주택임대사업자 민간임대주택의 [임대료 연5%] 증액 관련 [민간임대주택법 ] 개정안이 국회를 통과(2019.4.5)함에 따라 [임대료 연5% 상한]규정에 대한 언론과 주택임대사업자의 관심이 높아졌으며 관계 법령의 [임대료 5% 상한]적용시점이 명확하지 않아 사회에 많은 혼선이 야기되었습니다

필자의 경우 기존 임대차계약이 있는 상태에서 2019년 3월 초순에 장기일반민간임대주택으로 등록하였으며 2020년 상반기에 종전임대차계약을 갱신해야 하는 관계로 [임대료 연5% 상한] 관련 인터넷을 검색해 본 결과 잘못된 정보도 많은 것 같았고 좀더 상세하게 알아보기 위해 [민간임대주택법],[소득세법시행령] 등 관계 법령 조문을 살펴보게 되었습니다

 

[임대료 연5% 상한]관련 [민간임대주택법] 개정사항(2019.4.23)

[제44조제1항]
임대사업자가 민간임대주택을 임대하는 경우 임대사업자가 정하는 임대료를 최초임대료(임대보증금과 월임대료)라고 한다(다만 민간임대주택 등록 당시 존속중인 임대차계약이 있는 경우 그 종전임대차계약에 따른 임대료가 최초임대료가 된다)

[제44조제2항]
주택임대사업자는 임대료 증액을 청구하는 경우 임대료의 5% 초과하여 청구해서는 안된다

[적용시기]
민간임대주택법 제44조(임대료 5% 상한) 개정규정은 부칙 제4조<법률 제16386호,2019.4.23> 에 따라 시행일(2019.10.23) 이후 최초로 등록하는 민간임대주택부터 적용되므로 시행일(2019.10.23) 전에 최초로 등록하는 민간임대주택은 등록 당시 기존의 임대차계약이 있더라도 향후 종전임대차계약을 갱신할 때 정하는 임대료가 최초임대료가 됩니다

[임대료 연5%상한]의[소득세법시행령]개정사항
주택임대사업자의 거주주택 비과세특례,양도세 중과배제,장기보유특별공제,종부세 합산배제 등 세법상 장기임대주택의 혜택을 적용받기 위해서는 [임대료 연5% 상한]규정을 준수하도록 [소득세법시행령]제154조(1세대1주택 특례)가 개정되었습니다

개정된 [소득세법시행령]의 적용시기는 [민간임대주택법]과는 달리 [소득세법시행령 부칙 <대통령령 제29523호>]에 따르면 이 영 시행일(2019.2.12) 이후 주택 임대차계약을 체결하거나 기존계약을 갱신하는 분부터 적용한다 라고 규정되어 있습니다만 [임대료 5% 상한]의 기준이 되는 최초임대료의 표현이 없어 적용시점이 모호하고 불명확합니다

 

상기와 같이 주택임대사업자의 [임대료 5% 상한] 관련 개정된 [소득세법시행령]과 [민간임대특별법]의 적용시점이 서로 상이하고 불명확하여 국세상담센터에 질의한 결과 다음과 같이 답신을 입수하였습니다

[질의사항]
1.[임대료 연5% 상한] 관련 민간임대주택법과 소득세법시행령상의 적용시기가 서로 상이한 바 세법상 장기임대주택으로 인정받으려면 소득세법시행령 기준으로 임대료 5% 상한 규정을 준수해야 하는 것인지요?

2.소득세법시행령 시행일(2019.2.12) 이후 최초로 민간임대주택 등록(2019.3.2) 당시 종전임대차계약이 있는 경우 향후 종전임대차계약을 표준임대차계약으로 갱신할때 적용하는 임대료가 최초임대료가 되는 것인지요? 아니면 종전임대차계약을 최초임대료로 보아 갱신할때 부터 임대료 5% 상한 규정이 적용되는 것인지요?

