공동주택,다세대주택,단독주택,토지 등 부동산에 대한 세금에는 부동산을 보유하는 기간에 부과되는 보유세인 재산세와 종합부동산세가 있으며 부동산을 취득하고 양도하는 단계에서 납세의무가 발생되는 거래세인 취득세와 양도소득세가 있습니다

부동산에 대한 세금은 국세와 지방세로 구분되며 국세는 중앙정부에서 과세하는 세금, 지방세는 지방정부(시군구청장)에서 부과하는 세금으로 중앙정부의 대표적인 국세로는 부가가치세,근로소득세, 양도소득세,종합부동산세,증여세,상속세 등이 있으며 지방세로는 취득세,재산세 등이 있습니다



단독주택,공동주택 등 부동산에 대한 세금 중에서 보유세인 재산세와 종합부동산세는 과세기준일(매년 6월1일)현재의 소유자에게 납세의무가 발생하게 됩니다

단독주택 및 공동주택 등 주택에 대한 세금은 1차적으로 과세기준일(매년 6월1일)현재의 소유자 기준으로 지방세인 재산세를 부과하고 2차적으로 부과한 재산세를 바탕으로 [종합부동산세법]에 따라 주택분에 대한 국세인 종합부동산세를 인별로 과세하도록 규정되어 있습니다



종합부동산세는 주택분에 대한 재산세 납세의무자로서 재산세 과세대상인 주택의 공시가격을 소유자별로 합산한 금액이 6억원(1세대 1주택자로 단독소유의 경우 9억원)을 초과하는 경우에 납세의무가 있으며 국토교통부장관이 매년 1월1일 기준으로 4월30일 공시되는 단독주택(개별주택),공동주택의 공시가격을 기준으로 종합부동산세를 부과하도록 규정되어 있습니다



하지만 종합부동산세 과세기준일(6월1일) 직전인 매년 상반기(2~5월)에 준공된 신축 공동주택의 경우에는 공시가격이 공시되지 않습니다

이렇게 종합부동산세 과세기준일(6월1일) 현재 공시가격이 없는 단독주택,공동주택의 경우 종합부동산세의 과세시 적용되는 기준시가에 대하여 국세청에 질의한 결과 다음과 같이 회신을 입수하여 그 내용을 간략하게 정리해 보았습니다


[부동산세법]에서 "공시가격" 이라  함은 [부동산 가격 공시에 관한 법률]에 따라 주택 및 토지에 대하여 공시된 가액을 의미하는 것으로 동법에 따라 가격이 공시되지 아니한 경우에는 [지방세법] [제4조1항]에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 한다

이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 부동산 공시에 관한 법률에 따라 공시된 가액으로 다만 개별공시지가 또는 개별주택 가격이 공시되지 않은 경우 지자체장이 같은 법에 따라 국토부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고 공동주택 가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따라 지자체장이 산정한 가액으로 한다


Posted by 야송 푸른야송

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2018년 9.13 대책 이전에 취득한 주택을 민간매입 임대주택으로 등록하고 소득세법상 종부세 합산배제,양도세 중과배제 등 각종 세제 혜택을 받기  위해서는 소득세법상 장기임대주택의 요건을 갖추어야 합니다

소득세법상 장기임대주택이 되려면 임대개시일 당시 공동주택의 기준시가 요건(수도권 6억 이하,기타 지역 3억 이하)이 충족되어야 하므로 임대주택 등록전에 해당 주택에 대한 기준시가(공시가)를 확인해야 합니다



하지만 재개발이나 재건축으로 4/4분기(10~12월)에 준공되는 신축 공동주택의 기준시가(공시가)는 국토교통부 장관이 매년 1월 1일 기준으로 4월 30일에 공시하는 공시가격에 포함되지 않습니다

따라서 매년 4/4 분기에 재건축으로 준공되는 신축 공동주택을  상반기(1~6월)에 장기일반민간임대주택이나 단기민간임대주택으로 등록하고자 하는 경우 해당 공동주택에 대한 공시가격이 없는 현상이 발생하게 됩니다

