재건축부담금과 조합원 분담금 차이점 비교
수년간 지속적인 주택가격의 상승으로 조만간 재개발,재건축사업이 가능한 아파트에 대한 관심이 매우 높아지고 있는 상황입니다. 최근 재건축,재개발 관련 재건축분담금,재건축부담금에 대한 인터넷 기사를 읽다 보면 용어의 잘못된 설명으로 때론 혼란을 초래하기도 합니다
그래서 오늘은 재건축 관련 가장 혼동하기 쉬운 재건축분담금(조합원분담금)과 재건축부담금의 차이점 비교와 그 의미 등에 대하여 좀더 자세하게 살펴 보기로 합니다
1.조합원분담금(재건축분담금)과 재건축부담금의 차이점 비교
(1).재건축사업이란?
재건축사업은 주거환경 개선을 목적으로 소유자(조합원) 등이 조합을 설립하여 낡고 오래된 노후된 아파트를 철거하고 사업성(용적률 상향/세대수 증가)을 높여 새 아파트로 신축하는 사업을 의미합니다
(2)조합원분담금(재건축분담금)과 재건축부담금의 차이점은?
조합원분담금(재건축분담금)은 재건축사업에 따른 분양 수입총액(조합원분양 수입금액+세대수 증가분의 일반분양 수입금액)에서 신축에 따른 총공사비를 차감하고 그 차이 만큼 조합원별 분담(환급)하는 금액입니다
반면 재건축부담금은 종료시점 주택가액(준공기준 조합원 주택 공시가격+일반 분양분 분양가액)에서 개시시점 주택가액(조합설립추진위 승인기준 공시가격),정상적인 주택가격 상승분,개발비용(공사비,조합운영비 등)을 차감한 금액으로 재건축부담금은 용적률 상향 등 재건축사업에 의해 발생한 재건축초과이익에 대하여 [재건축초과이익 환수에 관한 법률]에 따라 국토부장관이 10~50%의 세금을 부과,징수합니다
따라서 재건축사업단지의 조합원은 재건축에 따른 조합원분담금(재건축분담금)과 [재건축초과이익에 관한 법률]에 따른 국세인 재건축부담금을 모두 납부해야 할 의무가 있는 것입니다
2.조합원분담금(재건축분담금)
재건축조합은 관리처분인가 총회를 개최전 조합원 분양 신청 공고시 확정된 조합원분담금(재건축분담금)을 공개하여야 하며 조합원별 재건축분담금은 다음과 같이 산정됩니다
● 조합원별 재건축분담금 = 분양받을 아파트 분양금액 -조합원의 권리가액
● 조합원 권리가액 = 조합원 소유의 토지 및 건축물 종전평가금액 x 비례율
● 따라서 [조합원 분담금] = 조합원별 분양받을 아파트 분양금액 - 조합원별 소유의 토지 및 건축물 종전평가금액 x 비례
여기에서 *비례율(%) = [종후 자산평가 총액 - 총사업비/종전 자산평가 총액] x 100
*종후 자산평가 총액이란 재건축에 따른 조합원 분양 및 일반분양 등 조합의 수입금 총액
*종전 자산평가 총액이란 재건축사업지 내의 종전 토지 및 건축물의 총자산 평가금액으로 [부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률]에 따라 2인 이상의 감정평가업자가 평가한 금액을 산술평균한 금액을 의미합니다
상기 산정식에서 알수 있듯이 저층으로 지어져 기존 용적률이 낮은 사업지는 재건축 사업성이 뛰어나 재건축시 조합원 분양분 이외의 일반분양 물량이 증가하게 되므로 [종후 자산 평가총액]의 증가,[비례율]증가로 이어져 결과적으로 조학원별 [조합원분담금]이 감소하게 되며 경우에 따라 사업성 매우 뛰어난 저층 재건축사업지의 대형 아파트 소유자는 재건축 분양권은 물론 조합원분담금이 아니라 오히려 환급금을 받는 경우도 있습니다
3.재건축부담금
과거 노무현 정부시절 지속적인 주택가격 폭등으로 부동산 가격 안정화의 일환으로 시행되었던 [재건축초과이익 환수에 관한 법률]은 주택가격이 안정화되고 보수정권이 재집권함에 따라 거의 폐지 수준의 유명무실한 정책으로 전락하였으나 또다시 진보정권 출범과 함께 주택가격의 폭등으로 [재건축초과이익 환수에 관한 법률]은 2018년 1월 부터 다시 부활하게 되었습니다
[재건축초과이익 환수에 관한 법률]에 따라 국토부장관이 부과,징수하는 국세인 [재건축부담금]은 다음과 같이 산정합니다
● 재건축부담금 = [종료시점 주택가액 - (개시시점 주택가액 + 부과기간 동안의 정상 주택가격 상승분 총액 + 개발비용 등)] x 부과율
*종료시점 주택가액이란 ?