[국세상담센터 답신내용 요약]
2019.2.12 이후 주택 임대차계약을 체결하거나 기존 계약을 갱신하는 분부터 [임대료 연5% 상한]을 초과하지 아니할 것 이란 요건을 적용함에 있어 2019.2.12 이후 최초로 체결한 표준임대차계약을 기준으로 이후 계약(갱신)시 부터 준수하면 되는 것으로 사료됩니다

다만 국세상담센터의 인터넷 상담은 법적효력을 갖는 유권해석이 아니므로 귀 사례와 같이 기존 해석사례가 없는 경우 국세청의 효력있는 답변을 원하는 경우 국세청 홈페이지에서 서면질의를 통한 유귄해석을 받아보기를 권유하는 회신을 입수하였습니다

 

국세상담센터의 권유에 따라 민간임대주택의 [임대료 5% 상한] 관련 국세상담센터에 질의하였던 내용과 동일하게 서면질의서를 작성하여 국세청 홈페이지를 통해 서면질의(유권해석)를 요청한 결과 국세청 부동산납세과로 부터 다음과 같이 등기우편으로 답신을 입수하게 되었습니다

1.소득세법시행령의 [임대료 연5% 상한] 개정규정에 대해서는 언론보도(2019.2.25,파이낸셜뉴스)에 대한 기획재정부의 해명보도로 발표(2019.2.25)한 보도참고자료(사본)를 답신으로 송부받았습니다

[기획재정부 보도참조자료 주요내용]
개정 소득세법시행령의 [임대료 5% 상한룰]은 영 시행일(2019.2.12) 이후 최초로 체결한 표준임대차계약(갱신포함)을 기준으로 적용함(개정 시행령 부칙 제6조)

상기의 기획재정부 보도내용은 결론적으로 [임대료 5% 상한룰]은 소득세법시행령 시행일(2012.2.12) 이후 최초의 민간임대주택 등록 당시 존속중인 임대차계약이 있는 경우 종전임대차계약 갱신시의 임대료가 최초임대료가 되고 이 최초임대료를 기준으로 그 이후 임대차계약부터 [임대료 연5% 상한]제한을 준수해야 한다는 의미입니다

사실은 [임대료 상한5%룰]관련 기획재정부 보도참조자료 내용과는 다르게 실제의 개정된 소득세법시행령 및 부칙 제6조의 조문을 보면 개정내용과 적용시점이 명확하지 않아서 서면질의를 통한 유권해석을 요청한 것인데 기존의 기획재정부 보도참조자료 문서(사본)로 답신을 받고보니 다소 아쉬운 생각이듭니다

 

2.소득세법상 장기임대주택 특례 적용을 위한 [임대료 5% 상한]관련 국세청 부동산 납세과로 부터 입수한 [조세특례제한법]상 유권해석 사항입니다

국세청 유권해석(서면-2016법령해석재산-4865)
[조세특례제한법] 제97조의3 제1항제2호(임대료 증액 제한 요건)에 따른 임대료 증액의 기준이 되는 최초계약은 준공공임대주택(장기일반민간임대주택)으로 등록한 후 작성한 표준임대차계약이 되는 것임

결론적으로 [임대료 연5% 상한]관련 [소득세법시행령]부칙에는 적용시점이 명확하게 기술되어 있지 않지만 기획재정부가 발표한 보도참조자료를 보면 [소득세법시행령]의 적용시점에 대하여 명확하게 기술되어 있고 [민간임대주택법]부칙 및 국세청의 [조세특례제한법]제97조 유권해석의 명확한 적용시점을 고려하면 다음과 같은 결론을 내려도 무방할 것으로 판단됩니다

민간임대주택법 시행일(2019.10.23) 이전에 최초로 등록하는 민간임대주택으로써 등록 당시 기존의 임대차계약이 있더라도 향후 종전임대차계약을 표준임대차계약서로 갱신할 때 적용되는 임대료가 [임대료5% 상한]의 기준이 되는 최초임대료가 되고 그 이후 임대차계약부터는 최초임대료를 기준으로 [임대료 연5% 상한]증액 규정을 준수해야 합니다

Posted by 야송 푸른야송

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정부는 민간임대주택 등록의 활성화를 통한 임차인의 주거안정과 권리보호(계약갱신청구권),장기적인 전월세 임대료 안정화(전월세 임대료 상한제)를 위하여 [2017.12.13 임대주택 활성화 대책]을 발표하고 주택임대사업자에게 많은 인센티브(혜택)를 부여하며 민간임대주택 등록을 적극적으로 권장하였습니다

정부의 [민간임대주택 활성화 대책] 실행으로 다주택자가 거주주택 이외의 주택을 단기 또는 장기일반민간임대주택으로 등록하면 지방세(취득세,재산세) 감면과 임대소득세 감면 혜택,양도세 중과배제,종부세 합산배제,양도세 감면(장기보유특별공제50~70%) 등 많은 세제 혜택이 주어집니다

