재산세(도시지역분,지역자원시설세,지방교육세) 계산방법과 주택의 과세표준,재산세율,과세대상별 재산세 부과기준,납부기간
재산세는 주택,건축물,토지,항공기 및 선박을 과세대상으로 부과하는 지방세로 주택,건축물 및 토지의 재산세는 물건의 소재지를 관할하는 지방자치단체의 장(시,군,구청장)이 매년 6월 1일 현재의 소유자를 기준으로 재산세 납부고지서를 2기(7월과 9월)로 나누어 부과,징수합니다
이번 포스팅은 재산세 과세대상별 부과기준,재산세 납부기간,주택의 재산세 과세표준과 재산세 계산 산정식,납부헤야 할 재산세 총액에 포함되는 세금 항목(지방교육세,도시지역분재산세,지역자원시설세) 및 재산세 계산방법의 예시 등에 대하여 간략하게 살펴보고자 합니다
1.재산세 과세대상별 부과기준
주택,토지 및 건축물 등 재산세 과세대상별 부과기준은 현핸법상 다음과 같이 적용되고 있습니다
*토지 및 건축물의 재산세 부과기준은 공시가격(공시지가)x공정시장가액비율(50~90%)x세율로 현행 법령상 토지 및 건축물에 대한 공정시장가액비율은 70%가 적용되고 있습니다
*주택의 재산세 부과기준은 주택의 부속토지를 포함한 시가표준액(공시가격)x공정시장가액비율(40~80%)x세율로 현행 법령상 주택에 대한 공정시장가액비율은 60%가 적용되고 있습니다.다만 2022년도 주택분 재산세 부과시 1세대1 주택자의 재산세 부담 완화를 위하여 공정시장가액비율은 한시적으로 45%가 적용되었습니다
2.재산세 납부기간
*토지 : 매년 9월 16일~9월 30일
*건축물 : 매년 7월 16일~7월 31일
*주택 : 주택분 재산세는 매년 2기로 나누어 세금이 부과되며 제1기 납부기간은 7월 16일~7월 31일,제2기 납부기간은 9월 16일~9월 30일 입니다. 다만 납부해야 할 재산세 총액이 20만원 이하의 경우에는 조례에서 정하는 바에 따라 제1기(7월 16일~7월 31일)에 모두 부과,징수할 수 있습니다
3.주택의 재산세 과세표준과 재산세 계산 산정식
주택의 과세표준과 재산세는 다음의 산정식에 따라 계산된 금액으로 합니다
*주택분 재산세 = 과세표준 x 과세표준별 세율
*주택분 재산세 과세표준 = 시가표준액(공시가격) x 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율(60%)
주택분 재산세 과세표준은 시가표준액(공시가격)에 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율(40~80%)을 곱하여 산출된 금액으로 현행의 공정시장가액비율은 60%가 적용되고 있으며 주택의 재산세는 과세표준에 아래 표의 재산세율(일반세율 또는 특례세율)을 곱하여 산출된 금액으로 합니다
| 과세대상 | 과세표준 | 일반세율 | 특례세율(공시가격 9억원 이하의 1세대 1주택) | 비고 |
| 주택 | 0.6억 이하 | 0.1% | 0.05% | 장기임대주택도 주택수에 포함됨 |
| 1.5억 이하 | 6만원 + 0.6억 초과 금액의 0.15% | 3만원 + 0.6억 초과 금액의 0.1% | ||
| 3억 이하 | 19.5만원 + 1.5억 초과 금액의 0.25% | 12만원 + 1.5억 초과 금액의 0.2% | ||
| 3억 초과 | 57만원 + 3억 초과 금액의 0.4% | 42만원 + 3억 초과 금액의 0.35% |
재산세 세율의 변경은 반드시 국회의 법률개정을 통하여 이루어져야 하지만 공정시장가액비율은 국회의 법률개정 없이도 대통령령 (지방세법시행령)으로 시장 상황에 따라 40~80%범위에서 적용이 가능하므로 시장 상황에 따라 보다 신속하게 대응할 수가 있습니다
참고로 주택의 공정시장가액비율은 현재 60%가 적용되고 있으나 최근 수년간에 걸친 공시가격의 현실화 실행과 주택가격의 폭등으로 인한 공시가격의 급상승으로 일반서민의 재산세 부담이 가중됨에 따라 재산세 부담의 완화를 위하여 2022년도 주택에 대한 공정시장가액비율이 1세대 1주택의 경우에 한하여 한시적으로 45%가 적용되었습니다
4.재산세 총액에 포함되는 세금 항목
주택,건축물,토지에 부과,징수하는 재산세 총액에는 주택의 재산세 뿐만 아니라 도시지역분 재산세와 지역자원시설세,지방교육세가 포함되어 있습니다. 즉 주택의 경우 납부해야 할 재산세 총액 = 재산세 주택분 + 재산세 도시지역분 + 지역자원시설세 + 지방교육세로 구성되어 있습니다
(1).지방교육세
지방교육세는 지방교육의 질적 향상에 소요되는 비용을 충당하기 위하여 재산세,취득세,등록면허세 등 지방세에 부가하여 과세하는 세금으로 재산세에 대한 지방교육세는 산출된 주택분 재산세액의 20%가 과세됩니다(지방교육세 = 주택분 재산세액 x 20%)
(2).도시지역분 재산세
도시지역분 재산세는 도시지역의 도시계획구역내 도로의 개설과 유지,상수도나 공원 등의 도시계획사업에 필요한 재원을 확보하기 위하여 지방자치단체의 조례로 도시계획구역내의 주택,건축물 또는 토지의 소유자에게 부과되는 세금입니다
