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부동산정보/부동산세금

재건축부담금과 조합원 분담금 차이점 비교

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수년간 지속적인 주택가격의 상승으로 조만간 재개발,재건축사업이 가능한 아파트에 대한 관심이 높아지고 있는 상황으로 재건축분담금,재건축부담금 등 재건축 관련 인터넷 기사를 읽다 보면 용어의 잘못된 설명으로 때론 혼란을 초래하기도 합니다.그래서 오늘은 재건축 관련 가장 혼동하기 쉬운 [재건축분담금]과 [재건축부담금]의 차이점 비교와 그 의미 등에 대하여 살펴 보기로 합니다

재건축부담금과-재건축부담금-차이점
재건축분담금과 재건축 부담금

[1].[재건축분담금]과 [재건축부담금]의 차이점 비교
○ [재건축사업]이란?
재건축사업은 주거환경 개선을 목적으로 소유자(조합원) 등이 조합을 설립하여 낡고 오래된 노후된 아파트를 철거하고 사업성(용적률 상향/세대수 증가)을 높여 새 아파트로 신축하는 사업을 의미합니다

○[재건축분담금]과 [재건축부담금] 차이점은?

[재건축분담금]이란 재건축사업에 따른 분양 수입총액(조합원분양 수입금액+세대수 증가분의 일반분양 수입금액)과 신축에 따른 총공사비를 비교하여 그 차이의 금액만큼 조합원별 분담(환급)하는 금액이고 [재건축부담금]이란 용적률 상향 등의 재건축사업에 따른 재건축초과이익 중에서 재건축사업기간의 주택 정상가격 상승분을 초과하는 이익에 대하여 [재건축초과이익 환수에 관한 법률]에 따라 국토부장관이 10~50%의 세금을 부과,징수하는 국세입니다

따라서 재건축사업지의 조합원은 재건축에 따른 [재건축분담금]과 [재건축초과이익에 관한 법률]에 따른 국세인 [재건축부담금] 모두 납부해야 할 의무가 있습니다

재건축분담금-산정기준
재건축분담금 산정기준

[2].[재건축분담금]
재건축조합은 관리처분인가 총회를 개최전 조합원 분양 신청 공고시 확정된 재건축분담금을 공개하여야 하며 조합원별 [재건축분담금]은 다음과 같이 산정됩니다

○ 조합원별 재건축분담금 = 분양받을 아파트 분양금액 -조합원의 권리가액
○ 조합원 권리가액 = 조합원 소유의 토지 및 건축물 종전평가금액 x 비례율
따라서 [조합원 분담금] = 조합원별 분양받을 아파트 분양금액 - 조합원별 소유의 토지 및 건축물 종전평가금액 x 비례

여기에서 *비례율(%) = [종후 자산평가 총액 - 총사업비/종전 자산평가 총액] x 100
*종후 자산평가 총액이란 재건축에 따른 조합원 분양 및 일반분양 등 조합의 수입금 총액
*종전 자산평가 총액이란 재건축사업지 내의 종전 토지 및 건축물의 총자산 평가금액으로 [부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률]에 따라 2인 이상의 감정평가업자가 평가한 금액을 산술평균한 금액을 의미합니다



상기 산정식에서 알수 있듯이 저층으로 지어져 기존 용적률이 낮은 사업지는 재건축 사업성이 뛰어나 재건축시 조합원 분양분 이외의 일반분양 물량이 증가하게 되므로 [종후 자산 평가총액]의 증가,[비례율]증가로 이어져 결과적으로 조학원별 [조합원분담금]이 감소하게 되며 경우에 따라 사업성 매우 뛰어난 저층 재건축사업지의 대형 아파트 소유자는 재건축 분양권은 물론 조합원분담금이 아니라 오히려 환급금을 받는 경우도 있습니다