종료시점 부과대상 주택의 가격 총액으로 조합원 분양분의 준공시점 공시가격 총액과 일반분양분의 분양시점 분양가격 총액을 합한 금액으로 준공인가일 도래해야만 확정된 [재건축부담금]을 알수 있음
*개시시점 이란 ?
재건축 부담금 부과개시시점은 재건축사업을 위하여 최초로 구성된 조합설립추진위원회가 승인된 날
*개시시점 주택가액이란 ?
은 재건축 추진위원회가 승인된 연도의 공시가격(매년1월1일 기준 공시)에 공시기준일부터 개시시점까지의 정상주택가격 상승분을 반영한 가액
*정상 주택가격상승분 총액이란 ?
정상 주택가격상승분 총액은 개시시점 주택가액에 대통령령으로 정하는 정기예금이자율과 종료시점까지의 해당 재건축 사업장이 소재하는 시군구의 평균주택가격상승률 중 높은 비율을 적용하여 산정
*개발비용이란 ?
개발비용은 해당 재건축사업의 시행과 관련한 지출비용으로 공사비,설계감리비,부대비용 및 금밖의 경비,관계법령의 규정 또는 인가 등에 따른 국가 또는 지방자치단체에 납부한 각종 세금과 공과금,공공시설 또는 토지등을 국가 또는 지방자치단체에 제공하거나 기부한 경우 그 가액 등
*부과율이란
부과율은 조합원별 재건축 초과이익에 따라 다음과 같이 부과,징수하는 세율입니다
-조합원 1인당 평균이익이 3,000만원 이하시 면제
-평균이익 3천만윈 초과~5천만원 이하시 3천만원 초과 금액의 10%
-평균이익 5천만원 초과~7천만원 이하시 200만원+5천만원 초과 금액의 20%
-평균이익 7천만원 초과 9천만원 이하시 600만원+7천만원 초과 금액의 30%
-평균이익 9천만원 초과~1억1천만원 이하시 1,200만원+9천만원 초과 금액의 40%
-평균이익 1억1천만원 초과시 2,000만원+1억1천만원 초과 금액의 50%
[재건축초과이익 환수에 관한 법률]은 16년전인 2006년 5월에 제정,시행된 것으로 재건축부담금은 소유권 이전 등의 매매(양도)로 인한 실현이익에 대한 세금이 아니라 재건축 준공일 기준의 재건축초과이익에 대한 미실현이익에 대한 세금으로 그동안 헌법 소원 등 많은 논란이 되고 있습니다. 재건축으로 인한 조합원의 미실현 초과이익으로 평균이익 3000만원을 초과하는 금액별 10~50%의 세율은 매우 괴도한 측면이 있어 최근 정치권에서는 개정을 준비하고 있습니다
현행 법규상 국토교통부 장관은 [재건축부담금]부과종료시점인 준공인가일로 부터 5개월 이내에 [재건축부담금]을 결정,부과하고 납부의무자(조합원)는 부과일로 부터 6개월 이내 [재건축부담금]을 납부하여야 합니다