 

민간임대주택 활성화 대책의 실행으로 임대등록 주택의 세제 혜택이 많아지면서 다주택자 절세 방안의 하나로 신규 등록의 주택임대사업자와 민간임대주택이 대폭적으로 증가하게 되었고 이는 결국 주택시장의 매물잠김에 의한 매물 부족현상으로 주택 가격이 급격히 상승하는 역효과가 발생하자 정부는 정책 방향을 되돌려 민간임대주택 등록시 부여하던 세제 혜택을 점진적으로 축소하기 시작합니다

오늘은 주택시장 안정화 대책인 [2018.9.13 주택 안정대책] 및 [2019.12.16 주택시장 안정화 방안] 중에서 주택임대사업자의 민간임대주택 등록시 점진적으로 축소되고 있는 세제 혜택에 대하여 살펴보고자 합니다

 

정부의 [2018년 0913 주택시장 안정대책]으로 주택임대사업자의 민간임대주택에 대한 세제 혜택이 다음과 같이 조정됩니다

1.조정대상지역에서 2018.09.14일 이후 취득한 주택은 장기일반민간임대주택으로 등록하고 임대의무기간(8년) 경과 후 임대등록 주택을 양도하더라도 양도소득세가 중과되고 종부세가 과세됩니다


[현행 법령]
다주택자가 조정대상지역에서 공시가격 6억원(비수도권3억) 이하의 주택을 장기일반민간임대주택으로 등록하고 임대의무기간(8년) 경과 후 양도하는 경우 양도소득세 중과가 배제되고 보유기간 동안 종부세 합산배제됨

[개정사항]
1주택 이상자가 조정대상지역에서 신규로 취득한 주택을 장기일반민간임대주택으로 등록하고 임대의무기간(8년) 경과 후 양도하는 경우에도 양도소득세가 중과(2주택:기본세율+10%,3주택:기본세율+20%)되고 보유기간 동안 종부세 합산과세됨

[적용시기]
대책발표(2018.09.13) 후 새로 취득하는 주택부터 적용(다만 대책발표전 매매계약을 체결하고 계약금을 지불한 경우에는 종전규정 적용됨)

2.대책(2018.9.13)후 신규 취득하는 주택을 장기일반민간임대주택 등록시 주택가액(공시가격)이 수도권 6억(지방 3억) 이하의 주택에 한하여 장기보유특별공제(50~70%) 혜택이 적용됩니다

[현행법령]
민간임대주택 등록시 주택가액(공시가격)에 제한없이 장기일반민간임대주택으로 등록하고 임대의무기간(8년) 경과 후 해당 주택 양도시 장기보유특별공제(50~70%) 적용됨

[개정사항]
장기일반민간임대주택으로 등록(임대개시일)시 주택가액(공시가격)이 수도권 6억(지방 3억원) 이하의 주택에 한하여 임대의무기간(8년) 경과 후 해당 주택 양도시 장기보유특별공제(50~70%) 적용됨

[적용시기]
대책발표(2019.09.13) 후 취득하는 주택부터 적용(다만 대책발표 전 매매계약 체결+계약금을 지불한 경우 종전규정 적용)

 

3.투기지역,투기과열지구의 주택을 담보로 주택임대사업자 대출시 LTV 40%가 적용됩니다

[현행법령]
금융회사가 자율적으로 통상 LTV 60~80% 적용

[개정사항]
투기지역,투기과열지역 소재의 주택을 담보로 하는 임대사업자 대출시 LTV40%적용(다만 투기지역,투기과열지역내 공시가격 9억 초과의 고가주택을 신규 매수하기 위한 주택담보대출은 원천적으로 금지함)

4.대책발표일(2019.2.12) 후 취득한 주택을 장기일반민간임대주택 등록시 2년 이상 거주한 주택에 주어지는 혜택인 거주주택 양도세 비과세 특례가 평생 1회로 제한됩니다

[현행법령]
소득세법상 장기임대주택을 보유한 주택임대사업자가 2년 이상 거주한 거주주택을 양도하는 경우 횟수에 제한없이 거주주택 양도세 비과세 특례가 적용됨

