종합부동산세는 모든 부동산을 대상으로 과세하는 지방세와는 달리 일정 규모 이상의 주택이나 토지를 보유한 소유자에 대하여 별도로 과세하는 세금으로써 부동산 보유에 따른 조세부담의 형평성을 제고하고 부동산 시장의 가격 안정화를 위하여 2005년 [종합부동산세법]이 제정되었으며 현재에 이르기까지 시행되고 있습니다. 

보통 [종합부동산세]라고 하면 초고가 주택에만 과세하는 국세로 잘못 알고 있는 경우가 있으나 종합부동산세는 과세기준일(매년 6월1일) 기준으로 일정규모 이상의 고가 주택(주택의 부속토지 포함) 또는 토지를 보유한 소유자 모두 납세의무자가 됩니다

종합부동산세는 크게 주택(부속토지 포함)에 대한 종합부동산세와 토지에 대한 종합부동산세로 구분되며 토지에 대한 종합부동산세는 다시 토지의 사용목적,용도 등에 따라 비사업용 토지는 종합합산과세대상,사업용 토지는 별도합산과세대상,사회복지시설용이나 사회기반시설용 토지 등은 분리과세대상(종부세 면제)으로 세분됩니다

 

종합부동산세는 재산세와 같이 건축물이나 토지 등 모든 부동산에 대하여 세금을 과세하는 것이 아니라 과세기준일 현재 개인별 소유한 주택(부속토지 포함)이나 토지의 공시가격 합계액이 일정액을 초과하는 경우에 한하여 별도로 과세하는 세금으로 항간에서 일명 [부자세]라고도 일컬어지고 있는 국세입니다

오늘은 건축물의 종부세 과세대상인 주택의 종합부동산세 계산식과 종부세 세율,토지의 종합부동산세 과세대상인 종합합산과세대상과 별도합산과세대상,종합부동산세가 면제되는 분리과세대상 토지 등에 대하여 살펴보기로 합니다

1.주거용 건축물
아파트,다세대,다가구,단독주택 등의 주택과 주거용 오피스텔이 주요 종합부동산세 과세대상으로 개인별 소유한 주택의 공시가격 합계액이 6억원(1세대1주택 9억원)초과시 종합부동산세 납세의무가 발생됩니다

종합부동산세는 세대별 합산과세가 아니라 개인 별로 과세되므로 1세대가 소유한 주택을 단독명의로 보유하는 것 보다는 부부공동명의로 보유하는 것이 세금에 유리합니다. 즉 1세대 1주택자가 단독명의로 소유하는 경우 공시가격의 합계액이 9억원을 초과하면 종합부동산세 과세대상자에 해당되지만 부부공동명의로 소유하는 경우 공시가격의 합계액이 12억원(6+6억원)을 초과하여야 종부세 과세대상자가 됩니다 

종합부동산세 계산식은 종합부동산세=(공시가격-유형별 공제액)x공정시장가액비율x세율로 최근 정부의 부동산 공시가격 현실화 정책에 따라 매년 주택의 공시가격이 급격히 상승하는 추세이고 공정시장가액비율도 5%씩 증가(2020년도 90%~2022년 100%)하고 있으며 2019.12.16 부동산 안정화 대책에 따라 종부세 세율도 추가로 상향 조정을 골자로 하는 종부세법 개정을 추진하고 있어 종부세 강화에 따른 고가 주택 보유자의 세금 부담은 매년 급속히 증가될 것으로 예상됩니다  

참고로 주거용 건물인 별장은 고율(4%)의 재산세가 부과되므로 별도의 종합부동산세가 과세되지 않으며 사업용 건물,빌딩,상가,사무실,공장 등의 일반건축물은 재산세만 과세되고 종합부동산세는 과세대상에서 제외됩니다

2.토지에 대한 종합부동산세

토지에 대한 종합부동산세는 과세일(6월1일) 기준으로 소유자별 종합합산과세대상 토지와 별도합산과세대상 토지로 각각 구분하여 과세하며 납부기한은 12월 1일 ~12월15일 입니다

(1)종합합산과세대상 토지
종합부동산세 종합합산과세대상은 나대지,잡종지 등 주로 비사업용 토지가 해당되며 과세기준일 현재 소유자별 공시지가의 합계액이 5억원을 초과하는 경우 종합부동산세 납세의무자가 됩니다

비사업용 토지에 과세되는 종합합산과세대상의 종합부동산세는 소유자별 공시지가의 합계액에서 유형별 공제금액(5억원)을 공제한 과세표준이 15억원 이하분은 세율 1%, 15억원 초과~45억원 이하분은 세율 2%, 45억원 초과분은 세율 3%가 적용되므로 사업용 토지인 별도합산과세대상 토지에 비하여 공제금액이 낮고 세율은 높아 보다 무거운 세금이 과세됩니다

(2)별도합산과세대상 토지
별도합산과세대상 토지는 지방세법 제106조제1항 제2호에 따라 공장용 건축물의 부속토지,보세창고용 토지,차고용 토지,운전학원용 토지,물류단지시설용 토지,대중체육시설용 토지,상가,사무실,근린생활시설의 용도지역별 적용배율 범위내 부속토지 등 사업용 일반건축물의 부속토지나 법령상 인.허가 받은 사업용 토지로써 공시가격 합계액이 80억원을 초과하는 금액에 대하여 종합부동산세가 과세됩니다

주로 사업용도로 사용되고 있는 토지에 대하여 과세되는 별도합산과세대상 토지의 종합부동산세는 공시가격 80억원을 공제한 후 과세표준이 200억원 이하분은 세율 0.5%, 200억원 초과~400억원 이하분은 세울 0.6%, 400억원 초과분은 세율 0.7%로 공제금액이 크고 세율도 낮아 고액의 부동산 자산가 이외에는 대부분 해당되지 않습니다

(3)분리과세대상 토지
분리과세대상 토지는 지방세법 106조 제1항 제3호에 따라 종합부동산세 과세대상에서 제외되는 토지로싸 다음의 토지가 이에 해당됩니다

국가의 보호와 지원이 필요한 농지(전,답,과수원),목장용지,공장용지,산림보호육성에 필요한 임야,종중 소유의 임야 ,국가 및 지방자치단체의 특정목적을 위한 사업용 토지,도로,철도,방송,통신,교통,공원 등 사회기반시설용 토지 및 사회복지사업용 토지 등 입니다. 결론적으로 토지에 대한 종합부동산세를 절세하기 위해서는 각 개인의 자산 상황을 고려하여 종합부동산세 과세대상에 해당되지 않는 분리과세대상 토지나 종합부동산세 공제금액이 크고 종부세 세율이 낮은 별도합산과세대상 토지 위주로 매매하는 것이 유리합니다