이러한 현상이 발생하는 주된 요인은 재건축으로 신축된 공동주택이 이전고시가 되기 위해서는 준공일로 부터 최소 6개월 이상의 기간이 소요되며 이전고시가 이루어져야 지자체(소재지 관할구청)에서 건축물관리대장의 등재를 완료하고 한국감정원에 공시가격 산정을 의뢰하는 업무 절차등으로  상당한 기간이 소요되기 때문입니다



상기의 내용은 임대주택 등록 당시 공시가격 없는 신축 공동주택의 세법상 장기임대주택 요건인 기준시가(수도권 6억 이하)충족 여부의 판정에 적용되는 법령 기준이 무엇인지에 대한 국세청으로 부터 답신 받은 사항으로 간략하게 요약하면 다음과 같습니다


임대주택 등록(임대개시일) 당시 신축 공동주택에 대한 공시된 주택의 가격이 없는 경우 [공시가격이 없는 주택의 가격평가 신청서 ]를 작성하고 납세지 관할 세무서장에게 신청하여 통지받은 공동주택 금액으로 임대개시일 당시의 기준시가(수도권 6억 이하) 충족 여부를 판정해야 한다고 합니다



임대주택 등록시 공동주택의 공시가격이 없는 주택에 대하여 소득세법 규정을 살펴보면 공동주택의 가격(기준시가)은 소득세법 제99조1항1호 라목의 [부동산 공시에 관한 법률]에 따른 공동주택의 가격으로써 소득세법 제17조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정고시한 공동주택의 공시가격이 있을 때에는 그 가격에 따르고 가격이 없는 공동주택의 가격은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사 주택의 공동주택 가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라  평가한 금액으로 한다라고 규정되어 있으며

여기에서 [대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액]이란 납세지 관할 세무서장이 지방세법 제4조 제1항 단서에 따라 시장,군수가 산정,평가한 가액으로 하거나 둘 이상의 감정평기업자에게 의뢰하여 해당 주택에 대한 감정평가업자의 감정가액을 고려하여 평가할수 있으며 [부동산 가격공시에 관한 법률]에 따른 가격이 없는 공동주택의 경우 인근 유사한 공동주택의 거래가격,임대료 및 당해 공동주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 공동주택의 건설에 필요한 비용추정액 등을 종합적으로 참작하여 평가한 가액으로 규정되어 있습니다



임대주택 등록전 가격 없는 신축 공동주택의 기준시가(공시가)를 알아보기 위하여 국세청 회신 내용을 숙지하고 주소지 관할 세무서를 들러 상측의 [공시가격 없는 주택의 가격평가 신청서] 서식을 이용하여 인적사항,주소,대상주택,신청목적 등을 기재한 후 감정평가 접수를 합니다

가격평가 신청일로 부터 30일 이내 처리되어 결과를 통지 받을수 있으며 결과가 입수되면 관련 사항 별도 포스팅 예정입니다

참고로 상기의 건은 세무서에서 통상적으로 발생하는 업무가 아니라서 그런한지 세무서 직원들조차 관련 규정에 대하여 잘 모르고 있어 일을 처리함에 있어 많은 수고가 필요합니다


Posted by 야송 푸른야송

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인터넷을 통하여 부동산 관련 뉴스를 읽다보면 공시지가,기준시가,공시가격,시가,시가표준액등 알송달송하고 혼동하기 쉬운 부동산 용어를 흔히 접하게 됩니다

오늘은 이러한 알듯말듯 혼동에 빠지기 쉬운 부동산 용어 중에서 공시지가,기준시가,공시가격에 관한 기본사항에 관하여 알아보도록 합니다



1.공시지가
공시지가는 건물을 제외한 농지,임야,나대지 등 순수한 토지에 대하여 평가하고 산정한 가격을 공시하는 것으로 표준지공시지가와 개별공시지가로 구분됩니다

A.[표준지공시지가]
표준지는 토지의 용도,주변환경,기타 자연적 조건,지역적,사회적으로 유사한 일단의 토지 중에서 표준지로 선정된 전국의 50만 필지에 대하여 국토교통부장관이 매년 1월1일 기준으로 조사,평가하여 2월말 공시하는 표준지의 단위면적당 가격을 의미합니다

