가족,친족간 부동산 거래시 증여세,양도소득세 비과세 기준금액과 절세효과,자금출처 입증방법,부당행위 계산규정,양도세 계산시 양도가액 적용기준
최근 가족,친족 등 특수관계인 간 절세를 목적으로 시세 대비 저가의 부동산 거래가 많이 이루어지고 있습니다.세법상 가족,친족간 부동산 거래가 이루어지면 기본적으로 매도자는 양도소득세 과세대상이 되고 매수자는 증여세 과세대상이 되고 납부해야 할 세금이 있으면 자진 신고납부하게 됩니다
과세당국은 가족,친족간 부동산 거래에 대해서는 이를 증여로 추정하고 매매 당사자가 신고한 양도소득세 및 증여세 관련 신고서류를 세밀하게 심사하고 그 결과 세법상 정해진 규정에 부적합하면 추가로 양도소득세 또는 증여세를 부과하게 됩니다.따라서 절세를 위한 부모,자녀간 부동산 거래는 사전에 양도소득세 및 증여세와 관련된 규정을 자세히 확인한 후 실행해야 안전합니다
이번포스팅은 가족,친족 등 특수관계인 간 부동산 거래와 관련한 증여세 비과세 기준금액,취득자금의 증여 추정과 취득자금출처 입증방법,양도소득의 부당행위 계산규정,양도세 계산시 양도가액 적용기준,증여세와 양도소득세 절세효과 등에 대하여 간략하게 살펴보기로 합니다
1.가족,친족간 부동산 거래시 증여세
(1).가족,친족간 부동산 거래시 증여세 비과세 기준금액
증여세법에서는 가족이나 친족 등 특수관계인 간 부동산 거래에 있어서 정상적인 시가 보다 낮은 가격으로 거래가 이루어진 경우 이를 "저가 양수"로 정의하고 정상적인 시가와 실제 거래가격의 차이가 기준금액 범위(시가의 30%,최대 3억원 한도)를 초과하는 경우 매수자에게 그 초과한 금액에 대한 증여세를 과세하도록 규정되어 있습니다
즉 부모와 자녀간 부동산 거래에 있어서 정상적인 시가와 실제 거래가액의 차이가 시가의 30%(최대 3억원)를 초과하지 않는 경우 정상적인 거래로 인정되어 증여세가 과세되지 않으나 그 범위를 초과하는 경우 그 초과한 금액에 대해서는 증여세가 과세되는 것입니다
예를들어 시가 15억원인 부동산의 경우 시가의 30%는 4.5억원이나 최대 한도는 3억원이므로 가족,친족간 부동산 거래시 증여세가 과세되지 않는 거래가격(계약서 매매가격)은 12억원이 됩니다. 그러나 거래가격이 11억원인 경우라면 최대한도 3억원을 초과하는 1억원에 대한 증여세가 매수자에게 과세가 되는 것입니다
여기에서 시가란 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우 통상적으로 성립된다고 인정되는 금액으로서 거래일(증여일)을 기준으로 6개월 전부터~3개월 후까지의 기간동안 해당 재산에 대한 실거래 사실이 있는 경우 그 거래가액을 의미합니다.다만 가족,친족 등 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 제외가 됩니다
(2).가족,친족간 부동산 거래시 취득자금의 증여 추정과 자금출처 입증방법
가족,친족 등 특수관계인 간 부동산 거래시 그 재산을 취득하는 자의 직업,연령,소득 및 재산 상태 등으로 보아 그 재산을 자력으로 취득한 것으로 인정하기 어려운 경우 그 재산의 취득자금을 증여로 추정하고 증여세가 과세될 수 있습니다
이러한 부동산 취득자금에 대한 증여 추정 규정에 의하여 증여세가 과세되는 것을 방지하기 위해서는 다음과 같이 취득자의 소득금액,상속이나 증여받은 재산,재선을 처분한 금전 등으로 취득자금에 대한 출처를 입증해야만 합니다
①.신고하였거나 과세,비과세 또는 감면받은 소득금액
②.신고하였거나 과세받은 상속 또는 수증재산의 가액
③.재산을 처분한 대가로 받은 금전으로 당해 재산의 취득에 직접 사용한 금액
가족,친족간 부동산 거래에 있어서 부동산 취득자금의 입증은 상기 ①~③의 각 항목에 따라 입증된 금액의 합계액이 해당 부동산 거래가격의 80% 이상되어야 하고 또한 입증되지 아니한 금액이 2억원을 초과하지 않아야 합니다