Posted by 야송 푸른야송

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오래전 매수해 두었던 비사업용 토지를 개인적 사유로 인하여 매도하게 되어 비사업용토지 양도에 따른 양도소득세를 직접 계산하고 양도소득세 간편신고서를 작성하여 셀프로 양도소득세 신고,납부하게 되었습니다 

양도소득세는 국세로 비사업용토지의 양도소득세 신고는 매도일이 속하는 월의 말일로 부터 60일 이내에 거주지 관할 세무서에 자진 신고 납부하여야 합니다

비사업용토지 양도소득세

부동산은 매수,매도에 따라 취등록세,양도소득세 등의 [거래세] 납부 의무가 생기며 부동산을 보유하는 기간에는 재산세,종부세 등의 [보유세]를 납부하여야 합니다

이와같은 부동산의 여러가지 세금중에서 비사업용토지에 대한 양도소득세는 중과세율이 적용되므로 매도에 따른 양도차익이 큰 경우 조금이라도 양도소득세 절감을 위해서는 부동산 매수시 취등록세,법무사 비용,공인중개소 수수료 등 각종 [매입경비 영수증]과 상수도 설치 공사바 등 부동산 가치를 상승시키는 [자본적 지출에 대한 영수증]을 꼼꼼이 챙겨 보관하였다가 양도소득세 신고시 증빙서류로 제출하여야 필요경비로 인정받을 수 있습니다

양도소득세 간편신고서 서식 

비사업용토지 1필지를 양도하는 1건의 간단한 양도소득세 신고를 하는 경우에는 [양도소득세 간편신고서] 서식을 이용하면 편리합니다. 양도소득세 신고서 작성 방법은 서식 뒷면의 상세한 설명문을 참조하여 [양도소득세 계산],[취득가액 상세 명세서],[필요경비 상세명세서] 등 각 항목란에 기재하면 됩니다

비사업용토지 양도소득세 계산

비사업용토지 매매에 따른 양도소득세 계산방법을 간략하게 정리하면 다음과 같습니다

(1)양도차익=양도가액-취득가액-필요경비

* 필요경비는 중개사무소 수수료+법무사 비용+상수도 공사비용 등 자본적 지출비용임

(2)양도소득금액=양도차익(1)-장기보유특별공제

* 비사업용토지의 장기보유특별공제는 2017.1.1 이후 양도분 부터 3년 이상 4년 미만 보유시 6% 공제를 기본으로 보유기간이 1년 증가할 때마다 2%, 최대 30% 한도로 공제됨

(3)과세표준=양도소득금액(2)-양도소득 기본공제

* 양도소득 기본공제는 250만원/1인,1년 한도

(4)양도소득세 산출세액=과세표준(3)x세율

* 2년 이상 보유시 비사업용토지의 세율은 기본세율(6%~42%)+10%(중과세율)가 적용됨

(5)총납부세액=양도소득세(4)+지방소득세

* 지방소득세는 양도소득세(4)의 10%가 적용됨

양도소득세 필요경비 등 증빙서류

[양도소득세 신고서 제출시 첨부서류]

양도소득세 간편신고서 작성이 완료되면 첨부로 [양수 매매계약서 사본],[양도 매매계약서 사본],[취등록세,자본적 지출비용,법무사 수수료,중개사무소 수수료] 등 필요경비 지출에 대한 증빙서류를 첨부하여 거주지 관할 세무서에 신고하면 됩니다

양도소득세 납부서

거주지 관할 세무서에 비사업용토지 양도소득세 신고서와 첨부서류를 제출하면 세무서 담당직원은 신고서 내용과 첨부서류를 확인한 후 접수증(세무처리 담당자 지정)과 함께 납부해야 할 양도소득세 납부서와 지방소득세 납부서를 출력해 주면 가까운 은행이나 우체국에 납부하면 됩니다

참고로 양도소득세 신고서 접수 창구에 들어서면 [세무서 직원은 양도소득세 신고서를 대신 작성해 주지 않습니다]라는 문구가 보입니다. 부동산 관련 양도소득세는 세법이 매우 까다롭고 복잡하며 수시로 변경되기 때문에 보통 유료로 전문적인 세무소를 통하여 양도소득세 신고가 이루어지는 것으로 관할 세무서 접수창구의 직원으로 부터 양도소득세 신고 관련 간단한 사항에 대해서는 조언을 들을 수 있으나 신고서를 대신 작성해 주지는않습니다 

최근 개인적인 시간적 여유가 있어서 매도한 비사업용토지에 대한 양도소득세 신고를 전문 세무소를 통하지 않고 셀프로 직접 처리하기 위하여 비사업용토지에 대한 장기보유특별공제,양도소득 기본공제,양도세율 등 양도소득세 관련 사항을 꼼꼼하게 확인한 후 양도소득세 신고를 차질없이 마무리하게 되었습니다

Posted by 야송 푸른야송

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이번 정부들어 부동산 안정화 대책의 일환으로 다주택자 대출규제,양도세 중과,종부세 강화,공시가 현실화 등 지속적인 부동산 규제강화로 고심한 끝에 절세 방안으로 프리미엄 붙은 아파트 분양권을 부부간 증여를 통하여 부부 공동명의 변경 및 공동명의로 임대사업자 등록을 마친 상태입니다

지난 2월 말에 잔금을 지불하고 입주를 와료하였기에 오늘은 신축 공동주택 물건지의 구청을 방문하여 취득세 신고서와 취득세 감면(85%)을 받기 위한 지방세(취득세) 감면 신청서를 제출하고 취득세 납부고지서를 발급 받아 취득세 납부를 완료하였습니다


부동산 취득세 신고를 위해서는 물건지 관할구청에 방문해야 하며 취득세 신고 준비서류는 다음과 같습니다

[1] 신축 아파트 취득세 신고 준비서류
* 취득세 신고서(구청 서식)
* 지방세 감면 신청서(구청 서식)
* 공급계약서(매매시 매매계약서)
* 옵션공급계약서
* 분양대금완납확인서(분양 건설회사 발급분)
* 부부간 증여계약서(증여한 경우)
* 임대사업자 등록증(임대사업자 등록에 따른 지방세 감면 요청시 필요)
* 공동명의인 도장


종부세나 양도소득세는 인별로 과세되는 인별과세로 부동산을 공동명의로 공동소유하는 경우 소유자별 지분율에 따라 납세 의무가 발생되지만 지방세인 취득세는 물건별로 과세되는 세금이기 때문에 공동명의라 하더라도 1장의 취득세 신고서를 이용하여 작성합니다

[2] 공동명의 취득세 신고서 작성방법
* 성명,생년월일 등 인적사항은 상기와 같이 [홍길동/홍길순],[1989.××.××]/[1991.xx.xx]의 방법으로 기재함
* 취득일은 등기접수일과 잔금지급일 중 빠른 날을 기재
* 취득원인은 분양 또는 매매로 기재
* 과세표준액,산출세액,세율 등 잘 모르는 항목은 공란으로 남겨두고 구청 담당 직원에게 문의하면 친절하게 알려줌
* 기타 사항은 구청에 비취되어 있는 [취득세 신고서 작성 견본]을 참조하면 보다 쉽게 작성할 수 있습니다

