가락시영재건축 송파헬리오시티 역전세,입주 공포에 따른 전세가 폭락 기사에 대한 개인적 사견

부동산 가격의 상승과 하락은 국내외 경기상황,예금/대출금리,정부의 부동산정책,부동산 수요와 공급현황,부동산 경기 전망과 시장 참여자의 심리적 요인등 수많은 요소들이 서로 복잡하고도 유기적인 상호작용에 의하여 결정되고 일정기간이 지나면 하나의 지표로 나타나게 됩니다

부동산 가격에 영향을 미치는 여러가지 요소 중에서 부동산 수요와 공급량 변화는 중장기적으로 부동산 가격을 우상향 상승 혹은 우하향 하락의 추세를 결정하는 가장 중요한 요소로 작용하게 됩니다. 아울러 부동산시장 분위기등 심리적 요인은 수요와 공급의 원리를 근간으로 부동산 가격에 민감하게 반영되는 특성을 가지고 있습니다

즉 부동산 수요와 공급의 원칙에 따라 기본적으로 부동산 가격이 상승 또는 하락하는 과정에 있어서 부동산 시장 분위기나 시장 참여자의 심리적 요인에 의하여 부동산 가격 상승폭과 하락폭이 과대하게 확대되는 시장왜곡 현상이 발생할수 있다는 것입니다

또한 부동산 시장의 심리적 요인에 의한 시장 왜곡현상은 부동산 수요와 공급량 변화에 따른 기본적인 부동가격 변동폭에 중첩적으로 작용하는 것으로 이러한 현상은 우리나라에만 존재하는 전세제도의 전세가에도 그대로 반영되고 있습니다

 

송파헬리오시티 역전세 가능성

최근 인터넷 기사를 보면 신규 아파트 입주물량 증가에 따른 서울 및 수도권 전세가 하락에 관한 비관적인 부동산 뉴스가 점차 증가하고 있는 추세로 서울 잠실지역도 올해 12월 입주 예정인 9,510세대의 매머드급 가락시영 헬리오시티 입주 공포로 역전세,전세가 폭락등의 기사를 쉽게 접하게 됩니다

하지만 아직 입주시기가 7~8개월 이상 남아 있는 가락시영재건축 송파헬리오시티 아파트 단지의 입주 공포로 인하여 잠실지역의 전세값이 급락하고 있다는 기사는 쉽게 이해가 되지 않습니다

일반적으로 아파트 전세가는 기본적으로 수요과 공급량에 의하여 전세값이 변동하고 이에 부수적으로 부동산 시장의 심리적 요인에 따라 영향을 받기 때문에 최근 전세가 관련 부정적인 기사의 증가로 부동산 시장의 심리적 불안 확산에 따른 전세가 폭락 현상을 일으킬수도 있다는 생각에 걱정이 되기도 합니다

가락시영 헬리오시티 입주 공포로 인하여 잠실의 엘스,리센트 아파트의 전세값이 큰 폭으로 하락하고 있다는 기사를 접하고 보다 구체적인 전세가 하락 현상을 분석하기 위하여 최근 네이버에 올라온 잠실엘스 아파트의 전세가를 검색해 보았습니다

• 4/1~4/17일 기준,전용면적 84m2, 전세 실거래가:7.5억(6층),8.8억(23층)
• 3월 중순~3월말 기준,전용면적 84m2,매물 전세가:7.9~9.0억
• 4/17일 기준,전용면적 84m2,매물 전세가는 8.0~8.5억 수준으로 3월 중순과 비교하여 약5,000만원 정도 하락한 상태입니다

상기의 잠실엘스 아파트의 4월 전세 실거래가,3~4월 전세물건의 호가에 대한 Data에 대하여 분석하는 경우 보는 관점에 따라서 전세가 폭락의 징조로 해석할 수도 있겠지만 점진적 전세가 하락 안정화로 해석할 수도 있다고 봅니다

필자의 사견입니다만 상기 Data의 4월 17일자 기준으로 전세값 8억대 매물은 대부분 급매물 또는 저층의 매물로써 장기적인 전세가 하락 안정화 추세로 판단되며 매스컴에서 언급하고 있는 심각한 수준의 전세가 폭락이라고 분석하기에는 무리가 있어 보입니다

다만 걱정스러운 것은 이후에도 비관적인 기사가 지속적으로 쏟아진다면 심리적 불안 요인의 확산으로 전세가 하락폭이 깊어지고 이러한 하락 현상이 강남권을 넘어 서울 전지역으로 확산될 가능성이 있다는 것입니다

 

가락시영 헬리오시티 전세가 전망

가락시영재건축 송파헬리오시티 아파트의 입주시기는 2018년 12월 예정으로 입주시기는 아직 7~8개월 이상을 남겨두고 있는 상황이나 네이버 포털사이트를 검색해 보면 적지 않은 전월세 매물이 등록되어 있음을 알수 있습니다

아직 입주일이 7~8개월 이상 남아 있는 상황이고 입주예정일도 미확정의 상태에서는 전월세 계약을 체결할 세입자는 사실상 없을 것으로 판단되며 설령 전월세 계약을 체결하고자 하는 세입자가 있다고 하더라도 그 수는 극소수에 불과할 것으로 여겨집니다

그럼에도 불구하고 포털사이트에 등록된 전월세 매물이 많은 이유는 아마도 가락시영 송파헬리오시티는 9,510 세대의 매머드급 아파트단지로써 입주시 역전세,전세가 폭락등 부정적 기사로 인한 소유자의 심리적 불안 요인이 상당 부분 작용되었을 것으로 판단됩니다

최근 송파헬리오시티 입주시기가 다가오면서 송파구 가락동 헬리오시티 주변으로 새로운 공인중개사무소가 꾸준히 증가하고 있으며 일부의 공인중개사무소는 헬리오시티 소유자별 연락처를 입수하고 사전 매물 확보 차원에서 아파트 소유자에게 연락하여 입주기간에 직접 입주할 것인지 아니면 전월세를 놓을 것인지 등 확인 절차를 거쳐 포털사이트에 매물로 등록하고 있다고 합니다

부동산 공인중개사무소의 경우 가락시영 송파헬리오시티 아파트 단지의 입주 성수기를 준비하고 영업의 일환으로 포털사이트에 매물을 등록하는 것은 당연합니다

다만 입주일이 확정되지 않은 이른 시기에 세입자와 전월세계약 체결이 사실상 어려운 상황에서 매물의 적체현상은 시장의 심리적 불안을 고조시켜 전세가 하락 요인으로 작용할 수 있기 때문에 헬리오시티 조합원이나 수분양자는 걱정스러운 마음에 서둘러 매물을 던지기 보다는 실질적으로 세입자와 계약이 가능한 입주 3~4개월 전에 매물을 등록하도록 요청하는 것이 좋을 것으로 여겨집니다

본 포스팅은 가락시영 재건축아파트 송파헬리오시티발 역전세 및 입주 공포에 의한 주변의 잠실권 아파트 전세가 폭락등 기사를 접하고 필자의 사견을 언급한 것으로 가볍게 참고만 하시면 좋겠습니다