따라서 부동산 취득자가 이와같은 부동산 취득자금의 출처를 입증하지 못하면 그 부동산의 취득자금을 증여받은 것으로 추정하여 증여세가 과세되는 것입니다
2.가족,친족간 부동산 거래시 양도소득세
(1).가족,친족간 부동산 거래시 양도소득의 부당행위 계산규정
양도소득의 부당행위계산 규정이란 가족,친족 등 특수관계인 간 자산 거래에 있어서 시가 보다 높은 가격으로 자산을 양수하거나 시가 보다 낮은 가격으로 자산을 양도함으로서 양도소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우 양도세 신고자의 계산과 관계없이 납세지 관할 세무서장이 양도 소득금액을 계산하고 과세할 수 있도록 정한 규정입니다
여기에서 양도소득에 대한 조세의 부담을 감소시킨 것으로 인정되는 경우란 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 5% 이상 차이가 발생하는 것을 의미합니다
또한 시가란 불특정 다수인 간 자유롭고 통상적인 거래로 객관적으로 인정되는 금액으로서 매매일 전후 3개월 동안 해당 자산에 대한 실거래 사실이 있는 경우 그 거래가격을 뜻합니다
결론적으로 가족,친족간 부동산 거래는 양도소득의 부당행위 계산 부인 규정에 따라 시가와 거래가액의 차이가 시가의 5% 미만(최대 3억원 미만)의 경우에 한하여 정상적인 거래로 인정해 주고 그 이외에는 특별한 사정이 없는한 시가를 양도가액으로 하여 양도소득세가 과세될 수 있다는 것입니다
(2).가족,친족간 부동산 거래시 양도소득세 계산과 양도가액 적용기준
부동산 거래시 양도소득세는 기본적으로 실거래가격을 기준으로 신고납부해야 하나 시가 대비 실거래가격이 현저히 낮거나 시가를 알수 없는 경우에는 유사 부동산의 매매가액(양도일 전후 3개월),감정평가액 등을 양도가액으로 하고 양도소득세를 계산해야 합니다
따라서 가족,친족 등 특수관계인 간 부동산등의 자산을 저가로 거래하는 경우 거래가격이 시가 대비 5% 이상 차이가 발생하면 과세당국은 세법상 양도소득의 부당행위 규정에 따라 저가의 거래가격을 정상적인 거래로 인정하지 않기 때문에 양도소득세 계산시 양도가액은 거래가격이 아닌 시가를 적용해야 합니다
예를들어 절세를 목적으로 부모와 자녀간 부동산 거래로 매매계약서에 시가(시세) 10억원인 부동산을 매매계약서상 거래가격(매매가)을 7억원으로 체결하였다 하더라도 양도소득세 계산시 양도가액은 시가의 5% 미만인 9.5억원 이상으로 신고해야 합니다
또한 양도소득세 신고시 매매계약서상 매매가격이 아닌 유사 자산의 매매가격(양도일 전후 3개월)을 참고하여 시가(시세)의 5% 미만의 금액으로 양도소득세를 신고하였더라도 양도일 이후 고가의 거래사례가 발생하는 경우 증여세,양도소득세 등 예상치 못한 세금이 추가로 과세될 수도 있습니다
따라서 절세를 목적으로 부모,자녀간 부동산 거래시 향후 예상치 못한 세금 폭탄을 방지하기 위해서는 양도일 기준으로 해당 부동산에 대한 시세를 공인된 감정평가기관으로 부터 감정평가액을 받아 양도소득세를 신고납부하는 보다 안전할 수 있습니다
양도소득세 신고시 감정가액은 기준시가(공시가격) 10억원 미만의 경우 공인된 1개의 감정평가기관에서 평가한 감정평가액을 적용하고 기준시가(공시가격) 10억 이상의 경우에는 2개의 감정평가기관에서 평가한 감정가액의 평균치를 적용하면 됩니다
3.가족,친족간 부동산거래시 증여세,양도소득세 절세효과
가족,친족간 부동산 거래시 증여세의 경우 시가와 거래가격의 차액이 시가의 30%(최대 3억원 한도) 이하가 되어야만 정상적인 거래로 인정되기 때문에 매수자(양수인)는 시가 보다 저가(최대 3억원)로 부동산을 취득할 가 있고 증여세가 발생하지 않아 절세효과가 크게 나타납니다
반면 양도소득세의 경우 양도소득의 부당행위 부인 규정에 따라 시가와 거래가격의 차액이 시가의 5% 미만이 되어야 정상적인 거래로 인정되기 때문에 가족,친족간 부동산 거래를 통한 매도자(양도인)의 양도소득세 절세효과는 그다지 크지 않습니다