아파트 분양권은 부동산을 취득할 수 있는 권리로 취득시기는 준공검사(사용승인) 완료 후 등기접수일과 잔금지급일 중 빠른 취득세 신고 기한은 취득일(잔금지급일)로 부터 60일 까지로 기한이 지나면 가산세가 붙기 때문에 기한내 신고,납부해야 합니다


신축 주택을 단기(4년) 또는 장기(8년)의 임대사업자 등록으로 취득세 감면(85%)을 적용받기 위해서는 상기와 같이 지방세(취득세) 감면 신청서를 제출해야 합니다

취득세 감면 신청서를 제출하면 본래 납부해야 할 취득세가 200만원 이하의 경우 취득세 전액이 면제되며 200만 초과의 경우 납부해야 할 취득세의 85%가 감면됩니다

참고로 아파트 분양권을 부부간 증여를 통하여 공동명의로 변경한 경우 시세 상승으로 증여일 기준 (+)프리미엄 붙은 분양권이라고 하더라도 증여는 무상거래이기 때문에 과세표준에 영향을않으므로 취득세 과세표준은 [분양 공급가(부가세 제외),+옵션가(부가세 제외)]의 합산액이 됩니다

그러나 (+)프리미엄 붙은 분양권을 증여가 아닌 전매로 이전 받은 경우에는 행정안전부 지방세 운영과 유권해석(2015.11.9)에 따라 취득세 과세표준은 [분양 공급가+옵션가+실제 지불한 프리미엄]의 합산액을 기준으로 신고,납부하여야 합니다


[3] 부부간 분양권 증여로 공동명의 임대사업자 등록한 경우 취득세 감면세액 계산방법

예를들어 아파트 공급가 4.9억,옵션가 0.1억이고 취득세 85% 감면 대상의 경우 납부해야 할 취득세액 계산방법은 다음과 같습니다

아파트 공급가 : 490,000,000(부가가치세 제외)
아파트 옵션가 :   10,000,000(부가가치세 제외)

* 과세표준 : 500,000,000
* 산출세액 :     5,500,000 (세율1.1%)
* 감면세액 :     4,675,000 (5,500,000×0.85, 감면85%)
* 납부세액 :     825,000 (5,500,000-4,675,000)

☆ 주택의 취득세율(지방교육세 포함)
취득가액 6억 이하 : 1.1%
취득가액 6억초과 9억 이하 : 2.2%
추득가액 9억 초과 : 3.3%


Posted by 야송 푸른야송

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1세대1주택 비과세 특례 규정을 적용받기 위해서는 취득일로 부터 2년 이상 보유하여야 하며 조정대상지역으로 지정된 이후 취득한 주택은 보유기간 중 2년 이상의 거주 요건도 충족하여야 합니다.또한 2018년 9.13 주택시장 안정화 대책에 따라 조정대상지역에서의 일시적 1세대 2주택 비과세를 적용받기 위해서는 종전주택과 새로 취득한 대체주택을 중복으로 보유하는 허용기간이 3년에서 2년으로 단축되었습니다

이번 정부는 부동산 투기로 인한 주택시장 안정화 목표를 위하여 지속적이고도 다발적인 부동산 규제강화 정책으로 점차 세법관련 규정이 어지럽고 복잡해져 일반 국민은 기본적인 세법 내용을 이해하는 것이 나날이 어려워지고 있는 상황입니다.양도소득세는 주택의 보유현황에 따라 중과세,과세 또는 비과세 등으로 납부하여야 할 양도세액의 차이가 크게 발생하기 때문에 주택을 매도하거나 매수하는 경우 매매 실행에 앞서 주택 보유현황에 따른 보유세(재산세+종부세)와 매도에 따른 양도소득세 등의 세금 관련 사항을 사전에 확인해 보고 복잡한 세법관련 사항은 국세청이나 세무서의 전문가를 통한 확인 절차를 거쳐 부동산 거래를 하는 것이 매우 중요합니다

2019.2.12일자에 슬그머니 개정한 [소득세법시행령 제154조제5항]의 1세대1주택 비과세 특례 보유기간 요건 규제강화의 내용은 간단하면서도 혼동하기 쉬운 부분이 있어 좀더 자세히 살펴보기로 합니다

[현행 규정]
양도일 현재 1주택이고 해당 주택 취득일로 부터 기산하여 보유기간 2년 이상이면 비과세 적용됨
즉 양도일 현재 1주택이고 다주택 상태에서 다른 주택과 중복적으로 보유한 기간 포함하여 해당 주택의 취득일로 부터 2년 이상 보유한 경우 1세대1주택 양도세 비과세가 적용됩니다

[개정안]
1세대가 1주택 이상 보유한 경우 다른 주택을 모두 양도하고 최종 1주택만 보유하게 된 날로 부터 기산하여 2년 이상 보유 요건 충족시 비과 적용
즉 다주택자가 1주택자로 된 상태에서 2년 이상 보유한 경우에 한하여 1세대1주택 비과세 특례가 적용됩니다(적용시기는 2021.1.1 이후 양도분 부터)

다만 일시적 2주택자나 상속,동거봉양등 부득이한 사유로 인하여 1세대1주택 비과세 특례를 받는 주택은 적용되지 않습니다

이번 개정안에서 특별히 유의해야 할 규제사항은 [소득세법시행령 제154조제5항]의 [2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 신규 주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우는 제외하지 않는다] 라는 사항입니다

이 항목은 1주택 소유자가 집을 갈아타기 위한 목적의 일시적 1세대 2주택 요건을 충족하는 경우에는 본 규정이 적용되지 않으나  2주택 이상 다주택의 상태에서 최종 1주택만 남기고 나머지 주택을 모두 매도한 후 신규로 1주택을 취득함으로써 일시적 2주택이 된다하더라도 1세대1주택 비과세 특례 규정이 적용되지 않는다는 것입니다

상기와 같이 조정대상지역에서 (A)주택을 2015년 10월에 취득하고 (B)주택을 2017년 2월에 취득한 1세대가 2021년도에 (A) 또는 (B)주택을 양도하는 경우 일시적 2주택의 비과세 중복 허용기간을 초과하게 되므로 2주택 이상의 다주택자에 해당되어 양도세 중과가 적용됩니다

또한 2주택 이상의 다주택자가 (A) 또는 (B)주택을 양도함으로써 최종 1주택이 된 날로 부터 2년 이상 보유(조정대상지역 지정 이후 취득한 경우 보유기간 중 2년 거주)하여야 양도세 비과세가 적용됩니다