여기에서 소득세법상 장기임대주택이란 임대개시일 기준 기준시가 6억(지방 3억)이하의 주택을 지자체와 세무서에 매입임대주택(단기 5년 or 8년 장기일반민간임대주택)으로 등록하고 임대의무기간(5 or 8년) 이상 임대하는 경우 소득세법상 거주주택 양도세 비과세특례,양도세 중과배제,종부세 합산배제 등의 혜택이 주어지는 민간임대주택을 의미합니다

[개정사항]
장기임대주택을 보유한 주택임대사업자가 최초 2년 이상 거주한 주택에 한하여 거주주택 양도세 비과세 특례가 적용됨(평생 1회로 제한)

[적용시기]
영 시행일(2019.02.12) 후 취득하는 주택부터 적용(다만 영 시행일 당시 거주하는 주택과 시행일 전에 거주주택을 취득하기 위해 계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 확인되는 경우주 종전규정 적용)

 

정부는 주택시장의 안정화를 위하여 [2018.9.13 주택시장 안정화 대책]을 실행한 결과 주택시장이 2019년 상반기까지 하향 안정세를 유지하였으나 하반기에 접어들면서 서울 강남권을 중심으로 주택가격이 다시 상승세를 보이며 주택시장이 불안정해오자 정부는 추가 대책으로 [2019.12.16 주택시장 안정화 대책]을 발표하였습니다

[2019.12.16 주택시장 안정화 대책]은 강력한 대출규제가 핵심으로 고가주택(9억~15억)의 9억 초과분에 댜해서는 LTV20%로 강화하고 초고가(15억 초과) 주택에 대해서는 대출을 전면적으로 금지(LTV0)하며 종부세율 상향,공시가격 현실화 등을 통해 고가주택 소유자의 보유세를 높이고 주택임대사업자의 민간임대주택에 대한 세제 혜택에 대해서도 다음과 같이 축소 조정되었습니다

1.대책발표일 다음날(2019.12.17) 이후 조정대상지역에서 신규로 취득한 주택은 민간임대주택으로 등록하고 임대의무기간 경과 후 양도일 당시 1주택자라고 하더라도 거주요건(2년)이 충족되어야 1세대1주택 비과세특례가 적용됩니다

[현행법령]
조정대상지역내 취득한 주택을 민간임대주택으로 틍록하고 임대의무기간(4 or 8년) 경과 후 해당 주택을 1주택 상태에서 양도하는 경우 거주기간에 제한없이 1세대1주택 비과세 특례 적용됨

[개정사항]
조정대상지역내의 [민간임대주택법]에 따른 민간임대주택으로 임대의무기간 경과 후 양도하는 경우 양도일 현재 1주택이라고 하더라도 거주요건(2년)이 충족되어야 1세대 1주택 비과세 혜택 적용됨

[적용시기]
대책 발표일 다음날(2019.12.17)부터 신규로 등록하는 민간임대주택에 적용됨(2019.12.16 이전에 등록한 민간임대주택은 임대의무기간 경과 후 1주택 상태에서 양도하는 경우에도 2년 거주요건에 관계없이 1세대 1주택 비과세 특례 적용됨)

 

2.민간임대주택 등록시 주택가액(공시가격) 요건(수도권 6억,지방3억이하)이 충족되어야 취득세,재산세 등 지방세 감면 혜택이 적용됩니다

[현행법령]
민간임대주택 등록시 종부세,양도세,임대소득세 감면 요건에는 주택가액(공시가격) 요건(수도권 6억,지방 3억 이하)이 있으나 취득세 및 재산세 감면 요건에는 주택가액(공시가격) 기준이 없음

<참조>
최초 분양자 전용면적별 취득세 감면
전용면적 60m2이하 100%
전용면적 85m2이하 50%

[개정사항]
최초 취득한 주택의 민간임대주택 등록시 주어지는 취득세 감면 요건과 2호 이상의 민간임대주택 등록시 주어지는 재산세 감면 요건에 주택가액(공시가격) 요건(수도권 6억,지방3억 이하)을 추가함

[적용시기]
국회에서 지방세법 개정 후 신규로 임대 등록하는 주택부터 적용 예정임

 

3.주택임대업 개인사업자대출시 임대업 이자상환비율(RTI)이 기존 1.25배에서 1.5배 이상으로 규제가 강화됩니다

[현행법령]
주택임대업 사업자대출에 대한 임대업 이자상환비율(RTI ) 1.25배 이상 적용임대업 이자상환비율(RTI)=연간임대소득/해당 임대업 대출의 연간이자비용+해당 임대업 건물의 기존 대출에 대한 연간이자비용