B.[개별공시지가]
개별공시지가는 표준지공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 활용하여 산정한 단위 면적당 가격을 의미합니다

지자체장(시장,군수,구청장)은 개별토지의 용도,도로 조건,교통 상황,토지이용규제사항 등을 유사한 표준지와 비교하여 전국 3,200만 필지에 대한 감정평가를 거쳐 개별토지의 가격을 산정하고 매년 6월말 까지 개별공시지가로 공시합니다

개별공시지가는 토지에 대한 양도세,상속세,증여세 등의 국세와 재산세,취득세 등의 지방세를 부과하는 기초자료로 활용됩니다



2.기준시가
기준시가는 아파트나 연립주택 등 부동산을 매매하거나 상속,증여재산의 실거래가를 확인할 수 없거나 시가를 알수 없는 경우 과세의 기준가격으로 적용하기 위하여 국세청장이 매년 시가의 80% 수준으로 산정하여 고시하는 가격입니다

기준시가는 공동주택 기준시가, 건물기준시가(상가건물,일반주택) 및 골프회원권 기준시가로 분류되며 구체적 사항은 다음과 같습니다

A.[공동주택 기준시가]
공동주택 기준시가는 5층 이상의 모든 아파트와 전용면적 50평 이상의 고급빌라(연립주택)에 대하여 건물의 신축년도,규모,구조,도로조건,교통,위치  등의 자산 상태를 평가하고 산정한 건물가격과 토지가격을 일괄하여 국세청장이 고시하는 가격을 말합니다

B.[건물기준시가]
건물기준시가는 공동주택을 제외한 단독주택등의 일반용 건물기준시가와 상업용 건물기준시가로 구분됩니다

국세청은 토지와 건물의 가액을 일괄 평가하여 고시하는 주택,오피스텔 및 상업용 건물을 제외한 개별 고시하지 아니한 일반 건물에 대하여 양도,상속,증여시 과세 부과의 기준으로 활용되는 [기준시가 산정방법]에 관한 사항을 매년 1월 1일 기준으로 고시합니다

참고로 개별 고시하지 아니한 일반건물의 기준시가 기본산식은 다음과 같습니다

건물기준시가 기본산식 = M2당 금액 × 평가대상의 건물면적

M2당 금액 = 신축건물 기준액 × 구조지수 × 용도지수 × 위치지수 × 개별건물의 특성에 따른 조정률 × 경과연수별 잔가율



3.공시가격
공시가격은 주택의 부속토지인 대지의 땅값과 주택의 건물 값을 합한 금액으로 재산세,취득세,종합부동산세 등 과세표준으로 적용됩니다

토지의 공시가격은 [부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률]에 따라 공시하는 개별공시지가이고

건물의 공시가격은 건물의 신축가격,신축년도,용도,구조,위치 등을 고려하여 국세청장이 산정하고 고시하는 가격이며

주택의 공시가격은 [부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률]에 따라 조사하여 공시하는 표준단독주택,개별단독주택 및 공동주택의 가격을 의미합니다


A.[표준단독주택 공시가격]
용도지역,지구 및 건물의 구조 등 유사하다고 인정되는 일단의 단독주택 중에서 선정된 대표성을 갖는 단독주택의 표준가격을 매년 1월 1일 기준으로 산정하여 국토교통부 장관이 2월에 공시하는 가격입니다


B.[개별단독주택 공시가격]
개별단독주택 공시가격은 공동주택을 제외한 단독 및 다가구주택을 대상으로 주택의 부속토지인 대지를 포함한 일체의 가격으로 산정하며 재산세,취득세 등 과세표준으로 활용됩니다

개별단독주택 공시가격은 국토부장관이 매년 공시하는 표준단독주택 공시가격을 기준으로 개별단독주택의 특성을 고려하여 지자체장(시군구청장)이 매년 4월 공시하는 가격입니다

C.[공동주택 공시가격]
한국감정원이 조사하고 산정하는 공동주택(아파트,연립,다세대)의 땅값과 건물값을 일괄금액으로 국토교통부장관이 매년 4월에 공시합니다


Posted by 야송 푸른야송

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