더욱이 2주택 이상의 다주택자가 (A) 또는 (B)주택중 1개의 주택을 양도하고 1주택이 된 상태에서 (C)주택을 매수함으로써 일시적 2주택이 되더라도 (A) 또는 (B)주택 매도시 양도세 비과세가 적용되는 것이 아니라 양도세 중과가 적용되는 것입니다

그러나 일시적 1세대2주택의 경우에는 본 개정안이 적용되지 않으므로 이전과 같이 종전주택 매도시 양도세가 비과세 특례가 적용되며 최종 1주택이 된 상태의 대체주택은 중복 보유기간에 상관없이 대체주택 취득일로 부터 2년 이상 보유(조정대상지역 지정 이후 취득한 경우 2년 이상 거주)하면 비과세가 적용됩니다

이번 소득세법시행령 개정안의 1세대1주택 비과세 특례 보유기간 요건 규제강화의 내용은 자세히 살펴보면 2주택 이상의 다주택자를 대상으로 한 부동산 핀셋 규제강화의 하나로 여겨집니다


Posted by 야송 푸른야송

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공동주택,다세대주택,단독주택,토지 등 부동산에 대한 세금에는 부동산을 보유하는 기간에 부과되는 보유세인 재산세와 종합부동산세가 있으며 부동산을 취득하고 양도하는 단계에서 납세의무가 발생되는 거래세인 취득세와 양도소득세가 있습니다

부동산에 대한 세금은 국세와 지방세로 구분되며 국세는 중앙정부에서 과세하는 세금, 지방세는 지방정부(시군구청장)에서 부과하는 세금으로 중앙정부의 대표적인 국세로는 부가가치세,근로소득세, 양도소득세,종합부동산세,증여세,상속세 등이 있으며 지방세로는 취득세,재산세 등이 있습니다


단독주택,공동주택 등 부동산에 대한 세금 중에서 보유세인 재산세와 종합부동산세는 과세기준일(매년 6월1일)현재의 소유자에게 납세의무가 발생하게 됩니다

단독주택 및 공동주택 등 주택에 대한 세금은 1차적으로 과세기준일(매년 6월1일)현재의 소유자 기준으로 지방세인 재산세를 부과하고 2차적으로 부과한 재산세를 바탕으로 [종합부동산세법]에 따라 주택분에 대한 국세인 종합부동산세를 인별로 과세하도록 규정되어 있습니다


종합부동산세는 주택분에 대한 재산세 납세의무자로서 재산세 과세대상인 주택의 공시가격을 소유자별로 합산한 금액이 6억원(1세대 1주택자로 단독소유의 경우 9억원)을 초과하는 경우에 납세의무가 있으며 국토교통부장관이 매년 1월1일 기준으로 4월30일 공시되는 단독주택(개별주택),공동주택의 공시가격을 기준으로 종합부동산세를 부과하도록 규정되어 있습니다


하지만 종합부동산세 과세기준일(6월1일) 직전인 매년 상반기(2~5월)에 준공된 신축 공동주택의 경우에는 공시가격이 공시되지 않습니다

이렇게 종합부동산세 과세기준일(6월1일) 현재 공시가격이 없는 단독주택,공동주택의 경우 종합부동산세의 과세시 적용되는 기준시가에 대하여 국세청에 질의한 결과 다음과 같이 회신을 입수하여 그 내용을 간략하게 정리해 보았습니다


[부동산세법]에서 "공시가격" 이라  함은 [부동산 가격 공시에 관한 법률]에 따라 주택 및 토지에 대하여 공시된 가액을 의미하는 것으로 동법에 따라 가격이 공시되지 아니한 경우에는 [지방세법] [제4조1항]에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 한다

이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 부동산 공시에 관한 법률에 따라 공시된 가액으로 다만 개별공시지가 또는 개별주택 가격이 공시되지 않은 경우 지자체장이 같은 법에 따라 국토부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고 공동주택 가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따라 지자체장이 산정한 가액으로 한다


Posted by 야송 푸른야송

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아파트분양권을 타인으로 부터 전매나 증여로 이전받는 경우 잔금을 지급하고 주택으로 소유권이전등기시 납부하여야 하는 취득세 과세표준과 등기를 마치고 매도시 발생하는 양도소득세 산출에 필요한 해당 주택의 취득가액 산정 방법에 관하여 서술하고자 합니다

1.분양권 전매시 취득세 과세표준
(+)프리미엄 붙은 아파트분양권을 전매로 이전받은 경우 잔금을 지급하고 소유권이전등기시 행정안전부 지방세운영과 유권해석에 따라 2015년 11월 9일 부터 취득세 과세표준은 [분양가 + 실제 지출한 프리미엄]의 합산액 기준으로 신고 납부하고 있습니다

또한 (-)프리미엄이 붙은 아파트분양권을  전매로 이전받은 경우에도 지방세법 시행령 제18조 4항 개정(2016.04.26)에 따라 취득세 과세표준은 실제지출금액 기준으로 신고 납부하고 있습니다

[지방세법시행령 제28조 4항 개정사항]
부동산을 취득할수 있는 권리를 타인으로 부터 이전받은 자가 부동산을 취득하는 경우로써 해당 부통산을 취득하기 위하여 지출하였거나 지출해야할 금액의 합(실제지출금액)이 분양공급가격 보다 낮은 경우 부동산 취득자의 실제지출금액을 기준으로 제1항 및 제2항에 따라 산정한 취득가액을 과세표준으로 한다

따라서 상기 개정사항과 같이 마이너스 프리미엄 발생으로 분양가 보다 낮은 금액의 아파트 분양권을 전매받은 매수자는 준공후 소유권이전등기시 실제 지출한 금액 기준으로 취득세를 신고 납부하면 됩니다

2.분양권 증여시 취득세 과세표준
아파트분양권을 공동소유 목적으로 부부간 증여를 통한 증여계약서 검인,증여세 신고등 증여 절차가 진행되었더라도 사실상 아파트를 취득하지 않은 상태이기 때문에 분양권을 증여한 시점에는 취득세를 신고 납부할 의무가 없고 잔금지급일 기준으로 취득세 납세의무가 발생됩니다

아파트 분양권을 부부간 증여를 통하여 각각의 지분을 50%로 공동명의 변경시 증여일 당시 분양권에 (+)프리미엄이 발생되었더라도 증여자와 수증자의 취득세 과세표준은 각각 분양가(옵션.확장비포함)의 1/2 금액으로 동일하다고 합니다

또한 아파트분양권을 증여하고 잔금 지급후 소유권이전등기시 취득세율은 주택의 시가표준액(분양가)이 6억 이하의 경우 1.1%, 6억 초과 9억 이하의 경우 2.2%, 9억 초과의 경우 3.3%의 세율이 적용됩니다