[개정사항]
투기지역,투기과열지역에서 주택임대업 개인사업자 대출을 받는 경우 임대업 이자상환비율(RTI)이 1.5배 이상으로 강화됨

[적용시기]
행정지도 시행 이후 신규대출 신청분 부터 적용

 

Posted by 야송 푸른야송

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주말을 이용해 심신의 피로와 일상의 스트레스를 해소하기 위하여 지난주 1박2일의 일정으로 속초 동해바다에 도착하여 속초등대전망대,영금정,해돋이정자,속초항,동명항,중앙시장 등 속초 여행을 하였습니다

 

동해바다,속초 영금정

자가용으로 서울에서 출발, 서울~양양고속도로 양양분기점~ 동해고속도로(삼척~속초)~속초IC를 빠져 나와 국도(56번)를 6km 가량 달려 2시간 40분만에 동해바다,속초 영금정에 도착한 후 우선 자동차를 주차장에 정차하고 느긋한 마음으로 속초여행(영금정,속초등대전망대,해돋이정자,속초항,동명항)을 시작합니다

 

영금정

[영금정]은 속초등대 아래의 해변가에 큰 바위들이 넓게 펼쳐져 있는 곳으로 [영금정]이라는 이름은 파도가 바위에 부딪치며 들려오는 소리가 마치 신령한 거문고 소리와 흡사하다고 하여 붙여진 이름이라고 합니다

백색 콘크리트로 축조된 동명해교를 건너 영금정 바위 위에 세워진 해상 해돋이정자에 다가서서 시원한 바닷바람을 맞으며 드넓은 해상의 푸른 바다를 바라보니 어느새 답답했던 가슴이 뻥~ 뚫리며 마음이 상쾌해져 옵니다

이곳 영금정 해돋이정자는 동해바다 해상의 일출(해돋이)과 일몰의 전경이 매우 아름다운 관광명소라고 합니다

 

속초등대전망대

강원도 속초시 영락동에 소재하는 속초등대전망대는 일제시대 속초항 개발을 위하여 영금정 돌산을 깨뜨려 축조된 10m 높이의 둥근 형상의 백색 콘크리트 건축물로써 속초등대전망대 정상에 올라서면 한눈에 동해바다,영금정 해돋이정자,울산바위,동명항,속초항,속초 시가지,죽도,설악산 대청봉 등 아름다운 주변 자연 경관을 즐길수 있습니다

 

속초등대전망대에서 바라본 동해바다

이곳 속초등대전망대는 동해 바다의 일출과 일몰의 전경이 매우 아름다운 관광명소로 매년 1월 1일 해맞이 축제가 개최된다고 합니다

 

속초항,국제여객터미날

속초항은 북방교역의 물류를 대비한 항구로 1964년 개항하였고 강원도의 유명한 관광지를 연결하는 국제관광과 물류의 중추적 역활을 담당하고 있으며 속초항 인근에는 국제여객터미날,국제크루즈터미날 등이 위치하고 있습니다

또한 속초항 인근 바다에는 수산자원이 풍부해 주변에 싱싱하고 맛 좋은 수산물을 취급하는 활어센터,활어횟집,대게횟집 등 많은 음식점이 성황리에 관광객을 맞이하고 있습니다

 

동명항,동명 방파제

동명항은 1978년 길이 500m의 방파제로 축조된 강원도 속초시 동북쪽에 위치하고 있는 항구로 [동명항]이라는 이름에서 알수 있듯이 동해에서 해가 밝아오는 항구라는 뜻을 품고 있습니다

동명항 인근에는 일출 명소로 잘 알려진 영금정 해돋이정자,속초등대전망대가 있으며 또한 금강산 관광을 위한 현대여객터미날과 러시아를 경유하여 중국 훈춘항으로 운항하는 속초국제여객터미날이 위치하고 있습니다

이번 속초여행을 마치면서....
속초항,동명항 인근에 있는 속초등대전망대 또는 영금정 해돋이정자에서 바라보는 동해바다의 일출과 일몰의 전경이 매우 아름답다고 들었는데 이번 속초여행시 일출 시간을 놓치게 되어 많은 아쉬움이 남습니다

Posted by 야송 푸른야송

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