1세대1주택 비과세 특례 보유기간 요건 규제강화(2주택 이상 다주택자 규제강화)

1세대1주택 비과세 특례 규정을 적용받기 위해서는 취득일로 부터 2년 이상 보유하여야 하며 조정대상지역으로 지정된 이후 취득한 주택은 보유기간 중 2년 이상의 거주 요건도 충족하여야 합니다.

또한 2018년 9.13 주택시장 안정화 대책에 따라 조정대상지역에서의 일시적 1세대 2주택 비과세를 적용받기 위해서는 종전주택과 새로 취득한 대체주택을 중복으로 보유하는 허용기간이 3년에서 2년으로 단축되었습니다

 

1세대1주택 양도소득세 비과세 요건 강화

이번 정부는 부동산 투기로 인한 주택시장 안정화 목표를 위하여 지속적이고도 다발적인 부동산 규제강화 정책으로 점차 세법관련 규정이 어지럽고 복잡해져 일반 국민은 기본적인 세법 내용을 이해하는 것이 나날이 어려워지고 있는 상황입니다

양도소득세는 주택의 보유현황에 따라 중과세,과세 또는 비과세 등으로 납부하여야 할 양도세액의 차이가 크게 발생하기 때문에 주택을 매도하거나 매수하는 경우 매매 실행에 앞서 주택 보유현황에 따른 보유세(재산세+종부세)와 매도에 따른 양도소득세 등의 세금 관련 사항을 사전에 확인해 보고 복잡한 세법관련 사항은 국세청이나 세무서의 전문가를 통한 확인 절차를 거쳐 부동산 거래를 하는 것이 매우 중요합니다2019.2.12일자에 슬그머니 개정한 [소득세법시행령 제154조제5항]의 1세대1주택 비과세 특례 보유기간 요건 규제강화의 내용은 간단하면서도 혼동하기 쉬운 부분이 있어 좀더 자세히 살펴보기로 합니다

[현행 규정]
양도일 현재 1주택이고 해당 주택 취득일로 부터 기산하여 보유기간 2년 이상이면 비과세 적용됨
즉 양도일 현재 1주택이고 다주택 상태에서 다른 주택과 중복적으로 보유한 기간 포함하여 해당 주택의 취득일로 부터 2년 이상 보유한 경우 1세대1주택 양도세 비과세가 적용됩니다

[개정안]
1세대가 1주택 이상 보유한 경우 다른 주택을 모두 양도하고 최종 1주택만 보유하게 된 날로 부터 기산하여 2년 이상 보유 요건 충족시 비과세 적용됨
즉 다주택자가 1주택자로 된 상태에서 2년 이상 보유한 경우에 한하여 1세대1주택 비과세 특례가 적용됩니다(적용시기는 2021.1.1 이후 양도분 부터)

다만 일시적 2주택자나 상속,동거봉양등 부득이한 사유로 인하여 1세대1주택 비과세 특례를 받는 주택은 적용되지 않습니다

 

소득세법시행령 제154조 제1항

소득세법시행령 제154조제5항

이번 개정안에서 특별히 유의해야 할 규제사항은 [소득세법시행령 제154조제5항]의 [2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 신규 주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우는 제외하지 않는다] 라는 사항입니다

이 항목은 1주택 소유자가 집을 갈아타기 위한 목적의 일시적 1세대 2주택 요건을 충족하는 경우에는 본 규정이 적용되지 않으나 2주택 이상 다주택의 상태에서 최종 1주택만 남기고 나머지 주택을 모두 매도한 후 신규로 1주택을 취득함으로써 일시적 2주택이 된다하더라도 1세대1주택 비과세 특례 규정이 적용되지 않는다는 것입니다

 

1세대1주택 양도소득세 비과세 보유기간 요건강화

상기와 같이 조정대상지역에서 (A)주택을 2015년 10월에 취득하고 (B)주택을 2017년 2월에 취득한 1세대가 2021년도에 (A) 또는 (B)주택을 양도하는 경우 일시적 2주택의 비과세 중복 허용기간을 초과하게 되므로 2주택 이상의 다주택자에 해당되어 양도세 중과가 적용됩니다

또한 2주택 이상의 다주택자가 (A) 또는 (B)주택을 양도함으로써 최종 1주택이 된 날로 부터 2년 이상 보유(조정대상지역 지정 이후 취득한 경우 보유기간 중 2년 거주)하여야 양도세 비과세가 적용됩니다

더욱이 2주택 이상의 다주택자가 (A) 또는 (B)주택중 1개의 주택을 양도하고 1주택이 된 상태에서 (C)주택을 매수함으로써 일시적 2주택이 되더라도 (A) 또는 (B)주택 매도시 양도세 비과세가 적용되는 것이 아니라 양도세 중과가 적용되는 것입니다

그러나 일시적 1세대2주택의 경우에는 본 개정안이 적용되지 않으므로 이전과 같이 종전주택 매도시 양도세가 비과세 특례가 적용되며 최종 1주택이 된 상태의 대체주택은 중복 보유기간에 상관없이 대체주택 취득일로 부터 2년 이상 보유(조정대상지역 지정 이후 취득한 경우 2년 이상 거주)하면 비과세가 적용됩니다

이번 소득세법시행령 개정안의 1세대1주택 비과세 특례 보유기간 요건 규제강화의 내용은 자세히 살펴보면 2주택 이상의 다주택자를 대상으로 한 부동산 핀셋 규제강화의 하나로 여겨집니다