상기의 분양권 증여시 취득세 과세표준과 취득세율 관련 사항은 지난번 부부간 증여를 통한 아파트 분양권 공동명의 변경으로 증여세 신고 절차를 마치고 돌이오는 길에 세무회계사무소에 들러 상담한 내용을 근거로 서술한 것으로 세법 관련 사항은 너무 방대하고 복잡한 관계로 세무사에 따라서 서로 다른 의견과 해석을 하는 경우가 있으므로 실무 적용에 있어서는 다시한번 전문가의 조언을 구하는 것이 좋다고 여겨집니다

예를들어 최근 분양권 증여시 취득세 과세표준 금액 관련 인터넷을 검색해 보면 분양권 전매와 마찬가지로 분양권 증여시에도 취득세 과세표준은 분양가와 분양권에 붙은 (+)프리미엄을 합산한 금액으로 신고해야 한다는 내용도 있으나 현재 실무적으로는 분양권에 붙은 프리미엄을 제외한 분양가만을 취득세 과세표준으로 신고하고 있다고 합니다

3.분양권 증여시 증여재산가액,취득세 과세표준 및 양도소득세 취득가액 계산

프리미엄 붙은 분양권을 부부간 증여를 통한 각각의 지분 50%로 공동명의 변경시 아래의 제시된 조건을 기준으로 증여재산가액,취득세 과세표준 및 양도소득세 계산시 취득가액 산출 방법은 다음과 같습니다

• 분양가(옵션,확장비 미포함) : 5억
• 지불된 계약금 : 0.5억
• 지불된 옵션,확장비 : 0.02억
• 미지급 옵션,확장비 : 0.18억
• 지불된 중도금 대출금(대출승계 무) : 2억
• 미지급 중도금 대출금(대출승계 무) : 1억
• 미지급 잔금 : 1.5억
• 프리미엄 : 2억

(a) 먼저 증여재산가액은 [지불된 계약금(0.5억)+지불된 옵션,확장비(0.02억)+지불된 중도금 대출금(2억)+프리미엄(2억)] x 1/2 = 2.26억원 입니다

취득세 과세표준 금액은 [분양가(5억)+옵션,확장비(0.2억)] × 1/2 = 2.6억원으로 증여자,수증자 모두 동일한 금액이며 분양권에 붙은 프리미엄은 취득세 과세표준에 산입되지 않습니다

(b) 증여받은 아파트분양권을 증여일로 부터 5년 경과후 매매로 인한 양도소득세 계산시 적용되는 증여자와 수증자의 취득가액 산출 방법

먼저 증여자의 양도소득세 계산시 취득가액은 취득세 과세표준 금액과 동일한 2.6억원 입니다

하지만 수증자의 양도소득세 계산시 취득가액은 [증여재산가액(2.26억)]+[증여일 이후 지불된 옵션,확장비(0.18억)+중도금 대출금(1억)+잔금(1.5억)]×1/2 = 3.6억원으로 증여재산가액에는 (+)프리미엄 금액이 포함되어 있으므로 수증자의 취득가액이 높아져 결과적으로 양도소득세 절감효과를 볼수 있습니다

다만 배우자나 직계존비속으로 부터 증여받은 자(수증자)가 증여받은 재산을 증여일로 부터 5년 이내 매도하는 경우에는 양도소득세 계산시 수증자의 취득원가는 증여자의 취득원가인 분양가로 적용되기 때문에 양도소득세를 절감할수 없습니다


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  1. 히딩ㅋ 2018.07.13 09:25  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    글 잘보았습니다. 도움도 많이 되었구요
    근데 저도 공부를 해보니 분양권은 이월과세 적용대상이 아니라 5년 경화 전, 후는 중요하지 않은것 같습니다

  2. 궁금합니다 2018.07.15 17:28  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    공동명의 증여시 중도급 대출도 들어오는게맞나요? 대출승계하지않았는데요 세무서에서 중도금 상환한것 있으면 그것을 포함시키라고합니다

    • 야송 2018.07.15 19:47  댓글주소  수정/삭제

      공동명의 증여일 이전에 중도금을 상환했다면 증여재산가액에 포함하여야 하고 증여일 이후에 상한 가액은 포함되지 않습니다

지난달 아파트 분양권에 대한 부부간 증여를 통한 공동명의 변경을 위하여 물건(분양권) 소재지의 관할구청에서 증여계약서/공급계약서 원본을  검인받은 후 대출은행에 방문하여
채무인수동의서를 입수하고 나서 아파트 분양사무소를 찿아 분양권 공동명의 변경(권리,의무승계)을 마무리하였습니다

원래는 아파트분양권 공동명의 변경시 증여세 신고도 함께 하려고 했으나 양도소득세등 세법 관련 확인할 사항이 많아 국세청과 세무서 상담을 통해 궁금한 사항을 알아보고 오늘 주소지 관할 세무서를 찾아 증여세 신고를 진행합니다

증여세를 비롯한 각종 세금 관련 사항은 자신이 처한 처지를 고려하여 전문가와 상담을 통해 잘 모르거나 분명하지 않은 사항을 사전에 면밀히 확인한 후 신고하는 것이 중요합니다

만약 확인되지 않은 그릇된 정보로 세법 관련 신고시 절세는 커녕 예상하지 못한 막대한 손해가 발생될 수도 있기 때문에 국세청 상담사,세무서 재산세과 직원등 전문가와 상담을 거쳐 신고하는 것이 좋다고 생각됩니다

부부간 공동명의 변경에 따른 아파트분양권 지분 증여의 경우 10년간 증여재산공제액(배우자)이 6억을 초과하지 않으면 납부해야 할 세금이 발생되지 않기 때문에 증여세 신고를 하지 않더라도 가산세등 세금상 불이익이 발생되지 않으나 증여세 신고의무가 면제되는 것은 아니라고 합니다

여기에서 중요한 사항은 납부해야 할 증여세가 없다고 하더라도 증여세 과세표준신고를 해야만 향후 증여받은 재산을 양도시 증여세 신고당시의 재산평가액(증여재산가액)을 수증자의 취득가액으로 인정받을 수 있기 때문에 양도차익이 적어지고 따라서 양도소득세를 절감할 수 있다고 합니다

■ 부부간 증여를 통한 아파트분양권 공동명의 변경시 증여세신고서[증여세과세표준신고 및 자진납부계산서]작성방법

• (5)증여자와의 관계 : 배우자
• (10)재산종류 : 아파트
• (12)수량(면적) :  공급계약서의 전용면적 x 0.5 (분양권 지분 50% 증여시)
• (14)평가금액/(15)증여재산가액 : 명의변경일(공급계약서 권리/의무 승계일) 또는 증여세 신고일 현재 지불된 분양계약금,옵션계약금, 중도금대출금 및 평가기준일 현재의 프리미엄 상당액을 합산한 금액 기재