재건축단지의 재건축부담금

[3].[재건축부담금]
과거 노무현 정부시절 지속적인 주택가격 폭등으로 부동산 가격 안정화의 일환으로 시행되었던 [재건축초과이익 환수에 관한 법률]은 주택가격이 안정화되고 보수정권이 재집권함에 따라 거의 폐지 수준의 유명무실한 정책으로 전락하였으나 또다시 진보정권 출범과 함께 주택가격의 폭등으로 [재건축초과이익 환수에 관한 법률]은 2018년 1월 부터 다시 부활하게 되었습니다

[재건축초과이익 환수에 관한 법률]에 따라 국토부장관이 부과,징수하는 국세인 [재건축부담금]은 다음과 같이 산정합니다
○ 재건축부담금 = [종료시점 주택가액 - (개시시점 주택가액 + 부과기간 동안의 정상 주택가격 상승분 총액 + 개발비용 등)] x 부과율

*종료시점 주택가액이란 ?
종료시점 부과대상 주택의 가격 총액으로 조합원 분양분의 준공시점 공시가격 총액과 일반분양분의 분양시점 분양가격 총액을 합한 금액으로 준공인가일 도래해야만 확정된 [재건축부담금]을 알수 있음
*개시시점 이란 ?
재건축 부담금 부과개시시점은 재건축사업을 위하여 최초로 구성된 조합설립추진위원회가 승인된 날
*개시시점 주택가액이란 ?
은 재건축 추진위원회가 승인된 연도의 공시가격(매년1월1일 기준 공시)에 공시기준일부터 개시시점까지의 정상주택가격 상승분을 반영한 가액



*정상 주택가격상승분 총액이란 ?
정상 주택가격상승분 총액은 개시시점 주택가액에 대통령령으로 정하는 정기예금이자율과 종료시점까지의 해당 재건축 사업장이 소재하는 시군구의 평균주택가격상승률 중 높은 비율을 적용하여 산정
*개발비용이란 ?
개발비용은 해당 재건축사업의 시행과 관련한 지출비용으로 공사비,설계감리비,부대비용 및 금밖의 경비,관계법령의 규정 또는 인가 등에 따른 국가 또는 지방자치단체에 납부한 각종 세금과 공과금,공공시설 또는 토지등을 국가 또는 지방자치단체에 제공하거나 기부한 경우 그 가액 등

*부과율이란
부과율이란 조합원별 재건축 초과이익에 따라 다음과 같이 부과,징수하는 세율입니다
-조합원 1인당 평균이익이 3,000만원 이하시 면제
-평균이익 3천만윈 초과~5천만원 이하시 3천만원 초과 금액의 10%
-평균이익 5천만원 초과~7천만원 이하시 200만원+5천만원 초과 금액의 20%
-평균이익 7천만원 초과 9천만원 이하시 600만원+7천만원 초과 금액의 30%
-평균이익 9천만원 초과~1억1천만원 이하시 1,200만원+9천만원 초과 금액의 40%
-평균이익 1억1천만원 초과시 2,000만원+1억1천만원 초과 금액의 50%

[재건축초과이익 환수에 관한 법률]은 16년전인 2006년 5월에 제정,시행된 것으로 재건축부담금은 소유권 이전 등의 매매(양도)로 인한 실현이익에 대한 세금이 아니라 재건축 준공일 기준의 재건축초과이익에 대한 미실현이익에 대한 세금으로 그동안 헌법 소원 등 많은 논란이 되고 있습니다. 재건축으로 인한 조합원의 미실현 초과이익으로 평균이익 3000만원을 초과하는 금액별 10~50%의 세율은 매우 괴도한 측면이 있어 최근 정치권에서는 개정을 준비하고 있습니다

현행 법규상 국토교통부 장관은 [재건축부담금]부과종료시점인 준공인가일로 부터 5개월 이내에 [재건축부담금]을 결정,부과하고 납부의무자(조합원)는 부과일로 부터 6개월 이내 [재건축부담금]을 납부하여야 합니다

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