058 세대로 송파헬리오시티 입주시기 주변의 전세 수급상 수요와 공급량의 차이가 그다지 크지 않아 향후 송파헬리오시티 전세가는 어느정도 추가적인 하락이 있을 수도 있겠지만 지속적인 하락 추세로 이어지지는 않을 것으로 전망됩니다



[4].송파헬리오시티와 잠실리센츠 전세가 비교 분석

송파구 잠실지역은 과거 2008년 하반기 재건축으로 단기간내 18,000여 세대가 입주하였고 2018년 하반기 부터 재건축 진행을 위한 이주 가구수가 많아져 금년 12월로 예정된 송파헬리오시티 입주시 잠실지역에서 송파헬리오시티로 이동하는 전세 수요가 많을 것으로 예상되어 네이버부동산 등재 기준으로 잠실리센츠와 송파헬리오시티 전세가를 비교 분석해 보고자 합니다

• 잠실리센츠 33평 시세(평균가)
전세가 8.5억,매매가 16.5억,전세가율 51.5%

• 송파헬리오시티 33평 시세(평균가)
전세가 6.5억,매매가 15.5억,전세가율 41.9%

잠실리센츠는 입지 측면에 있어서 송파헬리오시티에 비하여 우위에 있지만 입주 10년차의 구축으로 편익 측면에 있어서는 송파헬리오시티에 비하여 열세에 있습니다

교통,학군,편익 등의 입지를 종합적으로 고려해 볼때 현재의 잠실리센츠와 송파헬리오시티의 전세가 차이(2억)는 대규모 입주 단지의 일시적 전세 공급과잉에 의한 전세가 하락치고는 다소 지나치다는 생각이 들기도 합니다

입주를 5개월 남겨둔 송파헬리오시티, 이후 점차적으로 전세 거래가 증가하겠지만 현재 네이버 등재의 송파헬리오시티 전세가는 실거래가 수반되지 않은 가격으로 일부 임대인(조합원,수분양자)의 입주시 전세 물량 과다로 전세가 폭락,역전세난 우려의 불안심리가 반영된 호가로 보여집니다

올해 6월 기준으로 서울의 아파트 전세가율은 67.6%, 현재의 헬리오시티 전세가율은 41.9%로 매우 낮은 편입니다

또한 송파헬리오시티와 잠실리센츠의 입지,교통,아파트 연식,지하철 연장노선 개통 일정 및 주변 도시개발계획 등을 종합적으로 비교 분석해 볼때 현재의 송파헬리오시티 33평 전세가(6.5억) 수준이라면 잠실지역 아파트로 부터 송파헬리오시티로의 전세 수요가 증가하면서 잠실지역의 아파트 전세가는 점진적으로 하락하고 송파헬리오시티 전세가는 점진적으로 상승하여 두 지역의 전세가 갭(차이)은 상당부분 좁혀질 것으로 예상됩니다



만일 예상과는 다르게 송파헬리오시티 33평 전세가격이 6억 이하로 지속적인 하락세를 이어간다면 송파헬리오시티 주변의 구축 아파트 전세가격이 오히려 더욱 큰 영향을 받게 되어 결국 심각한 역전세 현상이 발생할 수 있습니다

특히 위례신도시의 경우
• 가락시영 재건축 이주시 잠시 위례신도시로 이전하여 전세로 거주하는 송파헬리오시티 조합원이 많고
• 2016년 하반기 위례신도시의 입주물량은 약8,574 세대로 비교적 많았기 때문에 2018년 12월 말경 전세기간 만료의 세대수도 상당할 것으로 예상하고 있습니다
• 이러한 상황에서 위례신도시 전세가와 송파헬리오시티 전세가의 갭(차이)이 별로 없다면 위례신도시로 부터 상대적으로 교통,편익 등의 입지가 뛰어난 송파헬리오시티로 이동하는 세대의 증가로 위례신도시의 전세가에 막대한 악영향을 미칠 것으로 예상됩니다



[5].임대인의 불안심리로 하락하는 송파헬리오시티 전세가

송파헬리오시티 인근에는 기존 50여 개의 부동산공인중개사무소가 영업하고 있었으나 연초 부터 신설의 부동산중개사무소가가 증가하기 시작하여 입주를 5개월 남겨둔 현재에는 기존 중개사무소 포함 150여 개의 부동산중개업소가 영업중에 있다고 합니다

신설의 부동산중개사무소는 송파헬리오시티 조합원과 수분양자의 연락처를 조기에 입수하고 입주시기가 10개월 이상 남은 금년 연초부터 임대차 물건을 선점,확보하기 위하여 임대인(조합원,수분양자)에게 유선상으로 임대여부,임대희망가 문의 등 영업활동을 지속해 오고 있습니다

중개사무소의 정상적인 영업활동은 당연한 것이지만 문제는 이러한 영업활동을 통하여 입수한 정보를 사실상 전세계약 가능성이 전혀 없는 입주예정일 10개월 이전부터 인터넷에 점차적으로 저가의 전세 물건이 올라오고 언론에서는 이를 토대로 [송파헬리오시티 매머드급 입주물량 공포로 조기 전세 매물 출현],[전세가 폭락,역전세 가능성] [2008년 잠실권 역전세난 재현 가능성] 등의 비관적인 뉴스가 연이어 보도 되면서 부동산 시장에 불안심리가 조성된다는 것 입니다

아울러 일부 부동산중개사무소는 세입자 관심을 끌기 위한 목적으로 초저가의 허위 매물을 인터넷에 올리면서 이를 본 세입자는 초저가 매물만 찾거나 입주시기가 다가올수록 더욱 떨어질 것으로 기대하는 심리가 강해지고 임대인(조합원,수분양자)은 입주시기가 점차 다가오면서 연일 이어지는 언론의 비관적인 보도로 심리적 불안감과 조기 세입자를 구하려는 조급함에 전세가를 점차 낮추게 되는 것이 송파헬리오시티 전세가 하락의 주요 원인이라고 여겨집니다

입주시기를 5개월을 남겨둔 현재기준의 송파헬리오시티 전세가격은 실거래가 수반되지 않은 시장불안에 따른 가격 왜곡현상으로 일부 부동산중개사무소나 언론의 개선을 기대하는 것 보다는 임대인(조합원,수분양자) 스스로 광고용 저가 매물이나 비관적인 언론의 기사에 휘둘리지 않고 냉철하게 판단하는 것이 중요하다는 생각이 듭니다
Posted by 야송 푸른야송


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