따라서 배우자에게 50%의 분양권 지분을 증여하는 경우 (14)평가금액,(15)증여재산가액=[지불된 (분양계약금 + 옵션계약금 + 중도금대출액) + 평가기준일의 프리미엄 상당액] x 0.5(50%)의 금액이 됩니다

상기의 "평가기준일의 프리미엄에 상당하는 가액" 이란 평가기준일 현재 불특정 다수간 거래에 있어서 통상적으로 지급되는 프리미엄으로 해당 분양권과 위치,면적,층,향 등이 동일하거나 유사한 권리의 국토교통부 실거래가 공개시스템 기준으로 평가한 프리미엄 금액을 의미하는 것이며

"평가기준일" 이란 아파트 공급계약서상의 명의변경일(권리,의무승계일) 전후로 3개월 이내의 기간을 말하는 것입니다

• (20)채무액 : 중도금 대출승계액을 기재하는 항목으로 만약 수증자(배우자)가 대출 승계조건으로 증여하는 경우 유상의 부담부 증여에 해당되어 대출승계액에 해당하는 양도소득세가 부과되므로 각별한 주의가 요구됩니다

수증자가 증여자로 부터 대출승계없이 50% 지분을 무상으로 증여받는 경우 공란으로 처리하면 양도소득세가 발생되지 않으며 (15)증여재산가액이 6억원 이하라면 증여세도 발생되지 않습니다

• (22)증여과세가액 : 채무액이나 과세가액 불산입 금액등이 없으면 (15)증여재산가액과 동일한 금액 기재

• (23)증여재산공제(배우자) : 증여재산가액이 배우자 공제액(6억) 이하의 경우 증여재산가액 기재

(28)과세표준 : 증여재산가액이 배우자 공제액(6억) 이하의 경우 과세표준액은 "0" 으로 기재 합니다

■ 분양권 공동명의 변경시 증여세신고서[증여재산 및 평가명세서]작성방법
• (1)재산구분 : (15) 기재
• (2)재산종류 : 아파트
• (4)수량(면적) : [전용면적 × 0.5]의 면적 기재(지분 50% 증여시)
• (6)평가가액 : 증여재산가액 산출 근거를 신고 서식의 여백을 이용하여 상세히 기재
• (7)평가기준 : 시가(국토교통부 실거래가 기준)

■ 증여세 신고기한은 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내 수증자 주소지 관할세무서에 제출하여야 합니다

■ 증여세 신고시 제출서류
• 증여세 과세표준신고 및 자진납부계산서
• 증여재산 및 평가명세서
•가족관계증명서(증여자와 수증자 관계 입증서류)
• 검인 받은 증여계약서, 분양계약서,옵션계약서

■ 증여세 신고를 마치면 신고일로 부터 6개월 이내에 처리된다고 합니다

만약 첨부서류가 누락되거나 증여석신고서 작성에 오류 발생등으로 관할세무서 담당자로 부터 연락이 오면 즉시 보완 조치하면 된다고 합니다


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  1. bk 2018.09.03 15:28  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    저도 이거 할려고 알아보는 중인데요 궁금해서 질문드립니다.
    프리미엄금액은 어디서 확인해야하나요?
    이제 분양계약만한 상태인데 거래가 없는데 어디서 확인을 해야하나요?
    부동산에서 물어봐서 적어야 하나요?
    알려주시면 감사하겠습니다.

아파트를 분양받아 입주하고 소유권 이전등기를 마친후 수년간 거주하다가 개인적 사정등으로 거주 주택을 매도하는 경우 1세대 1주택 비과세 요건에 해당되지 않는 경우에는 보유기간에 따라 적지 않은 양도소득세가 발생하게 됩니다

이와같이 부동산 매도에 따라 발생하는 양도소득세를 절세하기 위하여  최근에는 부부간 증여를 통한 아파트 분양권 공동명의 변경신청자의 수가 점진적으로 증가하는 추세에 있습니다

부부간 증여는 10년간 6억원 한도내 증여세가 발생하지 않기 때문에 본인도 기존에 분양받은 분양권을 다음과 같은 절차에 따라 부부간 증여를 통한 공동명의 변경신청을 하게 되었습니다

아파트 분양권 공동명의 변경 절차는 분양권 소재지의 관할구청 방문하여 증여계약서 작성및 검인,아파트 공급계약서 원본을 검인받고 ===》 중도금대출 은행 ===》아파트 분양사무소(시공사) 순으로 방문하여 분양권 공동명의 변경 신청을 하면 됩니다


1.분양권 소재지 관할 구청 방문

먼저 아파트 분양권 소재지의 관할구청 토지 관리과에 방문하여 부부간 아파트 분양권 증여계약서 원본과 아파트 공급계약서,옵션&발코니확장 계약서 원본을 제출하고 검인을 받으면 됩니다

아파트 분양권 증여계약서 작성은 법으로 규정된 별도의 서식이 없는 관계로 자유로이 작성하여도 무방하나 본인은 송파구청에 비치된 서식을 이용하여 부동산의 표시,전용면적,대지면적,증여할 지분등 서식에 따라 작성하였습니다

참고로 증여 받는자(수증자)는 반드시 출석하지 않아도 무방하지만 구청에 비치된 서식을 이용하고자 하는 경우에는 증여계약서 날인용 수증자의 도장, 증여자의 도장및 신분증을 지참하여야 합니다


2.대출 실행은행 방문

대출은행 방문시에는 반드시 증여자와 수증자 모두 출석이 요구되며 구청에서 검인 받은 증여계약서 사본과 분양권 계약서 사본등을 포함하여 다음의 서류를 준비하여야 합니다

• 검인 받은 아파트 분양권 증여계약서 사본
• 검인 받은 아파트 공급계약서 사본
• 증여자의 인감증명서(매도용), 주민등록등본,인감도장,신분증
• 수증자의 인감증명서(일반용), 주민등록등본,인감도장,신분증


상기의 준비서류를 대출은행에 제출하고 대출은행 직원이 제시하는 중도금대출 채무약정서,주택자금 보증재무 약정서등 각종 서류에 서명 날인을 마치면 분양사무소 제출용 중도금대출 채무인수 동의신청서를 발급해 줍니다

여기에서 대출은행에서 발급 받은 중도금대출 채무인수 동의신청서의 의미는 증여 지분에 해당하는 중도금 대출액에 대하여 증여자가 수증자에게 승계하는 것이 아니라 기존 대출은 그대로 유지하고 수증자가 담보의 명목으로 연대보증을 제공하는 의미라고 합니다
 
※ 참고로 증여지분에 해당하는 중도금 대출을 증여자로 부터 수증자에게 승계하는 경우에는 부담부증여(유상매매)에 해당되어 대출 승계금액분에 대한 양도소득세가 발생되므로 각별한 주의가 필요합니다


3. 분양사무소(시공사) 방문
다음은 대출은행에서 발급 받은 중도금대출 채무인수 동의신청서를 포함한 다음의 서류를 준비하여 아파트 분양사무소로 이동합니다