[지방세법]에 따르면 지방자치단체의 장은 도시지역 중 지방의회의 의결을 거쳐 고시한 "재산세 도시지역분 적용대상지역"안에 있는 주택,건축물,토지에 대하여 조례에서 정하는 바에 따라 재산세 과세표준에 도시지역분 세율(0.14%)을 곱하여 산출한 세액을 재산세에 합산하여 부과할 수 있다고 규정되어 있습니다
도시지역분 재산세는 주택분 재산세와 마찬가지로 과세기준일(6월1일) 현재 도시계획구역내 주택,건축물 또는 토지의 소유자에게 납세의무가 발생되며 재산세 납세고지서에 [도시지역분]이라고 병기하여 주택분 재산세와 함께 부과합니다
도시지역분 재산세는 주택의 과세표준에 도시지역분 세율(0.14%)을 곱하여 산출되며 도시지역분 세율은 지방자치단체의 장이 조례로 정하는 바에 따라 0.23%를 초과하지 않는 범위내에서 다르게 정할 수가 있습니다
참고로 도시지역분 재산세의 계산은 주택의 과세표준에 세율(0.14%)을 곱하는 방법으로 산출되기 때문에 주택의 공시가격이 상승함에 따라 도시지역분 재산세도 비례적으로 증가하게 되어 재산세 총액 중에서 도시지역분 재산세가 차지하는 비중은 약50%정도로 매우 높은 편입니다
(3).지역자원시설세
지역자원시설세는 지역의 부존자원 보호와 환경보호,생활편의시설의 설치,안전 등 주민생활 환경 개선사업 및 지역개발사업에 필요한 재원을 확보하고 소방사무에 소요되는 제반비용에 충당하기 위하여 재산세 과세시 함께 부과되는 세금입니다
지역자원시설세는 발전용수,지하수,지하자원의 개발사업에 필요한 재원을 확보하기 위하여 부과하는 특정자원분 지역자원시설세와 화력발전이나 원자력발전으로 생산된 전력에 대하여 부과하는 특정시설분 지역자원시설세 및 소방시설로 인하여 이익을 받는 자의 건축물 및 선박에 부과하는 소방분 지역자원시설세로 구분됩니다
건축물 및 선박에 부과하는 소방분 지역자원시설세는 건축물의 부속토지를 제외한 건축물의 잔존가치에 해당하는 시가표준액을 과세표준으로 하여 다음 표의 표준세율을 곱하여 산출되는 세금입니다(소방분 지역자원시설세 = 과세표준 x 표준세율)
지역자원시설세 과세표준별 표준세율
| 과세표준 | 표준세율 | 비고 |
| 600만원 이하 | 0.04% | |
| 600만원 초과 1,300만원 이하 | 2,400원 + 600만원 초과 금액의 0.05% | |
| 1,300만원 초과 2,600만원 이하 | 5,900원 + 1,300만원 초과 금액의 0.06% | |
| 2,600만원 초과 3,900만원 이하 | 13,700 + 2,600만원 초과 금액의 0.08% | |
| 3,900만원 초과 6,400만원 이하 | 24,100 + 3,900만원 초과 금액의 0.1% | |
| 6,400만원 초과 | 49,100 + 6,400만원 초과 금액의 0.12% |
주택의 부속토지를 제외한 주택의 건축물 부분에 대한 과세표준은 지방자치단체장이 산정한 가액(시가표준액)에 대통령령(지방세법시행령)으로 정하는 공정시장가액비율(40~80%)을 곱하여 산출된 가액으로 하도록 규정되어 있습니다
여기에서 지방자치단체의 장이 산정한 가액(시가표준액)이란 건축물의 거래가격,건축가격,신축 여부 등을 고려하여 정한 기준가격에 건축물의 종류,구조,경과년수 등 건축물의 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준에 따라 결정한 건축물의 가액을 말합니다
참고로 주택의 건축물 부분에 대하여 과세하는 소방분 지역자원시설세는 주택가격의 대부분을 차지하는 주택의 부속토지를 제외한 건축물 부분에 대한 잔존가치(시가표준액)에 공정시장가액비율(60%)을 곱하여 산정된 지역자원시설세 과세표준에 따라 세금이 부과되기 때문에 주택의 재산세 중 소방분 지역자원시설세가 차지하는 비중은 매우 낮은 편입니다
5.주택 재산세 총액의 계산방법 예시
*1세대1주택(공정시장가액비율 45%)
*주택의 공시가격 ₩800,000,000원(특례세율)
*주택의 건축물 부분에 대한 과세표준 ￦18,000,000원의 경우 이 주택을 보유함에 따라 매년 납부해야 할 재산세 총액을 계산하면 다음과 같습니다
(1).재산세
*재산세 과세표준 = 공시가격(₩800,000,000)x공정시장가액비율(0.45)=₩360,000,000원
*재산세 = ₩420,000+₩60,000,000x0.0035=₩630,000원
(2).지방교육세
*지방교육세 = 재산세액(₩630,000,000)x세율(20%)=₩126,000원
(3).재산세 도시지역분
재산세 도시지역분 = 재산세 과세표준(₩800,000,000x0.45)x세율(0.14%)=₩360,000,000x0 0014 = ₩504,000원
(4).소방분 지역자원시설세
주택의 건축물 과세표준(₩18,000,000)에 대한 지역자원시설세는 = ₩5,900원+₩5,000,000x0.0006=₩8,900원이 됩니다
따라서 주택의 납부해야 할 재산세 총액 = (a)재산세(₩630,000)+(b)지방교육세(₩126,000)+(c)재산세 도시지역분(₩504,000)+(d)지역자원시설세(₩8,900) = ₩1,268,900원으로 물건 소재지의 지방자치단체에서 매년 7월과 9월에 절반씩 나누어 부과,징수합니다