• 중도금대출 채무인수 동의신청서 원본
• 검인 받은 아파트 증여계약서 사본
• 검인 받은 아파트 공급계약서 원본
• 검인 받은 옵션&발코니확장 계약서 원본
• 증여자의 인감증명서(매도용1부+일반용1부),주민등록등본,인감도장,신분증
• 수증자의 인감증명서(일반용1부),주민등록등본,인감도장,신분증

참고로 수증자는 출석하지 아니하고 증여자만 방문하는 경우 수증자의 인감증명서 1부를 추가로 준비하여야 하며 인감증명서,주민등록등본등 각종 증명서류는 1개월 전 발행된 것에 한하여 유효하다고 합니다


아파트 분양사무소(시공사)에 도착하면 분양권 공급계약서의 권리의무 승계 내역란에 승계일,양도인,양수인의 인적사항등을 기록한 후 준비한 공동명의 변경 신청서류등을 분양사무소(시공사)에 제출합니다

분양권 공동명의 변경신청을 받은 분양사(시공사)는 권리의무 승계내역 확인란에 시행사 직인을 날인한 아파트 공급계약서 사본을 임시적으로 교부하고 추후(약1주일) 분양권 권리의무 승계내역 확인란에 분양사(시공사)& 조합의 직인이 날인된 아파트 공급계약서 원본을 등기편으로 송부해 준다고 합니다

분양권 권리의무 승계내역 확인란에 직인 날인된 최종의 분양권 공급계약서 원본을 등기로 송부 받으면 이 사본을  중도금 대출은행에 제출하거나 팩스로 전송하면 부부간 증여를 통한 아파트분양권 공동명의 변경절차는 모두 마치게 됩니다


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  1. 2018.09.03 03:58  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    비밀댓글입니다

    • 야송 푸른야송 2019.04.01 14:31 신고  댓글주소  수정/삭제

      블로그 보시면 증여재산가액 산정에 대하여 자세하게 설명되어 있으니 참조 하시고요 증여재산가액은 개인 상황에 따라 다르기 때문에 좀더 상세한 답변이 어렵네요

  2. 리커버리 2019.04.01 14:18  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    알려주신것과 같이 100%들고 있다가 배우자에게 50%로 증여할 경우에는 중도금 승계가 반드시 이루어지는 것은 아니라서 부담부증여에 해당이 안되나요? 즉 중도금 대출이 2억인데 1억이 승계가 됨으로 이에 대해서 양도세를 내야되는것은 아닌지가 궁금하네요~^^;

    • 야송 푸른야송 2019.04.01 14:27 신고  댓글주소  수정/삭제

      은행에 가셔서 대출 승계가 아닌 증여를 위한 단순한 연대승인이라고 말씀하시면 되고요 대출승계를 하면 부담부 증여가 되어 증여자에게 양도세 부과됩니다
      대출승계의 경우 증여자,수증자 모두 은행 방운하여 복잡한 대출서류 재작성해야 합니다

  3. 아네스 2019.10.26 06:49  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    아파트 분양권을 부부공동명의로 변경하려는데은행 중도금은 다 상환했고 잔금은 아직 납부 하지 않은 시점입니다.지금도 공동명의로 변경할수있나요?등기전이니 증여세 나오지 않나요?

최근 국토교통부의 재건축 초과이익에 대한 예상 부담금 시물레이션 결과 발표와 관련하여 재건축 부담금 산정기준에 대한 정당성,미실현 이익에 대한 과세의 문제점 ,재건축 매물의 구입시기및 매수가격등을 고려하지 아니하고 최종 매수자에게 재건축 초과이익에 대한 동일한 재건축 부담금 과세에 대한 형평성등으로 위헌성 논란이 지속적으로 발생되고 있습니다


현행 법률상 재건축 초과이익은 `도시및 주거환경정비법'에 의한 주택재건축 사업에 따라 정상주택가격 상승분을 초과하여 당해 재건축 조합 또는 조합원에 귀속되는 주택가액의 상승분으로 정의되어 있습니다

재건축 부담금은 재건축 초과이익에 대하여 초과이익 3,000만원 이하의 경우 면제되고 3,000만원 초과시 초과이익에 따라 10~50%의 누진세율 적용으로 초과이익이 많을수록 세금이 대폭 증가합니다 (재건축 부담금 = 초과이익 1.1억 초과시 2,000만원 + 1.1억 초과금액의 50%)


먼저 재건축 초과이익 환수제의 초과이익 산정식을 살펴보면 재건축 초과이익은 종료(준공)시점의 주택가액에서 개시시점 공시가격,정상주택가격 상승분,공시비등 개발비를 공제하도록 되어 있습니다

■ 재건축 초과이익= 종료시점(준공)의 주택가액 -- 개시시점(추진위원회 설립일)의 공시가격 --정상주택가격 상승분--개발비용(설계,토목,건축비등)

여기에서 종료시점 주택가액은 조합원 분양가+일반분양가+임대소형주택가의 분양가 합계액이 적용되는 반면 개시시점(추진위 설립일)의 주택가액은 시가(실거래가)의 60~70% 수준인 낮은 공시가격을 적용하도록 되어 있어 재건축 초과이익의 증가로 작용도므로 과세의 정당성(타당성) 측면에 있어 다분히 위헌 소지가 있어 보입니다

이러한 재건축 부담금 산정 기준에 다소 과세의 정당성 문제를 보완하기 위한 것으로 여겨지는 시행령 개정안(2017.9.22)이 다음과 같이 공표 되었습니다

재건축 부담금 산정에 대한 문제점과 신뢰도 제고를 위하여 '부동산 가격 공시에 관한 법률' 에 따른 공시주택가격의 산정기관인 한국감정원에 의뢰하여 개시시점과 종료시점의 주택가액 산정 방법을 동일하게 적용 함(시행일 2017.9.22)


상기의 언급한 2017.9.22일자 재건축 부담금 산정관련 시행령 개정안에 대하여 필자의 사견입니다만 재건축 사업 초기에는 종료시점의 공시가격을 알수 없으므로 관리처분 단계의 재건축 예상 부담금 산정시 조합원 분양가를 임시적으로 적용하여 대략적인 재건축 예상 부담금을 조합원에게 통지하고 재건축사업 종료시점에는 한국감정원이 해당 조합원 분양분에 대하여 감정평가하고 공시가격 공시후 종료시점에도 개시시점과 동일한 주택가액 산정방법으로 공시가격을 적용하여 재건축 부담금을 최종적으로 확정한다는 의미로 판단됩니다

다만 개시시점과 동일한 주택가액 산정 방법으로 종료(준공)시점의 공시가격을 적용한다 하더라도 재건축 사업은 추진위원회 설립일로 부터 준공일 까지 7~10여년의 장기간이 소요되고 정책의 방향이 점진적으로 공시가격을 시가(실거래가)에 근접하도록 상향 조정하고 있는 상황이기 때문에 결국 재건축 부담금은 상승하는 요인으로 작용할 수 밖에 없습니다


아울러 재건축 초과이익은 종료시점 주택가액에서 정상주택 상승분을 차감하도록 되어 있는데 정상주택 상승분이란 아파트,빌라,단독주택등 해당 시군구의 평균 주택가격 상승률을 적용하는 것으로 판단됩니다

일반적으로 재건축 소재지 인근의 유사 아파트 상승률이 해당 시군구의 모든 주택에 대한 평균상승률 보다 현저히 높은 점을 고려하면 이 부분도 재건축 부담금 상승요인으로 작용하므로 정당성(타당성) 측면에서 다소 위헌 소지도 있어 보입니다


재건축 초과이익 환수제(재건축 부담금) 관련 판례를 살펴보면 미실현 이익과세는 매우 드물기에 정당성을 얻기위해서는 엄격한 요건의 충족이 필요하고 세법상 일반원칙, 담세능력 ,부과세금의 법적 안정성을 훼손하지 않는다는 조건을 만족하는 전제하에 합헌이라고 판결하고 있습니다

재건축 초과이익 환수제는 개발에 따른 초과이익의 일정 부분을 사회에 환원하고 공동사회를 위한 자원의 효율적 재분배라는 공익목적을 달성하기 위하여 필요한 제도이므로 판례를 참조하여 현행의 세법상 일반원칙,담세능력,세금의 정당성과 형평성등 다소 위헌의 소지가 있는 부분에 대하여 조속한 시일에 면밀히 검토,분석하여 법적 보완 조치가 필요해 보입니다


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  1. 2018.02.19 23:01  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    비밀댓글입니다

혼잡한 도심의 바쁜 일상에 시달리다 보면 누구나 한번쯤은 조용하고 공기 맑은 쾌적한 곳에 아담하고 예쁜 소형 전원주택을 짓고 자연과 더블어 행복하고 안정된 삶을 살고 싶다는 생각을 해본 적이 있을 것입니다

 

경제적인 여유가 있는 경우라면 어느정도 교통 인프라가 갖추어져 있고 문화생활도 즐길 수 있는 도심 접근성이 뛰어난 곳을 선정해 희망하는 전원주택을 매입하거나 선호하는 지역의 토지를 매입하고 원하는 사양으로 건축설계를 의뢰하여 전원주택 건축비용과 부대비용의 부담없이 예쁜 전원주택을 지을수 있겠지만 그러하지 못한 일반 서민의 경우 본인이 희망하는 사양을 적용하여 경제적 부담이 가능한 건축비용 범위내에서  경제적으로 전원주택을 짓기 위해서는 오랜기간에 걸쳐 발품을 팔아가며 후보지를 선정하고 많은 정보를 수집하며 꾸준히 공부하는 노력이 필요합니다  

 

 


전원주택을 건축하기 위해서 토지를 매입하는 경우 가장 중요하게 고려해야 할 사항은 매입하고자 하는 토지가 지적도상 도로의 폭이 4m이상(도시지역 6m이상)이고 최소 2m 이상 도로와 접하고 있는지를 확인하는 것입니다. 만약 국유지 도로가 아니고 개인소유의 현황도로이거나 도록폭 4m이하의 좁은 도로와 접하고 있는 경우 건축허가를 받을 수 없어 건축이 불가하므로 주의가 필요합니다  

 

매입한 토지의 지목이 대지(나대지)가 아닌 전,답,과수원등 농지의 경우 농지전용허가와 농지전용부담금을 납부해야 학고 임야의 경우 산지전용허가와 산지전용부담금을 납부해야만 전원주택 건축이 가능합니다

 

농지전용부담금은 개별공시지가/㎡의 30% 금액으로 최고 한도액은 50,000원/㎡이며 산지전용부담금은 최근 개정된 내용을 살펴보니아래와 같이 개별공시지가의 1%에 해당하는 금액이 가산된다고 합니다 

 

준보전산지= 4,010원/개별공시지가/ x 1% 가산금액

보전산지 = 5,210원/ +개별공시지가/ x 1% 가산금액

산지전용제한지역= 8,020원/ + 개별공시지가/㎡ x 1%의 가산금액으로 가산 최고한도액은 4,010원/입니다

 

예를들어 매입한 토지의 평수가 500㎡, 지목 전, 개별공시지가 80,000원의 경우 농지전용부담금은 500㎡ x 80,000원 x 0.3(30%) = 12,000,000원으로 적지 않은 금액이므로 전원주택 건축비용 산출시 농지전용부담금이나 산지전용부담금은 반드시 고려해야 하는 항목입니다 

 

 


농지전용부담금이나 산지전용부담금 이외에 전원주택 건축에 따른 부대비용으로는 지역에 따라 다소 차이가 있을수 있으나 대략 건축설계비용 150만원,토지경계측량비용 80만원,오폐수병합정화조 설치 400만원,상수도 설비공사 70만원,화목보일러200만원,전기계량기설치비용 70만원,한전전력공사비,기타 토목 공사나 옹벽 공사비용등 부대비용도 별도로 고려해야 합니다

 

한전의 전력설비공사비는 기존 설치된 전봇대로 부터 인입거리가 200m이내의 경우 무료로 설치해 주지만  200m를 초과하는 경우 초과의 거리에 따라 별도의 공사비를 지불해야 하며 상수원 보호지역으로 하수종말처리장이 없는 경우 반드시 오폐수병합정화조 설치 의무가 있어 정화조 설치비용이 저렴하지 않습니다 

 

  


전원주택을 건축함에 있어 평당 건축비용은 위에서 언급한 부대비용은 모두 제외되는 금액이며 평당 전원주택 건축비용을 정확히 산출하기 위해서는 건축도면,토목도면,구조도면,구조형식,창호규격및 지붕사양등이 구체적으로 결정되어야 합니다 

 

일반적으로 전원주택의 평당 건축비용은 조립식판넬조 300만원, 콘크리트 옹벽조 450만원, 목조나 황토주택 500만원 정도로 추산되지만 자재의 사양이나  옵션 선택등에 따라 건축비용은 달라지게 됩니다 

 

 

 

머지 않은 미래에 도심에서 벗어나 전원생활을 즐기고 싶다면 본인이 선호하는 지역의 전원주택 후보지를 횟수에 관계없이 꾸준히 현지 답사를 하고 틈틈이 전원주택 건축 관련 정보을 수집하고 지식을 습득하여 가능하다면 셀프나 반셀프로 전원주택 짓기에 한번쯤 도전해 보는것도 의미 있는 일이라 여겨집니다

Posted by 야송 푸른야송

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  1. 2016.06.27 14:09  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

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